兩部門：個人將購買2年以上（含2年）住房對外銷售的，免征增值稅

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關于個人銷售住房增值稅政策的公告

財政部 稅務總局公告2025年第17號

現將個人銷售住房增值稅政策公告如下：

個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

本公告自2026年1月1日起施行?！敦斦?國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條第一款同步停止執行。2026年1月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合本公告規定的可按本公告執行。

特此公告。■

附全文

中華人民共和國國務院令

第826號

《中華人民共和國增值稅法實施條例》已經2025年12月19日國務院第75次常務會議通過，現予公布，自2026年1月1日起施行。

總理 李強

2025年12月25日

中華人民共和國增值稅法實施條例

第一章總則

第一條根據《中華人民共和國增值稅法》（以下簡稱增值稅法），制定本條例。

第二條增值稅法第三條所稱貨物，包括有形動產、電力、熱力、氣體等。

增值稅法第三條所稱服務，包括交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務，以及信息技術服務、文化體育服務、鑒證咨詢服務等生產生活服務。

增值稅法第三條所稱無形資產，是指不具實物形態，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他無形資產。

增值稅法第三條所稱不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的資產，包括建筑物、構筑物等。

國務院財政、稅務主管部門提出貨物、服務、無形資產、不動產的具體范圍，報國務院批準后公布施行。

第三條增值稅法第三條所稱單位，包括企業、行政機關、事業單位、軍事單位、社會組織及其他單位。

增值稅法第三條所稱個人，包括個體工商戶和自然人。

第四條增值稅法第四條第四項所稱服務、無形資產在境內消費，是指下列情形：

（一）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售服務、無形資產，在境外現場消費的服務除外；

（二）境外單位或者個人銷售的服務、無形資產與境內的貨物、不動產、自然資源直接相關；

（三）國務院財政、稅務主管部門規定的其他情形。

第五條納稅人開具增值稅專用發票，應當分別列明銷售額和增值稅稅額。

第六條適用一般計稅方法的納稅人為一般納稅人。

一般納稅人實行登記制度，具體登記辦法由國務院稅務主管部門制定。

第七條自然人屬于小規模納稅人。不經常發生應稅交易且主要業務不屬于應稅交易范圍的非企業單位，可以選擇按照小規模納稅人納稅。

第二章 稅率

第八條增值稅法第十條第四項所稱出口貨物，是指向海關報關實際離境并銷售給境外單位或者個人的貨物，以及國務院規定的視同出口的貨物。

第九條境內單位或者個人跨境銷售下列服務、無形資產，稅率為零：

（一）向境外單位銷售的完全在境外消費的研發服務、合同能源管理服務、設計服務、廣播影視制作和發行服務、軟件服務、電路設計和測試服務、信息系統服務、業務流程管理服務、離岸服務外包業務；

（二）向境外單位轉讓的完全在境外使用的技術；

（三）國際運輸服務、航天運輸服務、對外修理修配服務。

第十條增值稅法第十三條所稱應稅交易，應當同時符合下列條件：

（一）包含兩個以上涉及不同稅率、征收率的業務；

（二）業務之間具有明顯的主附關系。主要業務居于主體地位，體現交易的實質和目的；附屬業務是主要業務的必要補充，并以主要業務的發生為前提。

第三章應納稅額

第十一條增值稅法第十六條所稱增值稅扣稅憑證，應當符合國務院稅務主管部門的有關規定，具體包括增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、完稅憑證、農產品收購發票、農產品銷售發票以及其他具有進項稅額抵扣功能的扣稅憑證。

第十二條納稅人憑增值稅扣稅憑證從銷項稅額中抵扣的進項稅額，包括：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票上列明的增值稅稅額；

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上列明的增值稅稅額；

（三）自境外單位或者個人購進服務、無形資產或者境內不動產取得的完稅憑證上列明的增值稅稅額；

（四）購進農產品時，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者農產品銷售發票計算的進項稅額，國務院另有規定的除外；

