從房產(chǎn)信仰者說起

文：蔡壘磊

很多人可能覺得，過去20年，炒房的肯定賺了很多錢，但我會告訴你，跟所有投資品的情況類似，牛市期看起來每個人都賺錢了，但當(dāng)經(jīng)歷完一輪完整牛熊以后，真正賺錢的人并沒有那么多，賺大錢的更是少之又少，除了一部分開發(fā)商，和收稅的政府。

賺錢的還是有，就是極早期購入房產(chǎn)的，現(xiàn)在住著一套一線城市市中心，出租著兩三套，總平米大致上不太會超過500平的——他們的資產(chǎn)雖然有回撤，但因?yàn)橘I得足夠早，又不真的專注在炒房上，所以也算是賺到錢了。

那為什么我說賺大錢的人少之又少呢？因?yàn)槟阆胪ㄟ^投資房產(chǎn)賺大錢，不加大的杠桿是不可能的，不是房產(chǎn)信仰者，也是不可能的。因?yàn)槿绻阒幌攵坛创罅康姆孔?，你不會拿到現(xiàn)在，也不會在當(dāng)初的高點(diǎn)拋，你早在10幾年前就清光了，就像你加了超級杠桿買了比特幣一樣，500塊買進(jìn)，600就拋完了。

能捏到現(xiàn)在的，手里有超過2000平米以上房子的，曾經(jīng)拿到過大結(jié)果的，絕大多數(shù)都是房產(chǎn)的信仰者。而這幫人的房子，不太可能都買在最早的時(shí)候（就像我也不相信段永平的茅臺是140成本一樣，他只是買到過140的茅臺，后面高位多次說“買了點(diǎn)”，但我不信他真的只買了一點(diǎn)）——既然信仰房子，那么前兩年一定會繼續(xù)加杠桿增加平米數(shù)，否則叫什么信仰呢？信仰就是你看到價(jià)格跌了，就會認(rèn)為它只是短期回調(diào)，然后就會猛加杠桿——如果幣圈叫幣本位，房圈就是平米本位，平米數(shù)就是社交貨幣，所以當(dāng)然會趁下跌期間增加更多平米數(shù)——跌越久越多，信心就越足，越敢抵押現(xiàn)有房產(chǎn)上杠桿抄底。

但房子的牛熊周期時(shí)長顯然遠(yuǎn)大于幣圈，這樣一來，只要房子再繼續(xù)跌個幾年，再跌個30%左右，你就會發(fā)現(xiàn)，早期攢了10幾年，10倍20倍的漲幅才拿到的利潤，可能會全部回吐——是的，不是回吐一部分，而是幾乎全部，不信你自己去算，金融的東西就是這么有意思。

這里中了哪幾個陷阱？一個個說。

第一個叫倒金字塔加倉。即初期的投入不高，但隨著賺得越來越多，信仰不斷加深，于是越到后面，新增倉位越大，杠桿倍數(shù)越高，導(dǎo)致成本線不斷逼近高點(diǎn)，最后從高位下跌一點(diǎn)點(diǎn)，前面的利潤就吐完了。理由是前期怕風(fēng)險(xiǎn)，上的倉位不高，雖然漲幅大，但資產(chǎn)絕對值的增加并不明顯；后面由于信仰增加了，賭注變大，所以只需跌一點(diǎn)點(diǎn)，就會把利潤吐完。

第二個叫路徑依賴，或者叫盈虧同源，即人容易只信任賺過錢的路徑，最后在環(huán)境發(fā)生根本性變化之時(shí)，栽在上面。這也非常正常，如果一個人沒有路徑依賴，他在第一波回調(diào)時(shí)，就出局了。能拿到大結(jié)果的人，都是在回調(diào)時(shí)候不出局，并且大力加倉甚至杠桿加倉的，一次一次躲過了危機(jī)并且再創(chuàng)新高，就是不斷加強(qiáng)這個回路的過程，所以人無法做到前幾次都在回調(diào)時(shí)猛猛加倉，拿到了長期紅利的大結(jié)果，卻在這一次剛好選擇離場——從概率上這就是不合理的。

所以現(xiàn)在特別特別掙扎的，恰恰是前期拿到大結(jié)果的那批人。你要說中產(chǎn)套在了山頂，最多就是白干10年，但那批曾經(jīng)因?yàn)槌捶慷└坏娜耍菚较菰缴畹摹?strong>因此不要羨慕拿到特別大結(jié)果的人，拿到小結(jié)果，有時(shí)候也不是壞事。

第三個叫穩(wěn)定收入跑不贏風(fēng)險(xiǎn)收入。一個人在風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)上的收入，如果大幅地跑贏了穩(wěn)定收入，此時(shí)不賣掉一部分風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，以增加穩(wěn)定收入的產(chǎn)出，就一定會出事，我敢打包票。

炒房致富的人，基本看不上穩(wěn)定收入了，會專注在“炒房事業(yè)”上，但這恰恰是最危險(xiǎn)的。因?yàn)槟呐率桥＾D(zhuǎn)熊回吐利潤，一個人只要穩(wěn)定收入跟得上，其實(shí)并沒有什么；但如果穩(wěn)定收入上無法匹配，那一次牛轉(zhuǎn)熊，階層就不止下滑一兩個這么簡單，可能直接就返貧了。

我再說一次，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)是可以大幅提升你的階層的，所以必須要配。可一旦你運(yùn)氣好，它的市值占比大幅地跑贏了你的收入和階層，那你就得賣掉一部分變成穩(wěn)定生息的資產(chǎn)，把到手的階層固定一下，才能繼續(xù)玩下去。而不是一只腳在地上，另一只腳在天上，純靠風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)去繼續(xù)拉動你的階層，那樣你在地上的那只腳，始終會有把你拉向地面的趨勢——它就像彈簧，兩只腳的距離越遠(yuǎn)，拉回地面的拉力也越強(qiáng)。

房子不是永動機(jī)，比特幣，黃金也不是，未來一定會出現(xiàn)更好的東西，共識也會遷移，但已經(jīng)固化住的階層基本不會。你應(yīng)該利用風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的拉動，把你站在地上的那只腳不斷地往上抬，提升自己的下限，減少新的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)繼續(xù)拉你的阻力，而不是指望任何的單一資產(chǎn)，能把你帶飛一輩子。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。