2025年全國房地產市場回顧：市場存壓

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

回顧2025年，全國房地產市場在鞏固止跌回穩過程中深度調整。2024年四季度及此前多輪房地產利好政策，已構建了歷史最寬松最友好的購房政策環境，為2025年住房消費需求釋放和供求關系向好創造了扎實基礎。但市場運行中也依然能看到堵點和難點，尤其是2025年二季度開始，明顯可感受出需求動力相對不足等風險，亦產生了一系列其他問題。這說明在鞏固止跌回穩過程中需持續發力。到了年底部分城市銷售行情有所好轉，和房價調整到位并帶動“以價換量”有關，同時也持續增強了市場信心。總結2025年全國房地產市場的運行，具有市場存壓特征，但同時也使得我們對市場運行規律有更為清晰的認識。

本文選自上海易居房地產研究院《2025-2026年度全國房地產市場報告》，本報告是易居研究院一年更新一次的重磅房地產市場研究成果，著眼于分析與預判全國房地產市場運行情況。本文主要回顧2025年，年度的市場關鍵詞可總結為：市場存壓。

市場成交

（一）全國商品房成交面積：連續四年調整

2025年1-11月份，全國新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%。基于前11月增速和12月份新觀察的運行情況，本報告估算出2025年全年全國新建商品房銷售面積約89107萬平方米，即近9億平方米，其同比降速約8.5%。最近兩年商品房銷售面積均位于10億平方米規模線以下水平，反映出市場深度變化。需要說明的是，年度最終數據應以國家統計局公布的為準。

觀察歷史數據和最近幾年運行情況，全國房地產銷售市場出現較長周期和較大深度調整。在經歷2016-2021年持續攀升的繁榮期后，2022-2025年經歷罕見的四年長周期下行，充分說明市場處于深刻的調整過程之中。連降四年，和房地產供求關系發生重大變化有直接關系，也警示市場需求不足風險。基于2025年市場觀察，我們認為，市場交易規模偏弱的現象，也衍生出其他一些問題，包括價格變化、市場信心和金融風險問題等。

觀察2025年新建商品房銷售市場的月度數據，即全國商品房年初累計銷售面積同比增速曲線。除去異動數據，本輪樓市降溫周期始于2021年5月，隨后該曲線總體處于下行狀態，進而對年度數據產生持續性的拖累。觀察2025年月度交易數據，年初幾個月跌幅有所收窄，源于2024年四季度系列購房政策效應的積極釋放，其加快了新房等項目銷售。但是2025年二季度尤其是5月份開始，全國層面該指標跌幅有所擴大，并延續至年底。對該問題需客觀認識。一是二手房交易總體不錯，銷售市場的形勢分析需把新房二手房進行統籌，并理性看待。二是要認識到潛在購房需求不足的問題，后續要在政策效應進一步釋放以及需求挖掘方面發力，尤其要重視去庫存工作。

（二）城市分類：三類城市均存壓

城市分類方面，2025年各線城市在鞏固止跌回穩方面都具有緊迫感。尤其是一線城市的市場新情況，對行業的影響更大。本部分對各線城市的表現進行系統分析，以理解各線城市房地產市場運行的邏輯和脈絡，更好把握后續的工作方向和發力點。

一線城市市場表現總體優于二線和三四線城市，進一步說明基本面不錯的城市具有更好的復蘇基礎。其在2021年市場表現較好，源于“資產荒”背景下各類資金加快進入房地產市場。但2022年開始出現明顯的下跌態勢，并延續到2024年三季度。2024年四季度開始一線城市交易明顯放量，和限購調整優化、購房首付比例下調至15%等有關。2025年前4月總體保持積極向好態勢，包括豪宅項目等出現了日光盤等積極表現。但5月份開始市場感受到新壓力，包括豪宅交易等面臨客群減少等問題。年底局部市場雖表現積極，但市場焦慮感不容忽視。

二線城市市場進一步深度調整。本部分選取32個二線城市進行分析。對比2016-2021年的銷售數據，2022-2023年出現明顯萎縮，到了2024年更是步入低點。到了2025年出現了一些新情況，比如說市場調整時間較長和較為徹底的城市，如合肥、南京和重慶等，在年底有積極表現，其給市場注入了信心。

三四線城市面臨較大壓力，但市場關注度相對要少。從降溫周期時長來看，其超過全國水平。其中重點城市降溫周期持續約4年，而三四線城市則高達6年。從各三四線城市2025年的反饋情況看，購房需求潛力不足、房價深度調整等都是普遍的問題。從政策層面看，疊加購房補貼等一系列支持，各地全年持續做好提振銷售等工作。

