國企收租3年，我快崩潰了…

最近，跟一在國企工作的朋友吃飯，酒過三巡，他告訴小明：我離職了。這把小明嚇了一跳，以為他喝多了說胡話，直到他翻出手機相冊里的離職證明。

直到現(xiàn)在，小明跟身邊的人說起，還有很多人不信。畢竟，現(xiàn)在工作可不好找。大多數(shù)人擠破腦袋都想進國企，雖然近幾年國央企的壓力也大了許多，但相比之下還是十分穩(wěn)定的存在。原本就在國企的人怎么舍得出來？更何況，小明這位朋友在國企干的還是資產(chǎn)運營的活，用大白話說，就是收租。

三年前，小明的這位朋友也覺得收租的活好干，更何況還是在國企干。沒想到，三年之后他竟然辭職了。給出的原因是，實在受不了了，為避免崩潰，只好離職了。小明聽他吐槽完3年的經(jīng)歷也很是理解。

為了更原汁原味呈現(xiàn)。下面，小明以第一人稱的口吻，將聊天的內(nèi)容要點粗略整理如下——

躺著收租，是很多人夢想中的生活。我之前也這么認(rèn)為，經(jīng)歷過之后才發(fā)現(xiàn)，對個人來說可能確實美好，可對公司來說，收租并不是一件容易的事。

很顯然，公司的領(lǐng)導(dǎo)和老同事早就明白了這個道理，所以，此前很長一段時間，都是直接將商鋪、產(chǎn)業(yè)空間等打包租給二房東，二房東再分租出去。

當(dāng)時，經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，整個社會的創(chuàng)業(yè)熱情高漲，無論是商鋪、產(chǎn)業(yè)空間，還是公寓的租賃需求都異常旺盛，我們的物業(yè)都位于城市較好的地段，二房東稍微費點心思就能租出去，我們公司不用勞心費力，到點就能收到二房東支付的租金。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

不過，隨著直播電商越發(fā)壯大，再加上三年口罩，二房東長期以來短視、粗放模式的短板立馬就暴露了。

二房東賺的是差價，一個空間空出來了——比如商鋪，無論誰來尋租，他都?xì)g迎，撿到籃子里的都是菜。帶了的結(jié)果是，惡性競爭。商家本來很難賺到錢，那三年更是有不少商戶直接跑路。二房東收不到錢，扛不住也玩消失。不少消費者充了卡，發(fā)現(xiàn)商戶跑了，找不到商戶和二房東，就來堵我們，還在網(wǎng)上罵各種難聽的話，引起上頭的關(guān)注，搞得我們十分被動……

顯然，這么弄下去不是辦法。剛好2022年出了個19號文（注：指的是「國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見（國辦發(fā)〔2022〕19號」）的文件），要求有效盤活存量資產(chǎn)，隨后一批兄弟公司紛紛成立資產(chǎn)管理部門。

我們公司的各種存量資產(chǎn)不少，之前就有資產(chǎn)管理部門，不過，經(jīng)營沒多大亮點，其他部門也認(rèn)為收租很簡單，所以在公司屬于邊緣部門，公司年會上，資管部門都被安排在邊緣角落。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

公司領(lǐng)導(dǎo)覺得，要將資產(chǎn)管理做起來，必須要有大動作，所以2023年我們直接成立了資產(chǎn)管理公司。

資產(chǎn)管理公司成立之后的第一個大動作，就是將各種資產(chǎn)陸續(xù)從二房東手里收回，自己運營管理。

這么一來，公司原來資管部門那點人手根本不夠用，所以內(nèi)部調(diào)動和新招了一批人，我就是那時候進入資管公司的。

剛開始，大家熱情高漲，先對所有資產(chǎn)做了一輪盤點，確實發(fā)現(xiàn)不少問題。比如有些資產(chǎn)長期游離在外，甚至有些賬目對不上。

盤點完之后，就是招商、出租，過程中遇到的問題也不少，定價高了沒人來，低了存在國有資產(chǎn)流失風(fēng)險；加班加點對標(biāo)了一輪周邊的定價，但最后還得按評估價來；信訪矛盾處置的工作量也劇增……這時，大家才發(fā)現(xiàn)，這事沒那么好干。

招商、出租不容易，那物業(yè)租出去了，收租總?cè)菀琢税伞＿@也是一廂情愿，收租其實也雞飛狗跳。

我們成立資產(chǎn)管理公司那年，物業(yè)的整體出租率還相當(dāng)不錯，但已經(jīng)在往下走了，這也是領(lǐng)導(dǎo)下定決心要成立資產(chǎn)管理公司的重要原因之一。

外人都覺得我們是包租公、收租的是大爺，其實我們卑微得很。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，說得高大上是招商引資，我們內(nèi)部都叫外出化緣。

好不容易招進來，還得小心伺候，特別是熱門賽道的公司，不斷有其他的產(chǎn)業(yè)園區(qū)給它們拋出橄欖枝，給更優(yōu)惠的政策。有段時間，某個區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)集中到我們片區(qū)掃樓精準(zhǔn)挖角，嚇得我們把寫字樓一樓大堂的水牌都給摘了。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

租金收入固然重要，但孵化和培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)也是我們公司的關(guān)鍵指標(biāo)之一，這也是必須要收回來自己管的核心原因之一。由于帶著這一任務(wù)，我們的租金自然要比周邊市場化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠一些，當(dāng)然對入駐企業(yè)也有要求。

