房企投身城市更新，遠(yuǎn)洋“外科手術(shù)”式改造怎么做？

經(jīng)歷二十余年高速發(fā)展后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)能正在深度重構(gòu)。

日前，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開，“高質(zhì)量開展城市更新”被列為2026年首要工作任務(wù)。在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著行業(yè)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，城市更新已不僅僅是政策熱詞，更是房企尋找第二增長曲線的關(guān)鍵路徑。

當(dāng)行業(yè)發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換，房企如何應(yīng)對這一大趨勢？

近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層表示，中國的建筑“老齡化”正在到來，隨著行業(yè)進(jìn)入存量提質(zhì)新階段，原有地產(chǎn)開發(fā)的大邏輯需要重構(gòu)，房企需具備“躬身入局”的定力，以專業(yè)能力投入到城市更新的“深水區(qū)”。

從追規(guī)模到做改造

從2021年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長達(dá)四年的風(fēng)險(xiǎn)出清與產(chǎn)能重構(gòu)。隨著新房增量規(guī)模見頂，曾經(jīng)依賴高杠桿推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張的舊模式已然失效，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商正站在發(fā)展的“十字路口”：一部分企業(yè)在周期中隱退，而另一部分則試圖在存量資產(chǎn)中挖掘新的價(jià)值。

“中國房地產(chǎn)未來的機(jī)會(huì)屬于那些能夠在存量中找增量，在舊殼子里做新文章的企業(yè)。”近日，遠(yuǎn)洋管理層在接受第一財(cái)經(jīng)等媒體采訪時(shí)表示。

然而，城市更新并非一條坦途。與一張白紙的新建項(xiàng)目不同，城市更新項(xiàng)目往往伴隨著復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)、陳舊的物理結(jié)構(gòu)或歷史遺留問題。遠(yuǎn)洋管理層打比方稱：“這類似于給一個(gè)上了年紀(jì)的人做大手術(shù)，往往需要‘開膛破肚’，這對操盤團(tuán)隊(duì)‘外科醫(yī)生’般的技術(shù)要求極高。”

在此背景下，遠(yuǎn)洋確立了兩條主要賽道：一是住宅類的自主更新，二是城市不動(dòng)產(chǎn)的存量盤活。在住宅更新領(lǐng)域，遠(yuǎn)洋正嘗試從單純的開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。日前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與新疆克拉瑪依市人民政府等方簽署城市更新合作協(xié)議，圍繞老舊小區(qū)及公共設(shè)施改造，為克拉瑪依提供系統(tǒng)化、專業(yè)化支持，涵蓋政策文件編制、城市體檢評估、項(xiàng)目篩選設(shè)計(jì)改造及運(yùn)營管理全周期。

在城市更新領(lǐng)域，近兩年遠(yuǎn)洋落地了17個(gè)項(xiàng)目，包括遠(yuǎn)洋安貞廣場、北京北苑星帆廣場、北京希爾頓花園酒店、天津京津國際中心等。12月24日，北京遠(yuǎn)洋安貞廣場正式揭牌，該項(xiàng)目前身為承載老北京記憶的安貞華聯(lián)商廈，始建于90年代，如今被改造為融合企業(yè)總部辦公與復(fù)合商業(yè)功能的“綠氧”綜合體，即將投入使用。

管理層表示，在過往做城市更新項(xiàng)目改造的過程中，遠(yuǎn)洋練就了“排雷拆彈”的本領(lǐng)，這種處理復(fù)雜局面的能力，是其區(qū)別于傳統(tǒng)開發(fā)商的核心競爭力。

如何應(yīng)對城更“三座大山”？

推動(dòng)城市更新雖然是趨勢，但在實(shí)操層面，資金成本高、改造難度大、招商周期長是橫亙在房企面前的三座大山。而遠(yuǎn)洋集團(tuán)改造的前述安貞廣場項(xiàng)目，為應(yīng)對城市更新項(xiàng)目的痛點(diǎn)提供了一定“解題”思路。

據(jù)悉，該項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋資本管理的城市更新基金主導(dǎo)投資，解決“錢”的問題；遠(yuǎn)洋致信主導(dǎo)工程改造，解決“技”的問題；遠(yuǎn)洋不動(dòng)產(chǎn)主導(dǎo)租賃運(yùn)營，解決“管”的問題。這種“基金+改造+運(yùn)營”的內(nèi)生閉環(huán)，化解了傳統(tǒng)城市更新的資金痛點(diǎn)和協(xié)同問題。

“如果手里只有一把錘子，你看滿世界都是釘子。”遠(yuǎn)洋管理層表示，城市更新項(xiàng)目需要內(nèi)部不同業(yè)務(wù)單位的合作，主要靠集團(tuán)總部牽頭協(xié)調(diào)。遠(yuǎn)洋的“工具箱”較為齊全——無論是資金引入、工程改造還是資產(chǎn)運(yùn)營，面對城市更新的疑難雜癥，無論是需要“手術(shù)刀”還是“重錘”，都有相應(yīng)的解法。

解決資金問題后，項(xiàng)目的改造方式、招商運(yùn)營成為了接下來的重中之重。

老安貞華聯(lián)商廈作為一座90年代的商業(yè)建筑，面臨“黑盒子”般的共性硬傷——框架封閉、缺乏外窗、采光不足、缺少景觀。遠(yuǎn)洋集團(tuán)在協(xié)調(diào)改造時(shí)，選擇拔除1～5層核心區(qū)域結(jié)構(gòu)柱，2～4層中庭間增設(shè)兩座連橋，解決了建筑的自然采光問題。

“倒退二十年，做地產(chǎn)的邏輯可能是恨不得填滿每一平米。但今天的邏輯變了，我們愿意為了生態(tài)健康去‘留白’。”遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、遠(yuǎn)洋致信公司總經(jīng)理田景峰表示，做商辦物業(yè)的改造，要綜合考慮到經(jīng)濟(jì)層面、科技發(fā)展、生態(tài)健康等多方面的因素，因?yàn)閷κ褂谜邅碚f，健康、舒適遠(yuǎn)高于那一平米的租金。

招商運(yùn)營方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)副總裁兼商業(yè)公司、不動(dòng)產(chǎn)公司董事長馬天一表示，潛在客戶在選址時(shí)，要么看中產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、上下游客戶，要么看中人才供給，必須和客戶需求有強(qiáng)關(guān)聯(lián)，在城市更新的業(yè)務(wù)模式下，才更有利于鎖定核心客戶。遠(yuǎn)洋在項(xiàng)目初始就通過定位、設(shè)計(jì)和功能最大化等，讓產(chǎn)品盡可能地符合市場和未來辦公需求。

“新建項(xiàng)目是賦予形體，而城市更新項(xiàng)目相當(dāng)于‘再造靈魂’。”馬天一認(rèn)為，在當(dāng)前的行業(yè)周期下，城市更新不能只用短期的經(jīng)濟(jì)回報(bào)去衡量。從業(yè)者需要摒棄賺快錢的浮躁，回歸產(chǎn)品與運(yùn)營的本質(zhì)，“做正確的事比正確地做事更重要，好的產(chǎn)品最終會(huì)由時(shí)間給出答案。”