澳洲政府搶錢？！房產(chǎn)成本暴增，房價(jià)被大幅推高！墨爾本一套房子1億澳元！

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2025年澳洲最熱門購房區(qū)榜單正式揭曉！你家上榜了嗎？

2025年澳洲最熱門購房區(qū)榜單正式揭曉，涵蓋從悉尼數(shù)百萬豪宅區(qū)的公寓，到布里斯班南部易受洪水影響的平價(jià)住宅區(qū)，多樣選項(xiàng)折射出當(dāng)下樓市的“可負(fù)擔(dān)危機(jī)”。

面對(duì)日益高昂、讓人望而卻步的房地產(chǎn)市場，買家們要么將目光投向遠(yuǎn)郊，要么選擇公寓作為置業(yè)切入點(diǎn)。

REA集團(tuán)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anne Flaherty表示，絕大多數(shù)首府城市的熱門購房區(qū)，都集 中在性價(jià)比更高的區(qū)域，且以遠(yuǎn)郊為主。

“這凸顯出一個(gè)事實(shí)：越來越多的買家被內(nèi)城區(qū)和中城區(qū)成熟區(qū)的高房價(jià)擠出市場。”

房地產(chǎn)平臺(tái)realestate.com.au團(tuán)隊(duì)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了深度分析，最終依據(jù)“核心咨詢量”（而非單條房源瀏覽量）評(píng)選出2025年最熱門的購房區(qū)。

這里的“核心咨詢量”指潛在買家發(fā)出的實(shí)際咨詢次數(shù)，而非單純的點(diǎn)擊量。

*悉尼內(nèi)城公寓成“流量王”，遠(yuǎn)郊與豪宅區(qū)齊上榜*

過去12個(gè)月，悉尼Darlington的公寓以每套房154次的核心咨詢量，位居全澳首府及主要區(qū)域榜首。

該內(nèi)城區(qū)的獨(dú)立屋中位價(jià)高達(dá)182萬澳元，而備受追捧的公寓中位價(jià)在年內(nèi)下跌 7.4%后，目前為125萬澳元；據(jù)最新的REA市場趨勢報(bào)告顯示，一年前該區(qū)域的公寓中位價(jià)還為135萬澳元。

緊隨其后的是悉尼遠(yuǎn)西及藍(lán)山地區(qū)St Marys區(qū)的獨(dú)立屋，同樣以每套房154次的咨詢量并列前排。

排名靠前的還有悉尼Point Piper區(qū)的獨(dú)立屋、遠(yuǎn)西及藍(lán)山地區(qū)Werrington區(qū)的獨(dú)立屋，以及布里斯班南部易受洪水侵襲的Rocklea區(qū)。

Flaherty指出，盡管多數(shù)熱門區(qū)都位于首府城市的高性價(jià)比區(qū)域，但Point Piper 和Rose Bay這兩個(gè)中位價(jià)遠(yuǎn)超悉尼平均水平的豪宅區(qū)之所以能上榜，很可能是因?yàn)檫@些區(qū)域的房產(chǎn)持有度極高，一旦有房源掛牌出售，便會(huì)引發(fā)強(qiáng)勁的需求。

與此同時(shí)，Rocklea雖有多個(gè)區(qū)域多次遭遇洪水侵襲，但以布里斯班的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來看仍具備可負(fù)擔(dān)性，因此買家們甘愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，爭相入手這里的平價(jià)房源。

躋身熱門區(qū)前15名的還有：悉尼Allawah、Wollstonecraft、Rose Bay、Crows Nest和Windsor Downs的獨(dú)立屋，悉尼Fairfield Heights和布里斯班Herston的公 寓，新州中央海岸的Holgate，悉尼遠(yuǎn)西南的Kentlyn，以及布里斯班Logan- Beaudesert地區(qū)的Forestdale。

*區(qū)域市場：性價(jià)比與經(jīng)濟(jì)活力成核心吸引力*

Flaherty表示，類似的因素也影響著區(qū)域（regional）市場的表現(xiàn)。

“以Townsville為例，其相對(duì)可負(fù)擔(dān)的房價(jià)、持續(xù)的人口增長和穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)，正吸引著自住房買家和投資者，其中不少人都是被昆州其他高價(jià)區(qū)域擠出的購房者。”

