2026年房地產，徹底明牌

又到年終歲末的時候。回顧這一年，明源君腦海里首先浮現的是一系列的重要事件：

住宅新規正式實施，提質指標正式成為強制性條文；

房企紛紛推出“好房子體系”，好房子“全面開花”；

中央城市工作會議明確城市更新是城市高質量發展重要抓手……

一系列看似不相關的事件，其實都指向同一個重要方向：房地產發展新模式。

經此一年，房地產發展新模式不再只是抽象的表述，而是變成各種實質性的落地進展。這也意味著，2025年終將成為中國房地產發展史上“新舊交替”的里程碑。

“人房地錢”聯動

土地市場進入“縮量提質”時代

“人、房、地、錢"要素聯動”的精準化供給，土地端“縮量提質”成為這一年土地市場最鮮明的特征。

所謂“以人定房、以房定地、以地定錢”，本質是實現住房供需關系的精準匹配。這一邏輯打破了過去“供地-建房-銷售”的單向循環，從源頭上控制商品房的供應規模。

在這一導向下，2025年全國土地供應繼續縮量。

根據中指數據，2025年1-11月，300城住宅用地成交規劃建筑面積為4.2億平方米，同比下15.8%。

庫存量高的城市被限制土地供應，而一些重點城市也主動下調供地規模。

財政部的數據顯示，北京、上海、杭州、成都等熱點城市，宅地供應量同比下降超過30%；重慶、合肥、西安等普遍降超20%。

與此同時，土地供應全面“提質”。戳此了解，VR沉浸式看房

各地紛紛拿出壓箱底的好貨，優先供應核心地段、配套完善的地塊，并且大幅調低容積率。

比如北京明確提出“加大站城融合力度，優先在軌道站點周邊等設施完備地區開發建設”，將土地資源向需求旺盛、配套成熟的區域傾斜，既提高了土地利用效率，也能降低職住分離成本。

廣州今年共出讓48宗涉宅地塊，其中超66%位于中心城區及番禺等近郊，金融城、白云新城、白鵝潭等熱門板塊都有地塊出讓，而外圍板塊增城、從化等供應量則明顯下降。

另外，土地呈現低容積率、小體量的特征，62 %的地塊容積率在3.0以下。

上海今年共出讓宅地82宗，內環及中外環占比達到57%。52%的地塊容積率低于2.0，同比去年提高了9個百分點。

優質地塊催生了成交熱度。比如上海今年成交土地的整體容積率為9.1%，同比去年提高了4.7個百分點，熱門板塊的普遍觸頂搖號，平均溢價率達到15%。

土地供應控量提質，直接影響商品房的供應結構。這也就有了，住宅供應端的一些變化。

“保障+市場”起頭推進

房地產新模式基本成型

如果說供應端的變革是“精準供給”，需求端的重構則是“分層保障”。

2025年，“保障+市場”雙軌并行的住房供應體系的輪廓日益清晰，一方面通過保障性住房托底基本居住需求，另一方面，新建商品房領域“好房子”正式落地，推動住房從“住有所居”到“住有優居”的全覆蓋。

第一，保障性住房加速推進。

2025年是“十四五”規劃收官之年，全國保障性租賃住房籌集建設都進入沖刺收尾階段。

數據顯示，北京、天津等地均提前完成或超額完成年度的保障房籌建目標。

與此同時，保障房管理機制也在進一步完善。

如南寧啟動首批配售型保障房準購資格報名，青島建立配售型保障性住房輪候庫，實現申請“一網通辦”、審核“秒審秒批”。廣州市發布配售型保障性住房管理辦法，明確“一個家庭只能擁有一套配售型保障房，不得變更為商品房上市交易”等，這些制度的完善，讓保障房的管理進一步區域規范。

第二，“好房子”標準全面落地。

2025年對于商品房領域而言是舉足輕重的一年。

5月1日《住宅項目規范》實施，標志著層高≥3m、樓板撞擊聲≤65dB、綠建一星、外墻保溫層保修5年等等住宅提質首次被寫進國家強制條文，成為“必選項”。

房企在住建部的好房子定義的基礎上，紛紛推出了自身的“好房子體系”。

如，華潤置地以“三好十二優”為策略核心，提出構建“好社區、好產品、好服務”體系，細分出活力街區、療愈景觀、靈動戶型等十二個關鍵場景，強調健康、智慧、安全、綠色等價值。

