容積率創(chuàng)20年新低！2025廣州土拍收官，成交量價減三成

伴隨著上周日越秀地產(chǎn)以14.36億元，底價競得海珠區(qū)AH050335地塊，2025年廣州涉宅地土拍正式收官。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年廣州經(jīng)營性用地供應83宗，供應總建面471.45萬㎡，同比減少45%；成交73宗，成交總建面396.89萬㎡，同比減少41%；成交金額549.46億元，同比減少35%。

其中涉宅用地供應57宗，同比減少9宗；供應總建面383.55萬㎡，同比減少33%；成交48宗，同比減少1宗；成交總建面309.14萬㎡，同比減少30%；成交金額506.61億元，同比減少34%。

廣州涉宅地容積率創(chuàng)近20年新低

對比2024年，2025年供地涉宅地中，宗均建面僅為6.7萬㎡，而2024年為8.84萬㎡，同比減少24%，供應面積及宗均建面為2006年以來最低谷。

2025年掛牌地塊集中在中心區(qū)，中心五區(qū)供應30宗，占比53%，較往年增加4%，這也是土拍熱度延續(xù)的關(guān)鍵。白云區(qū)為廣州涉宅用地供求主力，供應13宗，同比增加6宗，成交10宗，同比增加7宗；其次是天河區(qū)，供應9宗，成交5宗。

在2024年8月20日舉行的廣州土地出讓推介工作媒體座談交流會上，相關(guān)部門人士指出，接下來，廣州供地多集中在中心區(qū)，且會降低容積率，甚至可能會有容積率低于1的地塊供應。在此之后，廣州所掛牌的涉宅地容積率逐步下調(diào)。

而在2025年，全市掛牌宅地平均容積率僅為1.57，創(chuàng)2006年以來新低。克而瑞數(shù)據(jù)指出，2025年容積率在0-2的涉宅地成交15宗，低密化明顯，較去年增加10宗，當中增城、白云、花都各3宗，南沙2宗，天河、黃埔、番禺、南沙各1宗。

其中由中國交建與科學城集團以28.44億元成交總價競得的黃埔區(qū)長洲島地塊是今年廣州成交涉宅用地容積率最低的一宗，僅有1.01；其次增城城投以6.24億元成交總價競得的荔湖新城地塊，容積率1.02；容積率同為1.02的還有花都城投以8.22億元成交總價競得的鳳凰北路以西地塊。

此外，容積率2.1-4的涉宅地成交38宗；高容積率4-7的有4宗，位于天河金融城有2宗、海珠工業(yè)大道、白云同德圍各1宗。供地延續(xù)“小而美”特點，絕大多數(shù)地塊容積率小于4.0且建筑面積小于10萬平方米，其中中心及近郊以打造剛改或改善產(chǎn)品為主，外圍花都、增城更適合打造低密別墅產(chǎn)品。

樓面地價回歸理性，4萬+/㎡地塊僅兩宗

值得關(guān)注的是，2025年全市成交48宗涉宅用地以底價、低溢價成交為主，34宗宅地底價成交，14宗地塊溢價成交，其中部分宅地如白云區(qū)江高鎮(zhèn)廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園AB0101013地塊、AB0101011地塊，設(shè)置回購/安置條款，鎖定銷路利潤確定，深受房企青睞，高溢價成交。

在成交溢價率TOP10排行上，安置房用地占據(jù)了三個席位，均由中建國際投資競得，三宗均位于白云區(qū)，其中江高鎮(zhèn)競得兩宗安置房用地溢價率分別為37.83%、28.86%，另外一宗太和鎮(zhèn)安置房用地溢價率達到了16.24%；保利發(fā)展以35億元成交總價競得的海珠區(qū)南泰路地塊溢價率為27.27%，位列季軍席位。

在2025年，房企拿地仍偏謹慎，以差異化撿漏為主，拿地主力依舊是國央企為主，不過也有民企重出江湖，比如敏捷集團、益云集團、力迅投資、福牛地產(chǎn)、番禺置業(yè)等民企都有拿地，其中敏捷集團以33.17億元拿地金額獲得排行榜第六位。

2025年的廣州拿地TOP3房企依次是越秀、保利發(fā)展、珠實，三者在廣州的拿地金額分別是95.39億元、77.35億元、44.22億元。在拿地總建面排行上，增城城投以40.53萬㎡拿地面積獲得冠軍，南沙開建以38.34萬㎡拿地位列亞軍，越秀地產(chǎn)以37.14萬㎡位列第三。

相較2024年，廣州的涉宅地樓面地價回歸理性。從廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)可見，2025年僅產(chǎn)生兩宗樓面地價4萬+地塊，當中最貴的是天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊，折合樓面地價47317元/㎡；其次是天河區(qū)金融城東區(qū)AT091410地塊，折合樓面地價40800元/㎡。樓面地價低于4萬+㎡/，在3萬+/㎡的地塊有7宗，當中天河和海珠區(qū)各3宗，荔灣1宗。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析認為，2026年，隨著成交地塊逐步入市，產(chǎn)品定位分化，樓市高端與保障雙軌并行撐市，土拍在“控增量、優(yōu)供給”指導下，大概率延續(xù)穩(wěn)量提質(zhì)行情。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