Townsville最熱門的獨(dú)立屋區(qū)是Condon，每套房咨詢量達(dá)63次；公寓則以 Cranbrook區(qū)領(lǐng)先，咨詢量為70次。

凱恩斯的熱門區(qū)為White Rock（獨(dú)立屋，65次咨詢）和Earlville（公寓，52次咨詢）。

其他首府及主要區(qū)域的熱門獨(dú)立屋區(qū)分別為：珀斯的White Gum Valley、阿德萊德 的Summertown、霍巴特的Herdsmans Cove、達(dá)爾文的Driver、堪培拉的 Belconnen、吉朗的Whittington；黃金海岸則有兩個(gè)區(qū)域并列熱門獨(dú)立屋區(qū)榜首， 分別是Bilinga和Stapylton。

*買家焦慮加劇：購房競爭白熱化，F(xiàn)OMO情緒催生非理性決策*

澳洲房地產(chǎn)買家代理協(xié)會(huì)（REBAA）主席Melinda Jennison表示，如今尋求買家代 理幫助入市的，已不再僅僅是富裕客戶。

從首次購房者、投資者，到跨州和海外買家，甚至是時(shí)間緊張、難以跟上快速變化市場節(jié)奏的本地買家，都紛紛向?qū)I(yè)代理求助。

“房源可能在幾天內(nèi)就簽訂合同，此外，很多人對(duì)市場其實(shí)并不了解，”Jennison說。

“近期有報(bào)告顯示，不少買家的購房預(yù)期滯后于市場，他們一直在尋找早已不存在的低價(jià)房源。”

“他們不懂市場價(jià)值，需要專業(yè)幫助來找準(zhǔn)定位，確保自己能真正入市。”

Jennison指出，當(dāng)前買家面臨的問題是，很多房源掛牌時(shí)不標(biāo)注價(jià)格（尤其是在昆州東南部），或標(biāo)注的價(jià)格區(qū)間與買家需求嚴(yán)重不符。

“中介喜歡高咨詢量，因?yàn)檫@能讓他們?cè)诳蛻裘媲帮@得更有能力，但這也讓買家難以分辨中介為制造競爭而使用的技巧，尤其是在房源稀缺的市場環(huán)境下。”

“未來市場競爭只會(huì)更加激烈，高需求與低供應(yīng)的矛盾正催生‘錯(cuò)失恐懼 癥’（FOMO）——買家擔(dān)心如果不盡快行動(dòng)，一個(gè)月后房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，尤其是在住房供應(yīng)管道跟不上需求的情況下。”

“這種‘錯(cuò)失恐懼癥’的問題在于，它可能導(dǎo)致買家做出非理性決策，進(jìn)而將自己置于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。”

Jennison表示，許多首次購房者的父母會(huì)聘請(qǐng)買家代理，幫助孩子入市、避免高價(jià)接盤，并了解特定房產(chǎn)購買的風(fēng)險(xiǎn)，比如購買分契式公寓的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

“毫無疑問，由于供應(yīng)短缺，房價(jià)將繼續(xù)上漲，而且現(xiàn)實(shí)是房價(jià)漲得非常快。買家們擔(dān)心，買房只會(huì)變得越來越遙不可及。”

*住房成本連續(xù)四年成澳洲人最大財(cái)務(wù)擔(dān)憂*

Canstar最新的消費(fèi)者脈搏報(bào)告也印證了這種擔(dān)憂——住房成本已成為2026年澳洲人 最首要的財(cái)務(wù)擔(dān)憂。

這是住房成本（包括抵押貸款和租金）連續(xù)第四年成為澳洲人的最大擔(dān)憂，其關(guān)注度較幾年前翻了一倍多。

Canstar數(shù)據(jù)洞察總監(jiān)Sally Tindall說道，“盡管今年有三次降息，但住房成本仍是全澳最大的財(cái)務(wù)壓力來源。”

“澳聯(lián)儲(chǔ)的降息確實(shí)帶來了一些緩解，但遠(yuǎn)不足以抵消多年來飆升的抵押貸款還款額和不斷上漲的租金。”