招商蛇口推出“招商好房+”品牌及好房子品質標準，以“安全、舒適、綠色、智慧、精工、美學、服務”七大維度、28個模塊、485項技術為支撐，形成好房子技術體系。

中海地產發布“Living OS系統”，以“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度為基礎，細化為16大系統，覆蓋全齡關懷和技術集成，回應172項客戶需求。

隨著各家房企好房子標準的落地，住宅也進入全面提質的階段。

第四代住宅從概念試點邁向批量供應。

自去年下半年以來，各地紛紛出臺計容新規，空中花園、露臺等不計容積率或部分計容，鼓勵開發商設計第四代住宅，降低開發成本，提高戶內使用面積。戳此了解，讓“好房子”自己會說話

據機構統計，今年重點城市明確要打造四代住宅的新項目突破70個。

隨著項目的普遍落地，四代住宅的一些通病，如對視、采光不佳等，也集中暴露。

與此同時，房企也在探索對應的優化措施。

例如，一些項目通過客餐廳或者局部雙層挑高設計，使單層的高度翻倍，解決大露臺帶來的室內采光問題。

一些四代住項目融合別墅與大平層的優勢，采用一層一戶設計，客廳與空中花園都是雙層挑空，景觀花園環繞著超大客廳延展開，不僅形成了環幕觀景視野，也解決鄰里噪聲、對視等矛盾。戳此了解，讓“好房子”自己會說話

城市更新被列為核心任務

為房地產打開新的增長空間

2025年7月召開的“中央城市工作會議”明確提出，中國的城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

面對這一城市發展背景，中央明確提出，當前和今后一個時期城市工作的總體要求是推動城市高質量發展，而城市更新便是實現城市高質量發展的重要抓手。

城市更新首次被提升到國家戰略高度。

在新時期的城市更新，將告別過去“大拆大建”的模式，轉向“微改造、精提升”。

以上海老舊小區改造為例，不僅更新燃氣、供水等老化管線，消除安全隱患，還增設電梯、停車、充電等配套設施，植入助餐、家政等公共服務，同步完善小區長效管理機制，引導居民參與改造與監督。

據《中國建設報》數據，2025年，全國共完成了106個完整社區試點，建設改造養老、托育等各類服務設施2000多個，新增停車位2.6萬個，增補提升公共活動場地和公共綠地71.3萬平方米。

按照中央的規劃，2000年前建成的110億平方米住宅將全部納入改造范圍，城中村改造將在地級及以上城市全面鋪開。

另外，2025-2027 年要完成210萬套危舊房改造，完成老舊小區加裝電梯超13萬部……

與此同時，與城市重新相配套的機制也在逐漸建立。

如“先體檢、后更新”。在全國開展城市體檢評估，形成“發現問題-解決問題-評估效果-鞏固提升”的工作閉環。

住建部的數據顯示，2025年全國已有449個城市開展城市體檢工作，較2024年新增152個縣級市。

再如，資金支持機制。明確專項債、再貸款等金融工具向城市更新傾斜，鼓勵政府、企業、社會資本聯合開發，設立城市更新基金，為項目實施提供資金保障。

2025年，全國城市更新相關項目投資同比增長25%，成為拉動房地產投資的重要力量。

據統計，這一輪的城市更新，平均每年將拉動3萬億元的投資，這將為房地產打開一個新的發展空間。

小結

回望2025年，房地產完成了從“制度設計”到“落地實踐”的關鍵跨越，發展新模式的輪廓已清晰可見。

房地產不再是單純的土地財政邏輯，而是成為承載民生需求、支撐城市發展的重要載體。

盡管行業也尚未走出低谷，但是，在長效機制面前，短期的漲跌已顯得沒那么重要。行業的未來走勢已定，剩下的無非就是時間的問題。

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