空置之痛：產辦園區脫胎換骨尚需時日

作者 | 虞滟萍 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

摘要：

本篇節選自睿和智庫《中國不動產資產管理發展概要藍皮書（2025-2026）》商辦及產業園區篇，

完整報告將于1月21日正式發布。

2025年，商辦與產業園市場同時面臨宏觀經濟轉型與供應高峰的雙重壓力，空置率持續處于高位，行業整體在艱難探索轉型方向。無論是商辦市場的高空置，還是產業園區的招商困境，都反映出傳統“空間提供商”模式已難以為繼，向“產業服務商”轉變已成為必然選擇。

寫字樓

五城對比下的困境與機遇

以北京、上海、廣深、成都這五座一線及新一線城市為樣本，我們可以清晰地看到，截至2025年9月30日，寫字樓空置率最低的城市為北京、上海和廣州，其中北京的寫字樓空置率約為11.8%，出租率遙遙領先其他城市。

北京：市場需求呈現“一超多強”的格局。金融街、國貿等核心商務區的穩定性依然最強，金融和科技（TMT）行業仍是租賃需求的絕對主力。同時，麗澤金融商務區、通州副中心等新興區域，憑借政策支持和租金優勢，正在吸引企業搬遷和新設立，市場呈現多中心發展的格局。

上海：需求結構更趨多元化。除了傳統的金融和專業服務業，高端制造業的總部辦公、生物醫藥的研發中心等需求在2025年表現亮眼。虹橋商務區憑借其交通樞紐優勢，前灘則以其高品質的樓宇和規劃，成為市場中為數不多的活躍區域。但整體而言，巨大的新增供應依然讓市場整體承壓。

廣深：深圳市場同樣受到TMT行業調整的影響，但其強大的制造業基礎和創新活力提供了需求的韌性。廣州市場則相對穩健，專業服務業、貿易和制造業是主要支撐。兩地共同的問題是，未來幾年仍有巨量新增供應，去化壓力巨大。

成都：成都市場在2025年進入了深度調整期，全市優質寫字樓的平均空置率已攀升至30%以上，部分區域甚至更高。特別是天府新區，由于前期規劃供應量過大，部分樓宇的空置率甚至高達70% 。業主普遍采取“以價換量”的策略，導致租金水平持續探底。市場的嚴峻形勢，正倒逼成都的寫字樓項目必須在存量改造和運營提升上尋找出路。

面對普遍的空置壓力，資產改造升級成為必然選擇。例如，將部分空置樓層改造為共享辦公空間，以滿足中小企業和靈活辦公的需求；或者引入“辦公+商業”“辦公+公寓”的混合業態，打造垂直社區，提升樓宇的配套服務能力和客戶黏性。有案例顯示，通過引入醫療研發等特定產業，并進行相應的硬件改造，可以實現租金的顯著提升。

產業園區

從“0租金園區”到“產業生態”?

根據睿和智庫統計，2025年前11個月全國新開產業園92個，較2024年同期減少16個，同比減少14.8%。新開園集中在北京、上海、江蘇、廣東、浙江、四川等省（市）。

從新開園數量上分析，2026年月均開園8.36個，推測全年開園數量約為100個。新開產業園數量整體仍呈下降趨勢，但下降速度有所緩解。

但與2024年相比，中大型產業園數量略有回升。尤其是建面超10萬平方米的產業園數量在近幾年首次超過50%。這可能與產業園區不再無序擴張，開始向核心城市的產業聚集區聚集有關。

從產業視角分析，2025年新開產業園中可以看到許多新興產業的方向。產業類別中，人工智能和數字經濟以超過39%的比例居首位，緊隨其后的是高端制造和高端裝備板塊，新能源和新材料排在第三。這一特點與國家的產業升級戰略有關。

另外還有一個新變化是，銀發經濟、寵物經濟、IP經濟、體育經濟等新興產業命名的產業園開始出現。但今年尚未出現百萬方規模級別的產業園，最大的產業園是位于廣東從化經濟開發區明珠工業園的中大創新谷·從化一期，其占地500畝，建面67萬方，培育專精特新產業生態。

睿和總結

政策轉向：過去，地方政府為了招商引資，普遍會給予園區企業大量的稅收返還和租金補貼，甚至有些園區出現了“0租金園區”。然而，隨著地方財政壓力的增大和國家對地方稅收優惠政策的規范，這種模式在2025年已難以為繼。園區運營商必須找到新的盈利模式。

新興方向：國家的產業升級戰略為園區發展指明了方向。圍繞“低空經濟”、碳中和（零碳園區）、“專精特新”企業、人工智能、生物醫藥等主題的專業化園區成為新的投資熱點。這些園區通過聚焦特定產業鏈，能夠提供更專業的配套設施和服務，形成產業集聚效應。

運營轉型：園區運營商的角色正在發生根本性轉變，從“房東”向“產業投資人”和“生態服務商”演進。成功的運營商不再僅僅是出租物理空間，而是通過設立產業基金，對入園的優質企業進行股權投資，分享企業的成長紅利，實現從“收租金”到“賺股權”的升級。同時，它們還提供包括政策咨詢、市場對接、人才招聘、技術支持在內的一站式“產業生態服務”，深度賦能企業發展，將“招商”變為“育商”。

2026年，面對高空置率的持續壓力，商辦與產業園從被動的“空間提供商”轉向主動的“產業共創者”，在空置的寒冬里埋下重生的種子，奮力走向一個服務與價值驅動的新時代。