（三）二手房成交：呈現以價換量特征

二手房市場對最近兩年房地產總市場具有重要作用，同時也成為研究房地產止跌回穩的重要子市場。其中2025年4個一線城市二手房交易表現不錯，因其總體上呈現了較好的交易量回升態勢。對2017年以來歷年一線城市1-11月份二手住宅（即不包括商鋪、車位等）成交套數進行統計，相關數據分別為：2017年：488241套；2018年：426619套；2019年：487986套；2020年：607074套（歷史最高）；2021年：589640套；2022年：379582套（歷史最低）；2023年：441920套；2024年：496532套；2025年：519021套。對這9年即1-11月份的數據進行簡單算術平均計算，為492957套。具體看2025年數據，一線城市二手住宅市場表現出積極的復蘇勢頭和持續向好態勢。截至11月，4個城市全年二手住宅累計成交519021套，不僅超越2024年同期水平（496532套），同比增長約5%，更是近四年來首次突破51萬套大關，達到近9年的第三高水平，僅次于2020和2021年。

一線城市二手房交易積極態勢值得肯定。首先，它標志著市場在經歷2022年的周期性深度大調整后，已連續三年實現穩步回升，復蘇軌跡清晰且穩健。其次，前11月統計的519021套的成交量已明顯高于近9年的平均線（492957套），說明市場活躍度已回歸行業平均線以上。其充分說明，2023年房地產供求關系發生重大變化以來，得益于各地積極有力且精準的購房政策支持，市場基本面積極修復。同時，我們認為，這也得益于其他動力的驅動，包括市場自發的信心修復、價格調整到位后真實需求的釋放，以及置換鏈條的逐步暢通等。

二

市場供應

（一）房地產開發投資：連續四年深度調整

2025年1-11月份，全國房地產開發投資額為78591億元，同比增長-15.9%。根據前11月同比增速做類推，預估全年全國房地產開發投資額為83232億元，同比增長-17.0%。我們認為，從年度數據看，最近四年全國房地產開發企業開發投資額數據乏力，是投資端萎縮和不振的重要原因，其比較真實反映了房企在供給端擴張方面遇到的阻力和堵點。第一、此類指標壓力大且已連續下跌四年，說明房地產市場在深度調整。直觀的感受即是，最近幾年重點房企拿地規模明顯萎縮，并對各地土地財政等帶來較大沖擊。第二、要客觀看待此類指標，尤其是在嚴控增量過程中，開發投資等指標出現調整也符合預期。第三、這說明房企銷售沒有真正回暖，進而影響了資金回籠速度和再投資能力。同樣，也說明房企債務問題還需加快處置，否則會制約房企新一輪投資工作。

從2025年房地產開發投資的月度數據看，其總體處于跌幅擴大態勢，且4月份開始跌幅從個位數變為兩位數，深刻說明開發投資工作遇到新阻力。當然從利好點來看，各地尤其是重點城市的投資端表現積極，部分城市中該指標保持正增長態勢，且優質地塊交易有較好溢價率。另外開發投資端中，部分民營房企積極購地也是亮點。我們認為，大型房企總體在深度調整，給了很多民營中小房企投資拿地的機會。此類企業債務約束少，也使得開發投資指標的質量更高。

（二）房屋新開工面積：連續六年調整

2025年1-11月份，全國房企房屋新開工面積為53457萬平方米，同比增速-20.5%。根據前11月同比增速做簡單類推，得出2025年全年全國房屋新開工面積約為58375萬平方米，同比增速約為-21%。

觀察該指標歷年表現，新開工出現非常明顯的萎縮，且連續六年出現節奏放緩現象，這和購地及開發投資等指標走勢同頻。第一、新開工和房企投資拿地、房企資金狀況等有密切關系。最近幾年房企購地明顯更為保守，土地交易市場也主要集中在大城市核心區域，加之銷售端規模減少，都會影響新開工指標。第二、各地對新開工有較多支持，尤其是在開工建設規劃和審批方面給予了支持。另外從開發周期來看，重點城市預售節奏有所加快，以更好鼓勵房企開工和加快項目預售。

觀察2025年月度數據，房企新開工指標呈現降幅擴大態勢。當然從重點城市新開工指標來看，各地積極有序推進。尤其在2025年《住宅項目規范》落地的基礎上，房企新開工動力更強，圍繞擴陽臺、增得房率等操作，更好促進新開工和市場需求有力對接。另外，新開工指標深度調整，對于房地產市場的供求關系自我調節具有積極作用，也使得后續供求關系朝著再均衡方向前進。

（三）房屋竣工面積：保交房工作有力推進

2025年1-11月份，全國房屋竣工面積為39454萬平方米，同比增長-18.0%。根據前11月的同比增速做簡單類推，得出2025年全年全國房屋竣工面積大約為59732萬平方米，同比增速為-19%。從竣工指標的歷年變動來看，其調整要滯后于房地產各指標尤其是開發投資等指標，出現負增長符合預期。當然也要看到，各地保交房工作扎實有力推進，尤其是融資協調機制等發揮積極作用，更好促進樓盤及時交付，亦更好保護了購房者合法權益。

觀察月度數據，2025年1-11月份，全國房屋竣工面積同比增速為-18.0%。雖然該指標有較大降幅，但從實際反饋來看，2025年各地房屋交付情況總體不錯。尤其是在融資協調機制和白名單制度推進過程中，各地加強了“應保盡保”工作，即將更多項目納入到有關機制中，全面有力推進保交房等工作。