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蓋一棟新房多花$32萬，報(bào)告揭“監(jiān)管亂麻”推高澳洲房價(jià)

從土地規(guī)劃法到地方議會(huì)條例，層層疊疊的繁文縟節(jié)正讓澳洲新建住宅成本額外增加32萬澳元。 對(duì)此，澳洲生產(chǎn)力委員會(huì)主席呼吁各級(jí)政府著手解決這些“監(jiān)管亂局”，稱正是這類 問題讓澳洲房價(jià)高得令人難以承受。

該委員會(huì)一份旨在提升經(jīng)濟(jì)增速的報(bào)告指出，新房建設(shè)相關(guān)監(jiān)管每年給購房者帶來的額外成本最高達(dá)475億澳元。

報(bào)告呼吁，應(yīng)對(duì)現(xiàn)有繁重監(jiān)管體系重新審視，確保各項(xiàng)規(guī)定都貼合實(shí)際需求。當(dāng)前澳洲房價(jià)持續(xù)飆升，各州政府正面臨一場艱巨挑戰(zhàn)——要達(dá)成聯(lián)邦政府五年內(nèi)新 建120萬套住宅的目標(biāo)，目前進(jìn)度已落后約7萬套。

生產(chǎn)力委員會(huì)主席Danielle Wood表示，繁文縟節(jié)所帶來的負(fù)擔(dān)，是諸多行業(yè)共同面臨的難題，但住房問題對(duì)澳洲民眾生活影響尤為深遠(yuǎn)。

她強(qiáng)調(diào)，“政府應(yīng)當(dāng)針對(duì)那些我稱之為‘監(jiān)管亂局’的領(lǐng)域，深入核查哪些監(jiān)管確有必要、哪些可以精簡，同時(shí)提升審批效率。”

維州已于10月推出大規(guī)模規(guī)劃改革，取消居民對(duì)新建住宅及低層公寓開發(fā)項(xiàng)目的上訴權(quán)，以此大幅縮短審批時(shí)限。

新州也已修訂相關(guān)法規(guī)，剔除通過戰(zhàn)略規(guī)劃或開發(fā)管控已解決的重復(fù)審批環(huán)節(jié)，減少審批流程中的冗余步驟。

報(bào)告顯示，限制性土地規(guī)劃法規(guī)是推高新房成本的最大監(jiān)管因素，占比達(dá)50%至 80%；而對(duì)于占地面積更小的公寓來說，行政與評(píng)估類文書工作是主要監(jiān)管成本來源，占比為33%至36%。

從城市來看，布里斯班與墨爾本的新房監(jiān)管成本相近，悉尼則是全澳監(jiān)管成本最高的城市。

Wood稱，安全與質(zhì)量相關(guān)監(jiān)管對(duì)于保障購房者信心至關(guān)重要，但數(shù)十年來監(jiān)管要求不斷增加，早已打破了保障居住品質(zhì)與控制購房成本之間的平衡。

她建議，聯(lián)邦政府應(yīng)著力推動(dòng)各州主導(dǎo)的規(guī)劃、文化遺產(chǎn)保護(hù)等領(lǐng)域的監(jiān)管改革，而非僅設(shè)定建房目標(biāo)——畢竟目標(biāo)能否達(dá)成，還受諸多州政府難以掌控的因素影響。

澳洲住房行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tim Reardon表示，該協(xié)會(huì)的模型數(shù)據(jù)顯示，在悉尼、墨爾本這類人口密集的城市，監(jiān)管成本實(shí)際更高。

他指出，協(xié)會(huì)估算新建住宅及土地組合項(xiàng)目成本中，50%來自監(jiān)管支出。

“生產(chǎn)力委員會(huì)給出的上限數(shù)據(jù)，恰恰反映了悉尼和墨爾本的實(shí)際成本情況，若將這一上限視為澳洲民眾平均承受的監(jiān)管成本，其實(shí)已經(jīng)是相當(dāng)保守的估計(jì)。”

Tim Reardon認(rèn)為，暫停《國家建筑規(guī)范》的更新值得肯定——這部規(guī)范如今已膨脹至數(shù)千頁，對(duì)新建住宅提出各類繁雜要求，但要真正降低房價(jià)，還需采取更多舉措。

