最高單價38萬 中信城開信悅灣的歷史僵局與百億敘事

觀點網 12月28日，深圳蛇口超級豪宅項目中信城開·信悅灣正式開盤，首開銷售額突破100億元，并以備案均價24.4萬元/平方米、最高單價38萬元/平方米價格，刷新了深圳樓市紀錄。

項目首批推出156套房源，主力為建筑面積約302-370平方米大平層，備案單價區間為17.6萬-38萬元/平方米，總價門檻5327萬元起。

其中，最受關注的兩套頂層復式豪宅分別約519平方米與658平方米，總價約1.87億元及2.5億元。

銷售現場設定了嚴格的認購條件：看房需驗資2000萬元，參與認籌須凍結保證金500萬元。

開盤約兩小時后，項目實現超百億元銷售，當日去化約123套，去化率近80%。

信悅灣來歷

該項目從亮相到銷售，節奏極為緊湊。

據悉，信悅灣于11月25日正式發布，12月15日開放藝術展廳與樣板空間，12月22日取得預售許可證，最終在12月28日開盤。

據了解，信悅灣目前處于期房銷售的在建狀態。根據施工許可證信息，住宅部分主體結構預計2027年底竣工，預計2029年上半年完成帶精裝修交付。

資料顯示，信悅灣所在的東角頭地塊，開發歷經二十六年，最早可追溯至上世紀80年代，由深圳航運總公司與香港達力集團合資成立的圳華港灣公司用于碼頭經營。1995年，地塊性質變更為商住綜合開發用地。

1999年，深圳華港灣與深圳市規劃國土局達成協議，正式啟動用地改規與開發籌備工作，卻因股東間股權糾紛、資金鏈斷裂等問題，開發進程陷入停滯。

第一次轉機出現在2013年。

彼時，佳兆業集團以超過58億元的代價收購深圳航運70%股權，從而間接掌控了東角頭地塊約37.5%權益，取得項目主導權。

由此，該項目成為了佳兆業名下最具價值的資產之一。據其2021年資產清單，權益貨值近300億元。

然而好景不長，佳兆業后續陷入流動性危機，開發計劃再度擱淺，地塊持續處于閑置狀態。

期間，2014年圳華港灣30年經營期屆滿后，股東間就清算與土地處置的矛盾進一步加劇，2016年啟動強制清算程序又讓地塊開發陷入長達七年得僵局。

2022年6月，中信集團通過旗下平臺中信城開，以約300億元的整體方案接手項目。

中信城開此次重組采用“服務信托”模式：中信銀行作為主要債權人，由中信城開擔任融資代建及操盤方，提供盤活資金并負責開發建設與銷售；佳兆業則作為原資產方與合作方，保留最終權益并協同屬地資源。

目前項目公司由城開信銀（西部信托全資持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆業象征性持股0.7%。

值得注意的是，城開信銀董事長由中信城開高管出任，董事亦包含佳兆業成員，顯示中信與佳兆業為實質協作方。

2023年，在深圳市政府牽頭與中信的推動下，復雜的股權重組完成，相關法律糾紛徹底化解，項目終于掃清障礙，全面重啟。

頂豪的敘事

起初，中信城開決定將項目案名從“元灣府”更改為“信悅灣”，歸屬于中信城開旗下最高產品系——“信悅系”，定位為深圳南山蛇口的高端海景住宅。

產品設計階段，項目對戶型進行了全面升維，主力戶型面積從原先傳出的195-495平方米，全面提升至210-510平方米。在產品規劃調整后，容積率則由最初的5.53優化至5.46。

項目所在地為深圳望海路與后海濱路交匯處，地處蛇口國際海洋城、后海總部基地、深圳灣超級總部三大核心規劃區的交匯點。三面環海，北側為成熟的深圳灣豪宅區，南側與在建的深圳歌劇院（計劃2028年竣工）僅一路之隔，東臨后海河并可遠眺深圳灣大橋及香港天際線，西側緊鄰蛇口山公園。

項目整體占地面積約4.41萬平方米，總建筑面積約31.6萬平方米，規劃分兩期開發。目前推出的一期包括5棟超高層住宅，二期則規劃有商業、辦公、酒店等綜合業態。

產品設計上，主打“浮島”概念，通過抬升基地創造景觀視野；外立面采用鑄鋁與曲面玻璃幕墻結合；社區規劃“雙會所”、屋頂花園及雙泳池等配套。此外，采用“一棟一戶型”設計，以構建純粹圈層。

從入市情況來看，信悅灣的定價顯著推高了深圳頂級豪宅基準。

周邊二手房市場顯示，樓齡較長的恒裕濱城二期近期掛牌價28萬元/平方米以上，但半島城邦三期等活躍成交均價多在12萬-18萬元/平方米區間。

一個多月前，華潤置地與中海聯合開發的深圳灣澐璽以均價約16.8萬元/平方米開盤，創下130億元銷售紀錄；信悅灣備案均價高出約45%。

同片區的后海招商璽也即將入市，已于12月20日開放實體展廳和樣板房，價格區間預計在14-16萬元/平方米。

此外，深圳灣超級總部基地的GCC聯泰超總灣已亮相，市場價格區間15-20萬元/平方米。

全國范圍內，頂豪市場亦表現較為活躍。

就在信悅灣開盤前兩天，12月26日，中海地產在上海參與開發的徐匯濱江“安瀾上海”項目首批房源入市，銷售額90.77億元，去化率約八成，備案均價約17.88萬元/平方米。

另據市場消息，信悅灣具體操盤手為曾任鵬瑞集團深圳公司營銷總監的陳彬彬，而鵬瑞正是締造了頂豪傳奇“深圳灣1號”的開發商，該樓盤曾被譽為富豪圈的“入場券”。

除信悅灣外，中信城開在深圳還承接了原佳兆業旗下金沙灣國際樂園、航運紅樹灣、佳兆業科技中心等項目。

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