傳瘋了！中海，又干出了一件“大事”！

今年9月，中海、招商蛇口、徐匯城投、中旅四家國央企以439.5億的超高總價，成功拿下上海徐匯東安地塊。

不久后，項目案名公布，名為安瀾上海。就在這幾天，項目開啟了認籌，

首批房源均價高達約17.88萬/㎡，最貴一套達上億元。

雖然價格高聳入云，但還是抵擋不了高凈值客群的熱情，211套房源吸引335組客戶認購，認購率達到159%！

項目在12月26日開盤：套均5000萬，勁銷90.77億！引發全城關注。

一邊是安瀾上海的火爆熱銷，另一邊在北京，“安瀾”也有動作。

近日，中海地產在北京發布其高端產品系“萬方安和”，對應萬、方、安、和四大產品線，其“安系”產品最新項目中海安瀾北京也正式對外亮相。

時間倒回到今年3月，在200多輪競拍后，中海以75.02億競得該項目，溢價率27.9%，是北京首宗樓面價突破10萬/㎡的住宅用地，推售均價約16.5萬/㎡。

作為中海北京的重磅項目，中海北京團隊這次肯定也想要憑借安瀾北京，在豪宅市場殺出重圍，助力中海在北京的品牌影響力和市場勢能更上一層樓。

然而，眼看本年度就要過去，北京土拍市場再次殺出黑馬豪宅地塊和重磅房企，關鍵是這個地塊也是屬于安瀾北京所在的海淀。中海，這次也估計是要棋逢對手了。

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又一超級地塊誕生

就在12月23日，北京土拍市場迎來一幅超級重磅地塊：

海淀區上地0702地塊

或許是因為地塊的高總價以及諸多嚴苛的限制要求 ，比如資格預審，大體量的商辦自持等，最終只有兩家房企報名，都是北京當地的國企：

一家是北京建工地產；另外一家是海開控股。

這次土拍也是比較干脆，僅經過3輪競價，最終海開控股以84.56億，綜合樓面價約3.75萬/㎡，溢價率0.4%，拿下該地塊。

而其中備受矚目的是住宅部分，住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬/㎡。

按照這樣的樓板價推算，未來推售的豪宅項目，大概率價格是要超10萬/㎡。

不過，在該地塊的打造上，海開控股也是面臨一定的挑戰，相較于此前備受市場追捧的功德寺雙子地塊，此次海開控股的開發先天優勢并不突出。

首先，從空間規劃來看，住宅地塊需沿綠地界面布局且限定短板單元，這直接制約了大面寬、通透感強的高端產品設計；

其次，從地塊結構來看，兩塊住宅用地居然是分散分布，這樣的機構導致無法實現園林景觀、公共配套的聯動打造，不僅會削弱社區的整體品質感，更會增加工程建設與后期物業管理的邊際成本，這對房企的精細化設計能力提出了極高要求。