“長期以來，在住房可及性、能效標(biāo)準(zhǔn)與可負(fù)擔(dān)性之間，決策層一直優(yōu)先考慮前兩者。過去25年間的這種決策導(dǎo)向，正是如今住房極度昂貴的核心原因。”

他建議改革審批體系，同一類審批流程只需辦理一次，同時(shí)鼓勵(lì)海外資本投入建筑業(yè)。

澳洲建筑商協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官Denita Wawn稱，這份報(bào)告應(yīng)給聯(lián)邦政府敲響警鐘，促使其重新評(píng)估監(jiān)管對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響。

Wawn強(qiáng)調(diào)：“按照生產(chǎn)力委員會(huì)的建議，設(shè)定削減監(jiān)管成本的明確目標(biāo)，制定清晰的監(jiān)管改革與減負(fù)議程，對(duì)于建筑業(yè)長期保持可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。”

03

墨爾本的豪宅在2025年曾以超過1億澳元的價(jià)格出售

墨爾本的高端房產(chǎn)市場在2025年表現(xiàn)為雙速，幾筆破紀(jì)錄的成交打破了平靜時(shí)期。

今年，隨著墨爾本首次交易超過1億澳元，維多利亞州房價(jià)紀(jì)錄被刷新。但對(duì)于新年即將上市的買家來說，仍有其他豪華住宅機(jī)會(huì)可供選擇。

最引人注目的銷售來自物流主管保羅·利特爾及其妻子、墨爾本大學(xué)校長簡·漢森，他們出售了位于圖拉克的宏偉豪宅庫納克。

雖然房子尚未穩(wěn)定下來，但有消息來源指出，制藥億萬富翁丹尼斯·巴斯塔斯是買家。當(dāng)時(shí)，他告訴本報(bào)頭他對(duì)這筆交易一無所知。

和解協(xié)議還將確認(rèn)價(jià)格，有人預(yù)測最高可達(dá)1.35億澳元，也有人接近1.15億澳元。Kay & Burton的羅斯·薩瓦斯和杰拉爾德·德拉尼對(duì)細(xì)節(jié)保持沉默。

利特爾和漢森于2002年以1450萬澳元購得庫納克，該住宅坐落在圖拉克最大地塊之一，約1.09公頃。

此交易重置了墨爾本超高端市場的價(jià)值，此前創(chuàng)紀(jì)錄的成交是加密賭場企業(yè)家埃德·克雷文以略高于8000萬澳元的價(jià)格購買的圣喬治路一棟需修繕房屋。

其與澳大利亞頂級(jí)住宅銷售相比仍有待觀察，后者以悉尼Barangaroo South的One Sydney Harbour豪華公寓合并案現(xiàn)金成交1.4155億澳元，以及億萬富翁Atlassian聯(lián)合創(chuàng)始人Scott Farquhar在Point Piper出售Elaine豪宅和Uig Lodge，均以1.3億澳元成交。

圖拉克的另一亮點(diǎn)是一筆超過8000萬澳元的開發(fā)機(jī)會(huì)。

這塊包含兩棟房屋的土地由房地產(chǎn)開發(fā)公司張衛(wèi)安（昵稱安迪）和張苗苗出售給Chemist Warehouse聯(lián)合創(chuàng)始人杰克·甘斯及其妻子Evelynne。和解將確認(rèn)結(jié)果，目前僅提交了律師的附加條件，房源仍在網(wǎng)上。

薩瓦斯與杰米·米和尼克·肯揚(yáng)不透露細(xì)節(jié)。他也未提及已故億萬富翁夫婦馬克和伊娃·貝森在圖拉克的房屋以約5000萬澳元出售的報(bào)道。

但總體而言，薩瓦斯表示，像圖拉克這樣的郊區(qū)依然吸引那些尋求隱私、規(guī)模和建筑特色的買家。

他在聲明中表示：“在最高端市場，我們看到了極其深厚的需求，優(yōu)秀的住宅吸引了大量客戶參與，并且在許多情況下樹立了新的標(biāo)桿。”

