競爭加劇倒逼轉型：商辦企業從“增量擴張”轉向“存量提質”

21世紀經濟報道記者唐韶葵

在高空置率的壓力下，上海商辦市場正迎來一場由頭部企業主導的轉型突圍戰。

日前，凱德投資（中國）以雙品牌發布與管理輸出提速打響存量盤活攻堅戰，太古地產則攜手陸家嘴集團以前灘廣場超甲級辦公樓布局高端商務賽道。

兩大商辦標桿企業的動作，折射出行業從“增量擴張”轉向“存量提質”的核心邏輯。

凱德投資（中國）品牌升級背后，是上海商辦市場較高空置率的現實。

戴德梁行數據顯示，2025年第三季度，上海甲級寫字樓空置率攀升至23.5%，平均租金降至6.74元/平方米/天，環比下滑3.6%；僅三季度就有黃浦“日月光二期”、浦東“前灘源”等四大項目新增22.2萬平方米供應，四季度虹橋、靜安核心等區域還將再添26.2萬平方米增量，供需失衡加劇市場競爭。

仲量聯行發布的數據也顯示，今年第三季度，上海商辦寫字樓供大于求，整體空置率提升0.3個百分點，大部分商辦項目主要通過下調租金下調來減緩中央商務區空置率上升的壓力。比如，三季度上海甲級辦公樓凈吸納量錄得19.04萬平方米，中央商務區與非中央商務區分別貢獻5.37萬平方米、13.67萬平方米。其中，中央商務區空置率環比降0.6個百分點。

大宗市場投資端則有所回暖，三季度上海達成17宗資產交易，總成交149.7億元、環比漲78.1%，單體項目平均成交8.81億元。其中，辦公樓資產占成交金額的比重為75%、在成交宗數中占比53%。

仲量聯行指出，金融、AI科技、戶外運動零售等行業租賃需求活躍，成本驅動型搬遷與升級需求仍是主流。

消費需求的結構性轉變，正驅動上海商辦市場加速告別傳統模式，轉向以體驗為核心的存量提質新階段。凱德、太古等頭部企業的戰略動作，成為這場轉型浪潮的鮮明注腳。

針對不同消費場景，凱德推出“來福士·界”與“凱德壹中心”兩大新品牌，前者落子核心區域打造城市地標，后者深耕區域市場主打社群互動，以“生活場域”替代傳統商業空間。

凱德投資（中國）商業管理董事總經理盧志昇直言，新品牌旨在回應消費需求變化。目前凱德在全國布局47個商業項目，未來將加速輸出管理模式，拓展多元業態，并為業主量身定制資產增值方案。

幾乎同期，太古地產攜手陸家嘴集團，以前灘廣場超甲級辦公樓切入高端商辦轉型賽道。該項目依托前灘太古里的擴容升級，對項目進行升級改造。此次前灘太古里零售面積增至26.7萬平方米，較此前實現翻倍增長。

消費市場的復蘇態勢，為商辦轉型提供了底層支撐。國家統計局數據顯示，2025年第三季度，我國GDP同比增長5%，消費支出對GDP增長貢獻率達53.5%，同比提升9個百分點，旅游、運動戶外等體驗型消費領域復蘇強勁，消費者更愿為健康與情緒價值買單。

頭部企業的轉型實踐，折射出上海商辦市場的整體變革方向。面對高空置率與同質化競爭，上海市政府推出商務樓宇更新專項政策，鼓勵存量物業轉型為租賃住房等多元業態，首批“商改住”項目已投入使用，“商業+居住+配套”的復合業態成為存量盤活的重要路徑。

業內人士指出，凱德的輕資產擴張與太古的高端產品打造，為行業提供了轉型樣本，但二者均需應對現實挑戰。未來，唯有以產品創新錨定消費需求、以專業運營挖掘資產價值，才能在分化的市場中實現突圍。