（五）從銷售方取得的其他增值稅扣稅憑證上列明或者包含的增值稅稅額。

第十三條納稅人按照一般計稅方法計算繳納增值稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅稅額，應當從當期的進項稅額中扣減。

第十四條納稅人按照簡易計稅方法計算繳納增值稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減?？蹨p當期銷售額后仍有多繳稅款的，可以從以后的應納稅額中扣減或者按規定申請退還。

第十五條增值稅法第十七條所稱全部價款，不包括納稅人代為收取的下列稅費或者款項：

（一）政府性基金或者行政事業性收費；

（二）受托加工應征消費稅的消費品所產生的消費稅；

（三）車輛購置稅、車船稅；

（四）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

第十六條納稅人采用銷售額和增值稅稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

一般計稅方法的銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）

簡易計稅方法的銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

第十七條納稅人以人民幣以外的貨幣結算銷售額的，在折合成人民幣計算時，折合率可以選擇銷售額發生的當日或者當月1日有效的人民幣匯率中間價。納稅人確定折合率后，12個月內不得變更。

第十八條納稅人發生增值稅法第二十條規定情形的，稅務機關可以按順序依照下列方法核定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類貨物、服務、無形資產或者不動產的平均價格確定；

（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類貨物、服務、無形資產或者不動產的平均價格確定；

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）+消費稅稅額

公式中成本利潤率為10%，國務院稅務主管部門可以根據行業成本利潤實際情況調整成本利潤率。

第十九條增值稅法第二十二條第三項所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除等情形。

增值稅法第二十二條第三項所稱非正常損失項目，包括：

（一）非正常損失的購進貨物，以及與之相關的加工修理修配服務和交通運輸服務；

（二）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配服務和交通運輸服務；

（三）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物和建筑服務；

（四）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物和建筑服務。不動產在建工程包括納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產。

本條第二款第三項、第四項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、燃氣、消防、中央空調、電梯、電氣、光伏發電、智能化樓宇設備及配套設施等。

本條例所稱固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營相關的設備、工具、器具等。

第二十條納稅人的交際應酬消費屬于增值稅法所稱個人消費。

第二十一條納稅人購進貸款服務的利息支出，及其向貸款方支付的與該貸款服務直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用支出，對應的進項稅額暫不得從銷項稅額中抵扣。

國務院財政、稅務主管部門應當適時研究和評估購進貸款服務利息及相關費用支出對應的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣政策執行效果。

第二十二條納稅人購進貨物、服務、無形資產、不動產，用于同時符合下列情形的非應稅交易（以下統稱不得抵扣非應稅交易），對應的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）發生增值稅法第三條至第五條以外的經營活動，并取得與之相關的貨幣或者非貨幣形式的經濟利益；

（二）不屬于增值稅法第六條規定的情形。

第二十三條一般納稅人購進貨物（不含固定資產）、服務，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目和不得抵扣非應稅交易而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應當按照銷售額或者收入占比逐期計算當期不得抵扣的進項稅額，并于次年1月的納稅申報期內進行全年匯總清算。

第二十四條已抵扣進項稅額的購進貨物（不含固定資產）、服務，發生增值稅法第二十二條第三項至第五項規定情形的，應當將對應的進項稅額從當期進項稅額中扣減；無法確定對應的進項稅額的，按照當期實際成本計算應扣減的進項稅額。

第二十五條一般納稅人取得的固定資產、無形資產或者不動產（以下統稱長期資產），既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、不得抵扣非應稅交易、集體福利或者個人消費（以下統稱五類不允許抵扣項目）的，屬于用作混合用途的長期資產，對應的進項稅額依照增值稅法和下列規定處理：

（一）原值不超過500萬元的單項長期資產，對應的進項稅額可以全額從銷項稅額中抵扣；

（二）原值超過500萬元的單項長期資產，購進時先全額抵扣進項稅額，此后在用于混合用途期間，根據調整年限計算五類不允許抵扣項目對應的不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額，逐年調整。