“高凈值家庭和私人投資者做出深思熟慮的長期決策，常常優(yōu)先考慮不可替代的土地、建筑完整性和藍(lán)籌資產(chǎn)，而非更廣泛的經(jīng)濟(jì)狀況。”

該機(jī)構(gòu)還以3280萬澳元將一棟濱海住宅以3280萬美元出售給鄰居科爾曼家族，刷新了布萊頓房價(jià)紀(jì)錄。該郊區(qū)此前的最高紀(jì)錄為3160萬澳元。該園區(qū)于2022年首次上市，價(jià)格為4600萬至5000萬澳元。

新年仍可供買家購買的關(guān)鍵住宅之一是邁爾家族的克蘭拉納，價(jià)格指引在9600萬澳元至1.05億澳元之間。正在尋找合適的保管人，以符合遺產(chǎn)保護(hù)要求進(jìn)行翻新工作。富有的慈善家海洛伊絲·普拉特的圖拉克的房屋掛牌仍在線上，報(bào)價(jià)在5800萬至6300萬澳元之間。

Marshall White的Marcus Chiminello負(fù)責(zé)這些掛牌，他反映出墨爾本高端房市今年表現(xiàn)得相當(dāng)有韌性。

“我認(rèn)為這比近年來我們看到的要慢，但這也通過一些交易展示了維多利亞州聲望市場的韌性，”他說。

“我們無疑是一個(gè)擁有卓越資產(chǎn)的藍(lán)籌州;只是我們正經(jīng)歷比以往更具挑戰(zhàn)性的時(shí)期。這種狀況不會(huì)持續(xù)太久。”

奇米內(nèi)洛指出，今年他與墨爾本蘇富比國際地產(chǎn)的羅布·柯廷共同處理了一棟六居室的現(xiàn)代圖拉克住宅，價(jià)格為33,288,000澳元，盡管兩人都未公開對(duì)業(yè)主發(fā)表評(píng)論。

最初，拉齊婭·哈倫根據(jù)購買合同提出了一項(xiàng)警告，她的丈夫是新西蘭藥劑倉庫的老板阿茲曼·哈倫。該申請(qǐng)被撤回——一位可靠消息人士稱，該住所將歸阿茲曼的父親所有——房屋最終歸阿卜杜勒·哈倫和賽亞茲·哈倫所有。

奇米內(nèi)洛在同一條街又處理了一筆1920萬澳元的售予華白，以及麥格理路由塞里家族向羅曉軍出售的2010萬澳元。

福布斯全球地產(chǎn)的邁克爾·吉布森也指出，今年市場表現(xiàn)為混合。

“這一年比2023年和2024年更具挑戰(zhàn)性，毫無疑問，”他說。“我認(rèn)為利率周期可能再次轉(zhuǎn)變，這對(duì)我們的房地產(chǎn)市場沒有幫助。州土地稅對(duì)二級(jí)房產(chǎn)市場，尤其是半島地產(chǎn)，一直有著重大影響。

“不過，定價(jià)合理的AAA房產(chǎn)賣得很好。”

他說，圖拉克在1000萬至1500萬澳元市場中尤其強(qiáng)勁，房屋競爭激烈，但今年高端買家數(shù)量不如去年多。

福布斯與布克斯頓布萊頓合作促成了一棟面向?yàn)I海大道的六居室住宅的出售。吉布森表示，此次出售具有競爭性，但未透露具體細(xì)節(jié)。該住宅由開發(fā)商馬克斯·貝克建造，高盛高管尼克·西姆斯和喬治娜·西姆斯以約2500萬澳元的價(jià)格出售給開發(fā)商Lowe Living。其價(jià)格指南為2000萬至2200萬澳元。

該機(jī)構(gòu)還處理了老年護(hù)理大亨彼得·阿瓦尼蒂斯之子斯蒂芬·阿瓦尼蒂斯位于圖拉克的住宅，以2900萬澳元出售給鮮為人知的嚴(yán)旭。

“墨爾本房地產(chǎn)市場，像任何市場一樣，都有周期性波動(dòng)，我認(rèn)為我們無疑正處于周期的低點(diǎn)，”吉布森說。“下一步，無論何時(shí)，都會(huì)向上。”

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