大基建時代或將落幕，2026年的房價還能漲嗎？

房地產格局已然敲定，大基建時代或將落幕，2026年的房價還能漲嗎？答案很簡單，你只需要看清房地產和基建背后的核心錨定物就夠了。

這個錨定物，其實就是人。

大基建的推進，離不開地方債的加持，想要持續搞基建，就必須具備償還地方債的能力。有人會說，地方債不是早就開始化債了嗎？怎么還需要普通人來承擔？但化債的本質，不過是拉長還款周期、讓債務展期延后，債務本身從來都沒有消失，最終終究是要還的。

地方債抵押的，是地方未來的財政收入；而財政收入的核心來源，就是稅收；稅收的最終承擔者，就是我們每一個人。

很多人覺得自己月薪不到5000，沒有繳納個稅，就和交稅無關。但真相是，我們每天都在交稅。你花10塊錢在超市買一瓶飲料，商家實際只能收到8塊7，剩下的1塊3是上繳的增值稅。你每買一瓶水、加一次油、購置一件商品，就連交的水費、電費、物業費里，都包含著13%的增值稅。

如果是買房子，稅負則更重。一套總價100萬的房子，里面有接近70萬都是各類稅費和交給地方的土地款。所以，只要你在消費、在花錢，你就在交稅。稅收源于每一個人，所有債務最底層的錨定物，歸根結底就是人。

那么問題來了，大基建還能繼續高歌猛進嗎？關鍵就看，還有足夠的“人”來支撐嗎？

當年日本，當25~44歲的主力勞動人口占比，跌到總人口的30%時，日本突然發現，不僅基建項目本身不賺錢，就連基建帶動的周邊房地產，也徹底失去了盈利空間。而我們當下的25~44歲主力勞動人口占比，已經跌到了29%，比當年的日本還要低。

我們也正面臨著一模一樣的困境：建地鐵、修公路本身不產生收益，基建帶動的周邊土地也越來越難賣，地方靠賣地創收的模式徹底失靈。核心原因只有一個——沒人了，沒人再愿意、也沒人再有能力去承接這份債務了。

美國和歐洲從上世紀50年代開啟基建狂魔模式，到80年代基建戛然而止；日本從70年代大舉搞基建，到90年代全面停擺。無一例外，背后的核心原因，都是人口結構的徹底逆轉。

為什么會突然“沒人了”？

答案更扎心：當地方的基建債務，層層轉嫁到房地產，房地產又以高房價的形式，最終壓到每一個普通人身上時，巨大的生存壓力之下，大家連生孩子的意愿都被磨滅了。人口出生率持續走低，勞動人口不斷萎縮，這是債務重壓下的必然結果。

那么基建到底累積了多少債務？

2008年的4萬億大基建，加上2015年房地產棚改的4萬億，賬面數字相加只有8萬億，可最終地方債的規模卻達到了60多萬億。4+4為何能算出60？核心的關鍵，就是城投公司的出現。

接下來拆解城投公司的前世今生，全是干貨。

2008年，美國次貸危機全面爆發，美國人沒錢再買我們的商品，直接導致我國外貿出口大幅下滑，GDP增速承壓。想要快速拉動經濟，最簡單直接的辦法，就是大搞基建——只要修一條路、建一座橋，GDP就能立刻拉升。

這源于我們當時的GDP計算邏輯：比如投入20億修一條高速公路，高速的規定使用壽命是20年，那么每年計入GDP的數值就是1個億。簡單來說，上馬的基建項目越多、投入金額越大，GDP的增速就越高。

所以2008年經濟遇冷，4萬億大基建應聲落地。這筆錢該誰出？最終定下的規則是：上面出30%，也就是1.3萬億，地方承擔70%，也就是2.8萬億。地方政府愿意干基建拉動經濟，卻根本拿不出這2.8萬億的資金。

于是，上面松口允許地方成立專屬的地方融資平臺，也就是我們常說的城投公司，由城投公司出面，向銀行借貸這2.8萬億。城投公司借來的這些錢，就被稱作地方隱性債務。資金缺口，就這么被補上了。

但拿到錢后，第一件事不是直接修路，而是先建大量的鋼鐵廠、水泥廠，把基建的原材料產能先拉滿，再開工鋪路建橋，這樣一來，GDP的增長幅度直接翻倍，經濟數據瞬間好看起來。

2008年之后，基建的癮一旦開了頭就難停，4萬億很快見底，城投公司就繼續向銀行借貸，持續加碼基建。到2014年，地方城投的負債規模，已經沖到了30多萬億，彼時的高鐵，甚至一度修進了人口稀少的山溝里，基建的泡沫，已經越吹越大。

到了2015年，全國的路基本修得差不多了，市場對鋼筋、水泥的需求斷崖式下跌。可那些建好的鋼鐵廠、水泥廠，產能一旦拉起來就停不下來，最終直接引發了嚴重的產能過剩。產能過剩帶來價格內卷、企業裁員降薪，甚至大批工廠倒閉，反而拖累了整體經濟。

這時，必須找到一個新的產業，去消化這些過剩的鋼筋水泥，最好還能繼續拉動經濟增長，這個最佳選擇，毫無疑問就是房地產。蓋房子能完美消化海量的建材產能，可蓋出那么多房子，普通人憑什么會搶著買？

這時，更妙的一招來了——再拿出4萬億，啟動房地產貨幣化棚改。和2008年的4萬億基建一樣，依舊是上面出2萬億，剩下的資金，還是由地方城投向銀行借貸，專款專用支付拆遷款。

從2015年開始，短短4年時間，全國拆掉了2000萬套老房子。拆遷戶手握巨額拆遷款，涌入樓市搶購新房，地方城投也借著棚改的東風，又向銀行新增借貸了30多萬億的債務。

這一輪操作，確實消化了過剩的鋼筋水泥，房價也應聲翻倍，經濟數據依舊亮眼。但副作用也接踵而至：不僅催生出恒大這類高負債房企，更造出了天量的過剩房產。疊加此前基建累積的30多萬億負債，地方隱性債務的賬面總規模，徹底沖到了60多萬億。

當這60多萬億的債務，最終以高房價、高物價的形式，層層轉嫁到每一個普通人身上時，居民的負債率開始飆升，生活壓力陡增，人口出生率自然持續走低。

當年日本房地產泡沫破裂后，居民負債率飆升至66%——當你每賺100塊錢，就有66塊要用來還債時，連基本的生活都捉襟見肘，誰還有精力和底氣生孩子？一旦沒有了足夠的勞動人口，國內所有的投資，只能持續產生負債，卻再也無法創造收益，整個經濟陷入長期的債務償還周期。日本為了償還基建和房地產的債務，足足用了30年的時間。

而我們當下的居民負債率，已經達到了65%，這場漫長的還債之路，才剛剛開始。

當年的歐美和日本，面對這樣的困境，選擇的是出海避險，到那些人口結構更年輕、成本更低的國家去投資創收，國內的財政收入，70%都用來支撐養老等社會保障體系。如今的我們，走的也是同樣的路。

地方債的化解，只能選擇拉長周期，由所有人慢慢去還、慢慢去消化。這是時代的必然，也是我們當下必須認清的現實。