長期資產進項稅額抵扣的具體操作辦法，由國務院財政、稅務主管部門制定。

第四章 稅收優惠

第二十六條增值稅法第二十四條第一款第一項所稱農業生產者，是指從事農業生產的單位和個人；農產品，是指初級農產品。

第二十七條增值稅法第二十四條第一款第二項所稱醫療機構，是指依據有關規定設立的具有醫療機構執業資格的機構，包括軍隊、武警部隊各級各類醫療機構，不包括營利性美容醫療機構。

第二十八條增值稅法第二十四條第一款第三項所稱古舊圖書，是指向社會收購的古書和舊書。

第二十九條增值稅法第二十四條第一款第七項所稱托兒所、幼兒園，是指依據有關規定設立的取得托育或者學前教育資格的機構，其免征增值稅的收入是指有關收費標準規定以內的保育費、保育教育費；養老機構，是指依據有關規定設立的為老年人提供集中住宿和照料護理服務的各類養老機構；殘疾人服務機構，是指依據有關規定設立的專門為殘疾人提供相關服務的機構。

第三十條增值稅法第二十四條第一款第八項所稱學校，是指依據有關規定設立的提供學歷教育的機構，以及技工學校、高級技工學校、技師學院。

第三十一條增值稅法第二十四條第一款第九項所稱門票收入，是指第一道門票收入。

第三十二條增值稅優惠政策的適用范圍、標準、條件等應當依法及時向社會公開。

第三十三條國務院財政、稅務主管部門應當適時研究和評估增值稅優惠政策執行效果，對不再適應國民經濟和社會發展需要的優惠政策，及時報請國務院予以調整完善。

第五章 征收管理

第三十四條單位以承包、承租、掛靠方式經營，承包人、承租人、掛靠人以發包人、出租人、被掛靠人名義對外經營并由發包人、出租人、被掛靠人承擔相關法律責任的，發包人、出租人、被掛靠人為納稅人；其他情形下，承包人、承租人、掛靠人為納稅人。

資管產品運營過程中發生的應稅交易，資管產品管理人為納稅人。法律另有規定的，從其規定。

第三十五條自然人發生符合規定的應稅交易，支付價款的境內單位為扣繳義務人。代扣代繳的具體操作辦法，由國務院財政、稅務主管部門制定。

境外單位或者個人向自然人出租境內不動產，有境內代理人的，由境內代理人申報繳納稅款。

第三十六條除本條例另有規定外，單位和個體工商戶年應征增值稅銷售額超過小規模納稅人標準的，應當向主管稅務機關辦理一般納稅人登記，并自超過小規模納稅人標準的當期起按照一般計稅方法計算繳納增值稅。

小規模納稅人符合增值稅法第九條第二款規定的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人登記，并自辦理登記的當期起按照一般計稅方法計算繳納增值稅。

納稅人登記為一般納稅人后，不得轉為小規模納稅人。

第三十七條納稅人發生應稅交易，應當向購買方開具發票。有下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：

（一）應稅交易的購買方為自然人；

（二）應稅交易免征增值稅；

（三）國務院財政、稅務主管部門規定的其他情形。

第三十八條納稅人發生應稅交易，開具增值稅專用發票后，發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國務院稅務主管部門的規定進行作廢處理或者開具紅字增值稅專用發票；未按規定進行作廢處理或者開具紅字增值稅專用發票的，不得依照本條例第十三條和第十四條的規定扣減銷項稅額或者銷售額。

第三十九條增值稅法第二十八條第一款第一項所稱收訖銷售款項，是指納稅人發生應稅交易過程中或者完成后收到款項；取得銷售款項索取憑據的當日，是指書面合同確定的付款日期，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，是指應稅交易完成的當日，即貨物發出、服務完成、金融商品所有權轉移、無形資產轉讓完成或者不動產轉讓完成的當日。

