財政部發布購房新政！二手房滿2年免增值稅，不滿2年稅費大降

財政部、稅務總局發布公告，對個人銷售住房的增值稅政策進行調整。

新政策規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

按照最新政策，可以說給西安16萬套掛牌二手房市場注入一針強心劑，增值稅政策的調整為買賣雙方同時打開了成本降低的窗口。

新政解讀

根據財政部和國家稅務總局發布的最新公告，從2026年1月1日起，個人銷售住房增值稅政策將實行新標準。

具體而言，個人銷售購買不足2年的住房時，增值稅征收率從之前的5.3%調整為3%。對于那些購買已滿2年（含2年）的住房，銷售時則免征增值稅。

公告明確指出，這一政策調整自2026年1月1日起正式施行。不過公告中也附加了一項過渡條款：在2026年1月1日前，如果個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納，且符合新政策規定，可以按照新政策執行。

與現行政策相比，這次調整的核心變化是不滿2年住房的增值稅征收率從5.3%降至3%，同時明確了對滿2年住房的免稅政策。

西安二手房市場現狀

西安二手房市場目前呈現“以價換量”的特征。據了解，西安二手住宅存量掛牌套數已達160349套，較上月增加2533套。這意味著市場供應充足，競爭激烈。

據統計，2025年9月西安市二手住宅成交6857套，同比下降8.3%。從今年1-9月整體來看，西安二手住宅累計成交73049套，同比增長1%。

對于西安二手房市場而言，增值稅政策的調整將直接降低交易成本。以一套200萬元不滿兩年的住房為例，之前需要繳納約10.6萬元的增值稅，而現在僅需繳納6萬元，成本降低了4.6萬元。

這種成本降低對買賣雙方都有利。一方面，賣家可以更容易地出售不滿兩年的房產；另一方面，買家也能以更合理的價格購買到合適的房源。

新政策還將促進“以舊換新”活動的開展。根據西安市2025年6月發布的促進房地產市場平穩健康發展的若干措施，西安市一直在推進住房“以舊換新”活動。

通過降低出售舊房的成本，更多家庭將能夠順利進行改善型置換。

配套政策形成組合效應

實際上，西安近期已有多項房地產支持政策陸續出臺。除了增值稅政策調整外，契稅政策也已優化。

近期西安主要房地產政策調整

· 增值稅政策

· 調整前：滿2年免征；不滿2年按5.3%征收

· 調整后：滿2年免征；不滿2年按3%征收

· 契稅優惠

· 調整前：90平方米及以下首套房按1%征收

· 調整后：140平方米及以下住房統一按1%征收

· “以舊換新”個稅退稅

· 具體內容：出售舊房后一年內購買新房，可申請已繳個稅退稅

西安市還在促進一二手房市場聯動發展，加快存量住房不動產權證辦理，引導降低中介服務費，并完善“帶押過戶”操作規程。這些措施與增值稅調整形成政策組合拳，共同降低交易成本。

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市場展望與應對建議

展望未來，西安二手房市場將逐步修復，2025年西安二手房市場整體表現為“供需失衡，交易節奏放緩”。

隨著政策效應逐步顯現，市場活躍度有望提升。特別是在2026年新政正式實施后，不滿兩年的房源流動性將得到改善，推動整體交易量回升。

對于買賣雙方而言，在當前的西安二手房市場中，采取不同的策略至關重要。

對于賣家，特別是持有不滿兩年房源的業主，可以考慮在2026年新政實施后再進行交易，以享受更低的增值稅成本。目前，市場上的議價空間已升至10.53%，創下2023年以來的新高。建議業主適當降低心理預期，以合理價格加速出售，以便置換更優質的房產。

對于買家，當前是一個挑選空間大、議價能力強的窗口期。購房者可以重點關注不滿兩年的次新房源，這些房源通常品質較好，且在新政后交易成本大幅降低。同時，利用當前買方市場的優勢，可以嘗試更大的議價空間。

隨著2026年1月1日新政正式實施，西安超過16萬套掛牌二手房或將迎來新的流動契機。買賣雙方之間的堅冰，正隨著政策暖風逐漸消融。