“銀行直賣房”是個危險的信號

銀行賣房，已經常態化了。這件事情不是剛剛興起的，而是持續已久，范圍很廣的一件事。而且不僅是一些小銀行，就算是四大行也有參與。

一共有多少銀行在直接賣房呢？

可以直接上阿里、京東平臺去，那里的銀行清單是這么列的。本來我是想數一數的，但是看這個架勢也不用了，深不見底。

其實銀行賣房不是新鮮事，但最近數量猛增，才讓大家格外關注。像四川農信一次就掛出 2.4 萬多套房——要知道成都全市掛牌也就二十多萬套，光這家銀行的量就占了成都的十分之一。

銀行直賣房跟法拍房是不一樣的，主要是下面幾個區別：

• 法拍房：法院拍賣，房子原本是欠銀行貸款的人的，賣了錢用來還債。
• 銀行直賣房：銀行自己賣（官網或跟阿里合作），產權人就是銀行。

最大區別就在產權人——銀行直賣房的產權清清楚楚，這樣就避開了法拍房最容易踩的坑：產權不明、買了可能拿不到房。

法拍房常常六七折，但很多人還是不敢碰，就是怕扯皮。銀行直賣房不但產權穩，價格有時比法拍還低，還是很劃算的，我很推薦剛需去關注看看。比如蘭州農商行在沈撫新區育才壹品的房子，均價才 2300 元/㎡，而貝殼同小區掛牌 4000–5000 元/㎡，等于對半砍。

而且銀行降價可比房東狠多了，流拍一次下次直接再降 10%–20%，急賣心態下容易撿漏。并且沒中介費，這方面又能省一兩個點。

剛需朋友，與其在房產中介網站刷，不如去銀行官網逛逛。

那么問題來了，銀行為啥不專心放貸，跑來賣房？

這其實就是我為什么說銀行直賣房，是個危險的信號：因為法拍房太多，不少法院都不接了；加上銀行壞賬率升高，必須趕緊處置資產降風險，這才親自下場賣房。

現在官方都不公布法拍房數量了——這還是銀行拼命幫業主保住月供才壓下來的數字。銀行為了降低斷供率，已經夸張到只要還 20% 月供就當正常還款，不給上征信。真要嚴格收房，斷供的人會暴增。

今年初央行還要求，對特殊原因斷供的人給最長12 個月寬限期，期間不能法拍，等于從源頭卡住了法拍房的供應。政策也是有效果的，到 2025 年 6 月，全國法拍房新增掛拍量同比少了17.2%。

但壞處是，眼下是下行市場，房子捏在銀行手里只會貶值，所以銀行有很強的動力趕緊把房子出手賣掉。但是法拍流程長，一套房要2–3 年才能賣掉；而銀行自己直賣的話，價格合適的話兩個月就能出手。所以銀行只能被迫親自下場，加快變現。

目前斷供多的還是小城市，銀行直賣房的單價大多在50 萬以內。如果這股風蔓延到一二線，對樓市的沖擊會很猛——銀行砸盤可比個人狠多了。

這件事情更加嚴重的問題在于，法拍與銀行直供房會給購房者形成的“折價參照”。目前法拍和銀行直供成交量本身足以改變市場供需：截至2025年前10個月，法拍及相關渠道掛牌約27.7萬套，成交約9.2萬套，成交率約33%，成交總金額約1097億人民幣，平均折價約24%。

從數據看，法拍和銀行直供房成交規模在整個存量房市場的占比很小，成交量大約僅占0.3%左右，因此對總量供需的影響有限。但它的“心理影響”更大：折價成交會在信息平臺被廣泛傳播，容易形成價格錨定，進而影響其他房源的議價和掛牌策略。

最后就是一個老生常談的問題，剛需還能不能買房？

從純算賬的角度看，現在不建議買。

但有些錢是必須花的，不能只看性價比。就像車，買了之后肯定貶值，但是能提升幸福感的東西，也是值得入手的。

因此，對于剛需而言，盡量買一套虧的少甚至不虧的房子，也是合理的選擇。法拍房我不敢隨便推薦，怕踩坑；銀行直拍房倒給了我新思路——對剛需來說是個不錯的渠道，也是個省錢的信息差。

不過要注意：如果銀行大規模拋房，會加速房價下跌，跌了斷供更多，惡性循環（類似 2008 年美國次貸危機，銀行直供房打折甩賣），最終傷的還是銀行自己。

那銀行為啥還要這么干？

這就牽扯到經濟學里的“囚徒困境”：先砸盤的不一定賺，但不砸盤的一定虧。某家銀行可以不砸，但擋不住別家砸；反正都會被砸，不如自己先動手，減少損失。