第四十條增值稅法第二十八條第一款第二項所稱完成視同應稅交易的當日，是指貨物發出、金融商品所有權轉移、無形資產轉讓完成或者不動產轉讓完成的當日。

第四十一條納稅人出口貨物，報關出口日期早于增值稅法第二十八條第一款第一項、第二項規定的納稅義務發生時間的，納稅義務發生時間為貨物報關出口的當日。

第四十二條增值稅法第二十九條第一項所稱經省級以上財政、稅務主管部門批準可以由總機構匯總申報納稅，是指有固定生產經營場所的納稅人，總機構和分支機構不在同一省（自治區、直轄市）內的，經國務院財政、稅務主管部門批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅；總機構和分支機構在同一?。ㄗ灾螀^、直轄市）內但不在同一縣（市、區、旗）內的，經省（自治區、直轄市）財政、稅務主管部門批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

第四十三條下列納稅人可以適用增值稅法第三十條規定的以一個季度為一個計稅期間：

（一）小規模納稅人；

（二）一般納稅人中的銀行、財務公司、信托公司、信用社；

（三）國務院稅務、財政主管部門確定的其他納稅人。

第四十四條按次納稅的納稅人，銷售額達到起征點的，應當自納稅義務發生之日起至次年6月30日前申報納稅。

第四十五條下列情形應當按規定預繳稅款：

（一）跨地級行政區（直轄市下轄縣區）提供建筑服務；

（二）采取預收款方式提供建筑服務；

（三）采取預售方式銷售房地產項目；

（四）轉讓或者出租與納稅人機構所在地不在同一縣（市、區、旗）內的不動產；

（五）油氣田企業跨省、自治區、直轄市銷售與生產原油、天然氣相關的服務。

本條第一款規定的預繳稅款的具體操作辦法，由國務院財政、稅務主管部門制定。

第四十六條經省級以上財政、稅務主管部門批準由總機構匯總申報納稅的，批準部門可以規定由分支機構預繳稅款。

第四十七條納稅人出口貨物或者跨境銷售服務、無形資產（以下統稱出口業務），依照增值稅法第三十三條的規定申報辦理退（免）稅的，按照國務院規定的出口退稅率，通過免抵退稅辦法或者免退稅辦法計算退（免）稅額，經稅務機關審核通過后，辦理退（免）稅。

免抵退稅辦法，是指出口環節免征增值稅，對應的進項稅額抵減應納增值稅稅額，未抵減完的部分予以退還；免退稅辦法，是指出口環節免征增值稅，對應的進項稅額予以退還。

第四十八條納稅人適用退（免）稅、免征增值稅的出口業務，應當按照規定期限申報；逾期未申報的，按照視同向境內銷售的規定繳納增值稅。

納稅人以委托方式出口貨物的，應當按照國務院稅務主管部門的規定辦理委托代理出口手續，由委托方按規定申報辦理出口退（免）稅、免征增值稅或者繳納增值稅；未辦理委托代理出口手續的，由出口貨物的發貨人按規定申報繳納增值稅。

第四十九條納稅人適用退（免）稅的出口業務，可以放棄退（免）稅，選擇免征增值稅或者繳納增值稅，自放棄退（免）稅之日次月起，適用退（免）稅的出口業務免征增值稅或者按規定繳納增值稅。

納稅人適用免征增值稅的出口業務，可以放棄免征增值稅，選擇繳納增值稅，自放棄免征增值稅之日次月起，適用免征增值稅的出口業務按規定繳納增值稅。

納稅人放棄退（免）稅或者免征增值稅的出口業務，在36個月內不得再次適用退（免）稅或者免征增值稅。

第五十條辦理退（免）稅的出口業務發生銷售折讓、中止或者退回等情形的，納稅人應當繳回已退（免）稅款。

第五十一條增值稅出口退（免）稅的具體操作辦法，由國務院財政、稅務主管部門制定。

第五十二條稅務機關可以依法向有關單位和個人獲取與出口稅收征收管理相關的物流、報關、貨物運輸代理、資金結算等信息，有關單位和個人應當予以提供。稅務機關及其工作人員應當對相關信息予以保密，不得用于稅收征收管理以外的用途。法律、行政法規另有規定的，從其規定。

第五十三條納稅人實施不具有合理商業目的的安排而減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者提前退稅、多退稅款的，稅務機關可以依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關行政法規的規定予以調整。

第六章 附則

第五十四條本條例自2026年1月1日起施行。■

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