專家解讀 | 李宇嘉：北京出臺樓市新政——用足用好調控自主權，著力穩定房地產市場

（來源：中國建設新聞網）

轉自：中國建設新聞網

作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員

12月10日至11日，中央經濟工作會議召開，要求著力穩定房地產市場。12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議召開，對房地產工作作出明確部署。12月24日，北京市住房城鄉建設委員會等4部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，從進一步優化調整住房限購政策、個人住房信貸政策，加大住房公積金支持住房消費力度，進一步優化營商環境等多個方面，出臺一攬子政策。北京市此次的樓市新政是落實有關會議精神，堅持因城施策、精準施策、一城一策，著力穩定房地產市場的體現。

北京作為一線城市，2024年常住人口達到2183.2萬人，其中常住外來人口（非戶籍人口）為819.3萬人，大部分為年輕人和新市民，潛在的住房需求集中。一直以來，由于房價比較高、購房門檻也高，這部分需求無法得到滿足。同時，北京樓齡20年以上的老舊小區占比達47%，過去市場調控較嚴時期建設的房屋很多在90平方米以下，改善型住房需求也還有很大空間。

因此，此次北京的樓市新政，不管是將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”，還是支持多子女家庭住房需求，即二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房，都是針對本地常住居民住房需求的現實情況，因地制宜調整優化房地產政策，做到了精準施策、一城一策，用好了房地產市場調控自主權。

需要注意的是，此次北京樓市新政還提出，為進一步優化營商環境，提升房地產投資效率，調整招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由市區分級核準調整為區級備案。這意味著，北京市進一步將“因城施策”精細化為“因區施策”。目前，各個區在庫存、開發主體、需求結構等方面的差異很明顯，需要調動各個區的積極性，因地制宜調整優化房地產供給。

剛剛結束的全國住房城鄉建設工作會議明確，“要準確把握房地產市場供求關系的重大變化，看到我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整也有廣闊空間，人民群眾對‘好房子’形成新期待，房地產仍有較大發展潛力”。這意味著，盡管供求關系發生了重大變化，但結構性的需求潛力還很大，但如果要挖掘這類潛在需求，并轉化為現實需求，需要夯實地方主體責任。

因為，基本居住需求解決以后，面對日益升級的“好不好”的需求，考慮到市場預期的改變，需要從優化土地供應、完善配套設施、推進規劃報建、鼓勵開發商做好住房產品的人性化設計、提升物業服務的品質等方面出發，完善全鏈條營商環境，優化供給，做優增量，提高住房供給的效率，才能有效牽引和激發潛在需求，并轉化為可實現的住房消費需求。

同時，全國住房城鄉建設工作會議指出，著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給。當前，很多地方面臨著在售新建商品房庫存壓力大的問題，需要去化庫存，但每一個城市各個行政區、片區的庫存壓力有差異，需要去化的商品房類型也有差異。同時，不同的區域，如產業新區、軌道交通站點周邊、CBD（中央商務區）、城市更新區域等等，結構性的住房需求也不同。未來，房地產市場平穩健康發展，在落實好國家政策的同時，關鍵在于城市政府能否落實主體責任，發揮主觀能動性。為此，全國住房城鄉建設工作會議在部署2026年工作時，在著力穩定房地產市場方面，強調城市政府要用足用好房地產調控自主權，針對剛性和改善型需求的差異，適時調整優化政策，推動市場平穩運行。