融創(chuàng)、碧桂園、旭輝相繼官宣

2025.12.30

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作者 |第一財經(jīng) 鄭娜

2025年，房企化債漸次取得成效，風險加速出清。

12月29日晚，碧桂園（02007.HK）公告稱，已指定2025年12月30日為重組生效日期；同日，旭輝控股（00884.HK）也宣布，其境外債務(wù)重組各項條件均已達成，重組方案在29日正式生效落實。一周前，融創(chuàng)（01918.HK）也宣布其全面境外債務(wù)重組的所有先決條件均已達成，重組生效日期已于2025年12月23日落實。

與此同時，上述房企的境內(nèi)債務(wù)也幾乎同步完成。至此，業(yè)內(nèi)首批三家民營房企相繼完成了境內(nèi)外大重組債務(wù)重組，債務(wù)總額得到大幅削減，未來數(shù)年內(nèi)將無集中兌付之虞，每年可節(jié)約大量利息支出，為經(jīng)營恢復(fù)提供了有效緩沖。

同樣是在12月，金科股份（000656.SZ）也官宣完成了司法重整，涉及1470億元債務(wù)、超8400家債權(quán)人，系業(yè)內(nèi)首家通過司法重整化解了債務(wù)風險的大型上市房企。

歷經(jīng)近4年的深度洗牌和調(diào)整后，龍頭房企方案接連成功落地的同時，其債務(wù)重組模式也發(fā)生了深刻的變化。

克而瑞指出，在此輪違約潮的前期，房企一般以協(xié)商展期為主，但是在樓市消費信心不足、房企銷售回款和融資持續(xù)走低的情況下，房企債務(wù)重組模式開始發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，從“以時間換空間”的展期策略，轉(zhuǎn)向以實質(zhì)性削減債務(wù)規(guī)模為核心的深度重組，系統(tǒng)性解決債務(wù)問題。從“展期1.0”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧疃戎亟M2.0”時代。

據(jù)中指院監(jiān)測，當前出險房企債務(wù)重組典型方式包括債轉(zhuǎn)股、以資抵債、全額長展期等，核心是通過削債降低實際債務(wù)負擔，并改善資產(chǎn)負債表，為長期恢復(fù)經(jīng)營創(chuàng)造有利條件。從企業(yè)公開的重組方案來看，削債比例在40%-70%左右。

整體來看，今年以來，已有約21家出險房企實現(xiàn)了債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬億元。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，這一進展極大減輕了企業(yè)在短期內(nèi)公開債務(wù)償還壓力。這些企業(yè)總有息負債規(guī)模接近2萬億，短期內(nèi)償還壓力較小，進入安全期。出險房企通過多種方式削債，改善資產(chǎn)負債表。

但同時，也有部分房企又陷入了新波瀾中。例如在2021年就已進入債務(wù)重組進程的華夏幸福，近來的“預(yù)重整”進程受到股東中國平安方面的質(zhì)疑；而曾經(jīng)的業(yè)內(nèi)“優(yōu)等生”萬科又在年末時突然陷入債務(wù)旋渦中，首筆尋求展期的境內(nèi)債歷經(jīng)兩輪持有人會議，目前尚未就展期方案達成一致。

進入2026年，統(tǒng)籌防風險和促轉(zhuǎn)型仍將是房地產(chǎn)行業(yè)的重點任務(wù)。近日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強調(diào)，在工作實踐中，要“統(tǒng)籌防風險和促轉(zhuǎn)型”，并“堅持市場化、法治化原則，防范化解房企債務(wù)風險”。

業(yè)內(nèi)認為，出險房企債務(wù)重組及重整獲批將加速整體房地產(chǎn)風險出清進程，預(yù)計2026年仍將是企業(yè)風險出清的關(guān)鍵年。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)也提及，房企債務(wù)問題到了集中解決期，即有化債可能性的房企基本到了最后階段，而此前償債壓力突出但未出險的企業(yè)也可能瀕臨風險暴露。

一家華東民營房企內(nèi)部人士向記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)的風險化解迎來了一個至關(guān)重要的窗口期。盡管挑戰(zhàn)依然存在，但隨著政策持續(xù)精準發(fā)力、市場基本面逐步企穩(wěn)以及企業(yè)自身的積極努力，房企化債進程有望進一步提速，為行業(yè)最終實現(xiàn)長期健康發(fā)展奠定更為堅實的基礎(chǔ)。

微信編輯| 七三

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