結(jié)果有些租戶就利用這點搞轉(zhuǎn)分租，搞得我們焦頭爛額，因為我們?nèi)耸钟邢蓿斯づ挪楹茈y及時發(fā)現(xiàn)。

對入園的科創(chuàng)類企業(yè)，還涉及到科創(chuàng)減免，一方面，這有利于我們招商；另一方面，這也帶來了新的工作，因為政策會不斷變化，每次政策一變，我們就要根據(jù)新的減免規(guī)則重新逐個進行核算，不僅工作量大，還容易出錯。

就這么兩件事，我們就被上級主管部門批了幾次。原公司開發(fā)建設(shè)部門的同事還冷嘲熱諷，說我們連這點小事都干不好。真是有苦難言……

租金的收繳，算是所有工作里最為簡單的事情了。可是，依然有不少問題。很多人不能理解，不就收個租嗎，城中村的房東一個人就能搞定了。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

但我們是公司啊，事情就沒那么簡單了。我們各種商鋪、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房的客戶總數(shù)達(dá)到五六千個。僅產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租戶，就有近千個。每個月光是蓋章就是一項大工程，蓋完章還要挨個上門送賬單。如果這時碰到某個同事請假或休假，在崗的同事就慘了，后面領(lǐng)導(dǎo)要求，所有的年假必須在某個特定時間段休完。

有的租戶用多個賬戶支付租金，一旦對不上賬，我們就要人工逐一去核實。財務(wù)和運營每月需要花1個星期對賬出賬。經(jīng)常碰到租戶調(diào)侃我們：這都什么年代了，你們做事咋這么復(fù)古。

領(lǐng)導(dǎo)聽了也覺得很沒面子，咬咬牙上了一套云租賃，實現(xiàn)了租賃業(yè)務(wù)全自動出賬、制單、推送，催繳通知書內(nèi)置、電子用印。還能夠根據(jù)核銷匹配規(guī)則，系統(tǒng)多輪匹配核銷，自動核銷匹配80%，減少財務(wù)流水認(rèn)領(lǐng)80%的工作量……

年終，我們還因此在國資體系內(nèi)部受到了表揚，領(lǐng)導(dǎo)臉上也覺得倍有面子，并不禁感慨：科技，果然是第一生產(chǎn)力。

不過去年以來我們遇到了新的問題。那就是空置率持續(xù)上升。不僅產(chǎn)業(yè)空間、商鋪如此，連保障性租賃住房也是如此。

因為我們處于高能級城市，我剛進入資產(chǎn)管理公司的時候，我們產(chǎn)業(yè)空間的入駐情況還是非常不錯的，出租率很高，不少市內(nèi)、省內(nèi)，甚至外省的兄弟單位，都來我們公司參觀交流過。

可是，隨著時間推移，我們發(fā)現(xiàn)，招商的難度越來越大，空置率以肉眼可見的速度在攀升。同事們經(jīng)常吐槽：現(xiàn)在不是招商，而是進各種組織「化緣」。

不過，相比之下，我們還是不錯的。因為，根據(jù)億翰智庫2024全年園區(qū)招商英雄榜，年去化1.5萬方能上全國百強榜。

62億平米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)庫存，如同泰山壓頂。而且，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)還在以每年億平方米的體量在增長，其中40-50%都是研發(fā)辦公室項目，怎么租出去？

今年，深圳市國資委、北京的中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)、蘇州的高鐵新城相繼官宣「免租」新政：各拿出10萬平方米的產(chǎn)業(yè)空間，邀請科創(chuàng)企業(yè)免費入駐。驚呆一眾同行：別人都開始0租金了，我們該怎么辦？！

我離職之前，公司正在推動大數(shù)據(jù)招商的一系列建設(shè)，最近聽同事說，有一定效果，但需要完善的地方也還很多，他們都忙飛了。

商鋪更不用說，現(xiàn)在直播電商太厲害了，以至于稍微年輕一點的群體，已經(jīng)沒有「附近」的概念了。我很多時候網(wǎng)上下單后也猛然想起，其實這東西樓下小店就有賣，但網(wǎng)購已經(jīng)習(xí)慣了……我們的商鋪還比較分散，雖然上了數(shù)字化系統(tǒng)，管理效率較高，但現(xiàn)在商鋪確實不好出租。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

保障性租賃住房的出租情況也不容樂觀，去年，我們公司的保租房出租率下滑了八九個百分點，今年還在繼續(xù)下滑。

核心原因有兩個：一個是隨著大量保租房入市，競爭變得更加激烈，一些位置、戶型、裝修較次的保租房，就缺乏吸引力了；二是保租房市場化運作之后，競爭優(yōu)勢并不大，很多租戶吐槽保租房的租金太高。

目前，很多城市的租金水平幾乎回到了2019年的水平。民營長租公寓運營商、個人房東一看形勢不對，立馬就降價，或者搞長短租結(jié)合。我們也想降點價，但我們沒辦法輕易調(diào)減價格；至于搞長短租結(jié)合，就更不現(xiàn)實了，這個對運營能力要求太高了，而我們?nèi)耸址浅Ｓ邢蕖?/p>

同時，考核還越來越嚴(yán)格，去年已經(jīng)有幾個同事先后離職了，今年我也扛不住，剛好有其他不錯的機會，就離職了。

結(jié)語：

聊到最后，小明這位朋友感慨：收租確實不好干，但我還是有個收租夢。見小明充滿困惑。他說：我說的是個人房東的收租啦……

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