深度研究丨行業(yè)筑底之時(shí)，民營(yíng)房企突圍之道

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然還在轉(zhuǎn)型過程中。從剛剛過去的中央政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來看，“穩(wěn)樓市”依然是未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的主基調(diào)。

從企業(yè)來看，自2021年房企流動(dòng)性承壓以來，無論是銷售規(guī)模、融資規(guī)模、拿地規(guī)模等，民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)狀況明顯弱于央國(guó)企。

隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立，行業(yè)也將完成從規(guī)模紅利轉(zhuǎn)向質(zhì)量紅利的轉(zhuǎn)變。在這個(gè)過程中民營(yíng)房企有何突圍之道？

從百?gòu)?qiáng)房企的性質(zhì)分類來看，近年來民營(yíng)房企的數(shù)量呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢(shì)。

2020年時(shí)，全口徑銷售金額TOP100房企中有71家為民營(yíng)企業(yè)，到了2023年，減少至50家以下，達(dá)47家。截至2025年11月，百?gòu)?qiáng)房企中民營(yíng)房企為45家。

民營(yíng)房企數(shù)量減少的同時(shí)，在各梯隊(duì)中的占位也逐漸靠后。2025年1-11月，頭部前十強(qiáng)房企中民營(yíng)房企僅剩1家。

在近年來房地產(chǎn)低迷，且房企流動(dòng)性危機(jī)仍在持續(xù)的背景下，資本更傾向于投資較為穩(wěn)健的國(guó)央企和大型房企。

然而，從銷售變化來看，2025年1-11月仍有6家民營(yíng)房企銷售金額同比逆勢(shì)增長(zhǎng)，其中嘉里建設(shè)、江山萬里置業(yè)、邦泰集團(tuán)增長(zhǎng)超過50%。

土地儲(chǔ)備是企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基石，未違約的民營(yíng)規(guī)模房企中，有5家房企總土儲(chǔ)貨值相對(duì)較高，可售資源充足。其中濱江集團(tuán)和龍湖集團(tuán)近兩年仍在適量新增土地。

以杭州為大本營(yíng)的濱江集團(tuán)是近兩年拿地金額最多的民營(yíng)房企，秉持“以杭州為核心、長(zhǎng)三角為重點(diǎn)”的戰(zhàn)略布局，在行業(yè)調(diào)整期持續(xù)深耕杭州。得益于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然較為火熱，持續(xù)落子杭州為濱江的業(yè)績(jī)穩(wěn)定提供了良好的保障。

整體看來，聚焦核心一二線城市已成規(guī)模房企的共識(shí)，不管是濱江重倉的杭州或是卓越關(guān)注的深圳，都屬于我國(guó)經(jīng)濟(jì)活躍的一二線城市。民企選擇深耕此類高能級(jí)城市，能夠保障存貨的后續(xù)去化，避免庫存積壓情況的發(fā)生。

此外，由于常年深耕當(dāng)?shù)爻鞘校鄶?shù)民企已形成了成熟的政企銀三方合作關(guān)系。由于主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，這類企業(yè)相比外來企業(yè)也更加具備市場(chǎng)敏銳度和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，從而大大降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

除了老牌規(guī)模民營(yíng)房企之外，2025年也涌現(xiàn)出了一批銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)的黑馬房企，比如邦泰集團(tuán)、嘉里建設(shè)、江山萬里置業(yè)等。

從近兩年的新增土地來看，2025年1-11月新增土地價(jià)值較高的房企中出現(xiàn)了18家民營(yíng)房企，是2024年全年的兩倍，既有深耕當(dāng)?shù)爻掷m(xù)拿地的企業(yè)如海成等，也有在核心城市“橫空出世”拿下熱點(diǎn)地塊的企業(yè)，如北京懋源控股、上海佳運(yùn)置業(yè)等。

這些黑馬房企投資和產(chǎn)品戰(zhàn)略各有不同，大部分都深挖點(diǎn)狀機(jī)會(huì)發(fā)展，以項(xiàng)目產(chǎn)品力為核心取勝。如邦泰集團(tuán)采用“區(qū)域深耕+產(chǎn)品創(chuàng)新”實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)；海成集團(tuán)堅(jiān)守大重慶，由市郊區(qū)縣進(jìn)擊中心城區(qū)；江山萬里置業(yè)聚焦寧波，“+國(guó)企”充分利用當(dāng)?shù)刭Y源。

2025年民營(yíng)房企仍然面臨多重發(fā)展困境，但在這個(gè)背景下，仍有部分民營(yíng)房企抓緊機(jī)會(huì)，在保證流動(dòng)性穩(wěn)定的同時(shí)取得了一定的發(fā)展。

對(duì)于規(guī)模房企而言，重點(diǎn)在于消化早先獲得的大量庫存土儲(chǔ)的同時(shí)擇機(jī)布局深耕戰(zhàn)略級(jí)城市，短期主要選擇重點(diǎn)機(jī)會(huì)型城市進(jìn)入。部分地方本土民營(yíng)房企則抓住地方品牌優(yōu)勢(shì)，聚焦當(dāng)?shù)匦《溃材苡幸幌亍?/p>

在政府“好房子”的建設(shè)導(dǎo)向下，可以預(yù)見未來房企產(chǎn)品力將會(huì)不斷提升，經(jīng)營(yíng)策略將會(huì)回歸長(zhǎng)期主義，傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式勢(shì)必難以為繼。民營(yíng)房企唯有堅(jiān)持“戰(zhàn)略聚焦+產(chǎn)品為王+運(yùn)營(yíng)提效”三維協(xié)同，方能在新周期中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。（來源：丁祖昱評(píng)樓市）

文章來源:丁祖昱評(píng)樓市