三

庫存去化

（一）百城庫存與去化：去化周期為歷史高位

本部分選取了全國100個典型城市新建商品住宅市場進行研究，具體城市名單詳見《全國百城庫存報告》。從100個城市庫存（包括期房和現房）走勢看，2025年庫存并沒有持續大規模攀升，但去化周期卻明顯拉長。這說明當前去庫存方面的壓力，并不主要是由庫存規模攀升所產生的，而是由購房需求明顯不足、部分需求進入二手房市場等引起的。總體上2025年四季度庫存去化周期處于歷史高位水平，這也使得2026年去庫存工作變得更加緊迫。

庫存指標方面，截至2025年10月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為41448萬平方米，同比減少12.3%。在庫存規模連續50個月同比正增長的背景下，當前已出現連續33個月的下降。庫存規模下降，和房地產開發投資連降4年、房屋新開工連降6年等有關，即供給端的萎縮影響到了供貨能力，但客觀上也有助于促進供求關系再平衡。

去化周期方面，本報告定義：庫存去化周期（存銷比）=當月新建商品住宅庫存面積/最近6個月新建商品住宅成交面積平均值。根據歷史走勢，去化周期的合理區間大概為12-14個月，高于該區間說明庫存規模偏大，低于該區間則說明庫存規模偏小。2025年10月份，全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為27.4個月，意味著市場消化完這些庫存需要27.4個月。觀察歷史數據，該指標已步入歷史高位，且明顯超過2014年和2024年的最高位水平，說明去庫存的市場壓力空前大，也說明推進去庫存工作具有緊迫性。

（二）城市分類：三類城市壓力均較大

從100城一、二、三四線城市的分地區看，2025年10月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅去化周期分別為17.1、22.6和40.3個月。三類城市去化周期相比均衡值都屬于偏高水平，同時也屬于歷史上較高水平，尤其三四線城市的壓力最大。但我們認為，從本輪房地產市場的壓力分析來看，重點不在于三四線城市，而是要積極關注一線城市。1）以豪宅市場為例，盡管市場反應積極，但從去化情況看，2025年5月開始一線城市豪宅的去化速度明顯放緩，且在下半年出現了分銷等新動態。2）即便是過去市場銷售最好的大戶型，其去化速度也有所放緩。相反中小戶型的項目去化情況反而更佳。3）一線城市中要格外重視二手房掛牌帶來的影響，其對新房去庫存產生了較大影響，也要求我們具備“大庫存”的思路。

市場價格

（一）商品房成交均價：小幅調整

2025年1-11月份，全國商品房成交均價為9546元/平方米，同比跌幅3.4%。我們據此推算，2025年全年全國商品房成交均價跌幅大致為3.5%。觀察歷史數據，在2023年房價上漲的情況下，2024年和2025年房價連續兩年下跌，但跌幅可控。第一、當前全國房價迎來了直感上較明顯的深度調整。部分項目價格調整后發揮了積極的去庫存導向，但也有部分項目面臨價格“漲也不是，跌也不是”的難題。第二、房價的預期引導工作在強化，尤其是過多唱空房價的現象受到管制。第三、價格調整的深度性，也為后續房價企穩帶來了更為扎實的基礎。

觀察2025年的月度數據，全國房價跌幅總體處于持續擴大態勢。一方面說明供求關系產生了重要影響，在供求壓力下房價調整符合預期。另一方面也要求各地積極做好房價穩定工作。尤其是在當前市場環境下，價格若穩不住，很容易影響市場信心，也會影響購房者入市。另外觀察2025年的房價走勢新情況，具有一些新動向。比較典型的就是部分大城市的項目降價后，出現了老業主維權等輿情，進一步說明穩房價工作的重要性。

（二）70城房價指數：仍處負區間

本部分對全國70個大中城市房價指數進行分析，主要包括：一手房價格指數環同比漲幅、一二三線城市分類、新房價格上漲城市數量等三個維度。

觀察70個大中城市一手房價格指數。根據簡單算術平均計算，2025年11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-2.8%。從單月來看，房價指數出現積極變化，即環比指標有所改善，這和年底置業等需求積極釋放有關。但觀察全年數據，此類指標仍處于負區間，也說明穩房價工作的重要性和緊迫性。

從一二三線城市分類來看，2025年11月份一二三線城市的房價指數環比漲幅分別為-0.5%、-0.3%和-0.4%，同比漲幅則為-1.3%、-2.2%和-3.5%。各類城市的指標總體偏弱，說明去庫存壓力對房價指數帶來了負面影響。當然價格深度調整也為后續止跌回穩創造了新基礎。

從房價上漲的城市數量指標也可以看出，房價指標表現偏弱。這里以新房價格指數為例進行分析。2025年11月份房價上漲的城市數量有所增加，從此前的6個變為8個。此類城市包括：合肥、襄陽、南京、貴陽、沈陽、上海、重慶和揚州。其中合肥、南京和重慶等二線城市呈現“超跌回調”的積極態勢。但若觀察全年走勢和對比歷史走勢，可以看出2025年全年房價上漲的城市數量還是偏少，當然側面也說明各地在以價換量。