第三，23號多功能用地則是整個項目的“核心壓力源”。

3.48萬㎡用地承載13.23萬㎡建面，3.8的容積率與36米的建筑控高，形成了“住宅總建面9.3萬㎡支撐13.23萬㎡商辦配建”的失衡結構——

這種配比在行業內實屬罕見，意味著住宅開發的利潤空間將被大幅擠壓，企業必須通過商辦物業的成功運營實現盈利平衡。

對于企業而言，這樣的地塊既是挑戰，也是搶占核心區優質資源的重要機遇。

但無論如何，該地塊的成功開發，最終將取決于企業在產品設計、成本控制、產業運營三大核心能力的綜合表現。

關鍵就看接下來，海開控股將如何在地塊上表現了。

02

海開控股的能力

艷姐也去查了一下，海開控股的來頭非同一般。根據官方信息顯示，海開控股成立于1982年5月，是海淀區區屬第一家、也是規模最大的從事房地產經營開發的國有企業。

海開控股曾于2011年6月加入中關村發展集團，海淀區國資委與中關村發展集團共同對該公司實施雙重管理。

一直到2020年12月海開控股進行剝離重組，回歸海淀區。

早年海開控股曾參與建設中關村西區、知識產權大廈等地標，以及牡丹園、塔院等住宅社區；近年還涉及智慧園區、城市更新項目比如中關村東升科技園二期等。

這些年來，海開控股開始在高端住宅領域發力，打造了諸多爆款項目：

2021年入市的圓明天頌作為“頌系”開篇之作，以11.5萬/㎡的均價入市并順利交付，奠定高端產品基因；

2023年推出的棲海澐頌，一舉售出839套，斬獲75億元成交額，成為高端改善市場的標桿；

今年開盤的頤海澐頌更創下30分鐘售罄606套、狂攬72.5億元的熱銷紀錄，延續“頌系”傳奇。

經歷多年的發展，海開控股如今形成了自己的獨特發展特色和優勢：

第一，深耕海淀的區域優勢。

海開控股打造的項目，大多數都是在海淀區。常年在海淀的深耕，讓其能精準把握區域規劃脈絡與人文底蘊，打造與區域發展適配的高品質作品。

第二，是深耕高端產品線優勢。

這些年來，海開控股一直在花很大的精力深耕“頌系”產品線，從建筑美學設計、園林景觀營造到精工細節把控均精益求精

部分項目更引入“金鑰匙+大總管”高端物業服務體系，升級人居體驗，也讓海開控股高端品牌形象在北京當地深入人心。

第三，是全鏈條實力與多元協同能力。

在開發能力上，海開控股已形成從土地一級開發、規劃設計到開發銷售、運營管理的全流程閉環，在保障房、高端住宅及產業園區等多個領域均有成熟布局；

作為區屬國企，其具備高效對接區域規劃與資源的優勢，在承接城市更新、基礎設施建設等政府任務中，實現社會效益與經濟效益的統籌兼顧。

雖然發展勢能比較強勁，但海開控股也面臨一定的挑戰：比如在盈利層面，盡管營收規模穩步增長，但凈利潤率偏低的問題亟待破解；此外過去部分項目曾出現外立面脫落等問題，引發部分業主投訴。

但畢竟海開控股有點類似于上海陸家嘴的片區深耕型房企，整個盤面并不大， 所有的風險都是在可控的范圍內，就看高管團隊如何制定相關戰略，讓企業能夠走得更遠。

目前海開控股董事長為馬光華，海開控股總經理為張秋，兩位高管都比較低調，鮮少接受第三方媒體采訪。

在今年8月舉辦的海開控股2025年半年工作會上，馬光華指出：

海開控股從2019年戰略啟程期，至2024年戰略騰飛期，始終堅持把發展重心放在經營提質，權益增效上，全面建立自身的業務護城河，實現“成熟業務發展更加精壯，成長型業務彎道超越”的總體新局面。

張秋也對下半年工作進行了部署，在房地產層面，他提出：

對標“四好”社區建設標準，持續推出高品質住宅項目，促進地產業務穩定發展，助力宜居宜業城市建設。

03

中海，遇到對手了？

此次老牌選手海開控股的到來，也是和部分在海淀打造高端盤的實力強勁的房企，形成了一定的競爭態勢。

就在前幾天，中海在北京舉辦了一場聲勢浩大的發布會，名為中海全新產品代系全球發布會。

中海諸多高管都為這場發布會站臺：

包括中國海外發展助理總裁付熙嵬、投拓總監張欣、設計管理部總經理尤蕊、營銷管理部總經理楊智宇、北京公司總經理倪健剛等等。

安瀾北京也在這次發布會上重磅亮相。安系將以“人格化定位”為原點，從特定客群的理想生活形態出發進行深度定制。

安瀾北京將從皇家園囿規制美學中汲取靈感，以國際化視野進行當代轉譯，實現東方智慧與全球設計的深度融合，為全球高端客群提供高品質棲居選擇。

實際上，安瀾上海項目已經成為今年上海乃至全國豪宅市場的爆款項目之一，如今安瀾北京的亮相和即將入市，也已經吊足了大家的胃口。

也不得不承認，此次安瀾北京和海開控股拿下的地塊，還是存在著一定的微妙競爭關系：

由于地塊地理位置相近，均位于海淀新房供應密集區，會共同爭奪關注海淀高端改善市場的客戶注意力；

從價格上來看，安瀾北京項目整體推售均價約16.55萬/㎡，總價要數千萬，而海開項目市場預期單價約11.5萬/㎡，相對來說總價較低。

海開項目預計主打中等面積段、高性價比的學區房；而安瀾北京是大面積段、高總價的頂級奢侈品。兩者目標客群在支付能力和購房訴求上區別較大。

兩者存在基于地理鄰近性的間接競爭，但因產品定位和總價段差異巨大，并非直接競品。

但畢竟兩者都是在海淀區，也都是近期的新項目，屆時相關的銷售業績也肯定不免被拿來做對比。

而海開控股因為較低的價格，以及學區等優勢，可能在銷售上會更加好賣。

而此前華潤臻澐、建發海晏、和樾望雲都是位于海淀區的豪宅新房，也已經消耗量一波高凈值客戶群體。

而價格更高的安瀾北京，將如何出牌才能征服剩下的高凈值客戶，對于北京公司總經理倪健剛以及北京營銷總王野來說，可能是要好好思考的課題。

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主編：張艷

責編：marl

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