樓市嚴(yán)重分化，成交額集中在200萬以下，或千萬以上

文｜鄧浩志

樓市成交額，集中在200萬以下，或千萬以上

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北上廣深杭等大城市最近的二手房成交中，200萬以下“極致剛需”房源成交量持續(xù)放大。除深圳外，其他城市200萬以下二手房成交占比均在交易總量的50%左右，其中廣州為60%，北京為57%，上海為49%。每座城市這些低總價房源占比平均提升了10%左右。

為什么低總價產(chǎn)品銷售占比越來越高？

1、房價下行，擴大了200萬以下房源的總體規(guī)模。過去4年，北上廣深杭房價平均跌幅在40%左右，郊區(qū)及老舊二手物業(yè)跌幅則更大，已經(jīng)接近50%。所以樓市高峰期400萬左右的二手房，如今很可能已跌到200萬附近；更多的房源落入這一價格區(qū)間，成交占比自然提高。

2、消費降級的大趨勢，也在房地產(chǎn)領(lǐng)域顯現(xiàn)。近幾年經(jīng)濟和就業(yè)情況大家都有所感受，住房消費降級成了部分中產(chǎn)的無奈選擇。通過“以大換小、以新?lián)Q舊”緩解財務(wù)壓力的家庭越來越多。對全新置業(yè)群體而言，也更傾向于保守的選項：不敢買太貴的房子，不敢貸太多款，既是不想背負(fù)太大壓力、以防萬一，也是擔(dān)心房價繼續(xù)下跌而買貴。以上都是便宜房子更好賣的原因。

3、需要注意的是，除了200萬以下的房子更好賣，1000萬元以上的高價房源也更好賣，成交占比不斷提高。這是過去幾年的大趨勢，此前我已多次與大家分享，此處不再贅述。總之，在樓市不景氣、總量萎縮的當(dāng)下，住房消費需求正往兩個極端分化。深層次原因，我感覺可能是：科創(chuàng)領(lǐng)域小規(guī)模的造富效應(yīng)＋傳統(tǒng)行業(yè)下行的大趨勢，共同造成財富分化的結(jié)果。

北京2025年土拍成交樓面均價，同比上升20%

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年北京市累計成交涉宅用地40宗，土地出讓金共計1427.4億元，同比下降8%。與規(guī)模回調(diào)形成對比的是，成交樓面均價同比上升20%，呈現(xiàn)“量減價升”的格局。這種情況不僅出現(xiàn)在北京，全國各大城市土地拍賣的樓面價似乎都在上漲。

主要源于兩個原因：

1、豪宅市場是當(dāng)前樓市少有的增長點。貴的房子好賣、剛需剛改難賣已成普遍現(xiàn)象；豪宅好賣，開發(fā)商拿豪宅地塊的積極性隨之提高。

2、遠(yuǎn)郊地塊賣不動，要么掛牌無人要，有人要的也是兜底行為。近幾年，市場化程度高的開發(fā)商基本只拿中心城區(qū)和近郊項目，導(dǎo)致各地主推主城區(qū)地塊。主城地塊底價本來就高，成交占比提升，自然拉動整體均價上揚。

實際上，全國土地市場在2026年表現(xiàn)仍然不佳，這是樓市低迷的直接反映。只有樓市改善，土地市場才能好轉(zhuǎn)；千萬別以為弄出單價“地王”或通過成交結(jié)構(gòu)改變讓樓面價上升，就能扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

個人觀點，僅供參考