出售住房增值稅下調，兩年以上免稅！樓市大招來了？其實是老政策

12月30日，樓市大招來了？反正在各類社交媒體上出現不少類似的帖子，還有鼓吹房價即將大漲。

當天確實出了一個新的政策，與出售二手住房的增值稅有關。根據根據財政部、國家稅務總局發布的最新公告，個人出售購買不足2年的住房，增值稅征收率從原5%調整為3%；購買滿2年的住房對外銷售繼續免征增值稅。

新政看似涉及兩個方面，實則只有一半是新的。

第二點“滿兩年免征”并非新政，事實上全國大部分城市長期以來均執行此標準，僅個別城市如上海曾因樓市過熱短暫實施“滿五年免征”，但已于2024年12月1日恢復為“滿兩年免征”。

因此，所謂新政中“滿兩年免征”部分實為舊有政策的重申，真正有實質性調整的僅是賣出不足兩年住房的增值稅稅率下調。

以具體案例測算稅率變化影響。

假設老劉2025年2月以200萬元購入住房，2026年5月以210萬元賣出（持有期不足兩年），按原政策需繳納增值稅約10萬元（210萬÷1.05×5%），新政下僅需繳納6.1萬元（210萬÷1.03×3%），節省稅款約3.9萬元。

需特別說明的是，二手房增值稅計算采用“全額征收”模式，不考量實際增值與否，即便房價下跌仍需按成交價計稅，僅稅額隨成交價降低而減少。

從政策背景看，本次調整源于《增值稅法》的立法推進。2024年12月25日全國人大常委會通過的《增值稅法》將于2026年1月1日施行，該法取消了原《增值稅暫行條例》中“國務院另有規定除外”的彈性條款，將簡易計稅征收率統一為3%。

此前，個人出售不足兩年住房按5%征稅屬于“國務院特殊規定”，而新法實施后此類特殊稅率被整合，故本次調整實為法律框架優化的必然結果，專業領域從業者在去年年底就能預測到，所以嚴格來說也不能算是什么新政策，至少在一年前就有這樣的預期了。

從市場實際影響分析，稅率調整的邊際效應有限。據行業數據顯示，我國二手房交易中大部分的房源持有期已超過兩年，這部分交易本就享受免稅政策，稅率調整對其無直接影響。

對于持有期不足兩年的交易，雖然稅率從5%降至3%帶來一定成本降低，但2%的稅率降幅對交易決策影響有限，像上文例子里的情況，3%的征收率依然意味著要支出好幾萬元的增值稅，與其如此不如晚幾個月出售，滿兩年便免稅了。

更深層次的問題在于，當前樓市低迷的核心矛盾并非交易成本，而在于居民對未來收入預期的不確定性及對資產價格持續下跌的擔憂。

近三年部分城市房價下跌疊加經濟環境變化，導致購房者普遍存在“不敢貸、不愿買”的心理：一方面，擔心收入波動影響還款能力；另一方面，對“買后繼續貶值”的擔憂抑制了投資性需求。

歷史經驗表明，樓市企穩回升的關鍵在于重建市場信心。需通過穩定就業、提高居民可支配收入、明確房地產長效機制等綜合措施，逐步消除“房價只漲不跌”的慣性思維，構建“房住不炒”的理性預期。

綜上，本次增值稅政策調整更多是法律框架完善的配套舉措，對樓市的實際刺激作用有限，真正決定市場走向的，始終是經濟基本面的改善、居民收入的增長以及對資產價格穩定的長期信心。

對于普通購房者而言，更無需因短期政策波動產生焦慮了，應結合自身居住需求、財務狀況及長期規劃做出理性決策。所謂的新政漲房價只不過是部分中介創造出來的話題罷了。

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