4770億，太盟KKR聯手抄底日本

原“中國私募股權投資”

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• 來源：PE星球
• （ID：PE-China）
• 文：韋亞軍

攝影：Bob

本次交易后，太盟將成為日本外資私募中僅次于黑石的“第二大地主”。

太盟KKR第二次聯手。

近日，美國私募巨頭KKR與亞洲另類資管太盟投資集團（PAG）聯合宣布，已就收購日本札幌控股（Sapporo Holdings）旗下房地產資產簽署最終協議。

條款顯示，此次交易企業價值4770億日元（約31億美元，含債務），分三階段交割，預計2029年6月底前全部完成。

據悉，這是2025年日本最大規模地產交易，也是KKR與PAG第二次聯手。2019年，兩家機構曾共同投資新加坡數據中心REIT。

4770億日元分三階段付款

先拿錢后交割

據協議，KKR與PAG共同設立一個收購實體SPV（項目公司），并引入日本政府系基金Co-Invest作為LP，共同持有資產。

此次交易對價4770億日元為“企業價值”，含約1200億日元有息負債，實際股權價款約3570億日元，分三階段支付：

1、2026年3月底前支付約2000億日元，交割東京、大阪6處核心商業物業；

2、2027年9月底前支付1500億日元，接手12處物流園及釀造基地用地；

3、2029年6月底前支付剩余1270億日元，完成北海道總部園區、啤酒博物館等文旅資產交割。

札幌控股在公告中明確表示，出售所得將優先償還1200億日元有息負債，剩余資金用于股票回購（上限800億日元）及加碼精釀、無醇啤酒等高毛利業務。

149歲札幌控股

啤酒帝國背后的“隱形地主”

札幌控股成立于1876年，至今已有149歲，是日本歷史最悠久的啤酒企業之一，同時也是“啤酒+不動產”雙輪驅動的典型代表。公司在全國持有約180處不動產，賬面價值逾6000億日元。

本次出售的47處資產，占其不動產總建面約60%，核心資產主要包括：

1、東京惠比壽花園廣場（Ebisu Garden Place）。

建面約24萬㎡，由寫字樓、商業、啤酒博物館及酒店組成，2024年NOI約130億日元，是東京都內少有的“微型城市”綜合體。片區內保留惠比壽啤酒廠舊址，年接待游客超800萬人次，已成為東京打卡地標。

2、東京澀谷Sapporo Square

2023年竣工的甲級寫字樓，建面8.7萬㎡，出租率98%，雅虎、LINE、札幌總部為主要租戶，年租金約85億日元。

3、大阪梅田Sapporo Plaza

建面6.4萬㎡，零售部分由阪急百貨整租，2024年NOI約55億日元，區位緊鄰JR大阪站，空置率常年低于2%。

4、全國冷鏈物流園

12處園區總建面52萬㎡，其中8處位于東京圈與大阪圈，平均容積率1.8，可擴建上層空間約30萬㎡，被三井住友估值報告認定為“稀缺高標倉+軌道經濟”雙重稀缺資源。

5、北海道小樽啤酒博物館及配套酒店

年接待游客220萬人次，2024年文旅EBITDA約28億日元，是日本地方政府重點支持的“工業旅游”樣板項目。

KKR、太盟、黑石…

全球資本都在抄底日本

日本是KKR在亞洲的最大單一市場，累計投資超200億美元。2021-2025年間，KKR在日本已完成14宗不動產交易，總收購價約1.1萬億日元，平均持有期4.2年，退出IRR約18%。

本次交易，屬KKR與太盟第二次聯手。2019年，兩家機構曾共同投資新加坡數據中心REIT——Keppel DC REIT，合計出資約4億美元，但規模與影響力均不及本次日本地產交易。

除了KKR-太盟，黑石8月以5000億日元收購東京品川大型綜合體，博楓10月以2700億日元接盤三井不動產5處郊區商場，均顯示海外資本對日本“硬資產”的旺盛需求。

數據顯示，2025年至今，外資在日本不動產市場已投入約2.4萬億日元，占全年交易總量的46%，創歷史新高。

第一太平戴維斯日本研究部指出，日元對美元匯率自2022年高點貶值約30%，疊加日本國內長期利率仍低于1.5%，使得以美元、歐元計價的基金，在日元資產上可同時享受“匯率折扣+利差套利”。

此外，2026年大阪·關西世博會、2027年東京地鐵多條新線開通，進一步強化了外資對中長期租金增長的預期。

本次交易后，太盟在日本的管理面積將突破300萬㎡，成為外資私募中僅次于黑石的“第二大地主”。