從造房子到造系統(tǒng)：一家區(qū)域房企的28年硬核通關(guān)之路

當(dāng)一家開發(fā)商開始談?wù)擉w系而非戶型，談?wù)摯_定性而非概念，談?wù)撈呔S能力而非裝修標(biāo)準(zhǔn)——通常意味著，它的競(jìng)爭(zhēng)邏輯已進(jìn)入另一個(gè)維度。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房者，尤其是那些身處如杭州這般兼具活力與敏感度的典型市場(chǎng)的購(gòu)房者，對(duì)此應(yīng)有深切體會(huì)。過去兩年，市場(chǎng)上最珍貴的三個(gè)字是“交付力”。這并非銷售話術(shù)的輪換，而是行業(yè)痛點(diǎn)的集中爆發(fā)：圖紙與實(shí)景的偏差、承諾與兌現(xiàn)的距離、社區(qū)與配套的割裂。當(dāng)不確定性成為最大風(fēng)險(xiǎn)，什么樣的企業(yè)能提供稀缺的確定性？

筆者在近期行業(yè)走訪中發(fā)現(xiàn)，有一家企業(yè)的探索路徑正在引發(fā)更深層次的關(guān)注。那就是位于浙江杭州的眾安集團(tuán)，這家步入第28年的企業(yè)，不僅躋身浙江交付力TOP5，更在投資者交流中反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房產(chǎn)、工程、服務(wù)三大體系協(xié)同”與“城、市、建、場(chǎng)、科、綠、服七維一體”一套接近制造業(yè)的系統(tǒng)工程話語體系。

眾安集團(tuán)總部大樓

在前不久眾安集團(tuán)28周年慶典的內(nèi)部講話中，其董事局主席施中安將企業(yè)穿越周期的韌性，歸因于團(tuán)隊(duì)所秉持的“困難面前要昂首，逆水敢行舟；成功之后須低頭，順境方持久”的精神，以及由此構(gòu)建的多元協(xié)同業(yè)務(wù)生態(tài)。

這引出了一個(gè)核心問題：從造房子到造好房子，從產(chǎn)品力到大產(chǎn)品系統(tǒng)力，關(guān)鍵一躍究竟是什么？

我們有必要跳出單一敘事，將其置于行業(yè)轉(zhuǎn)型背景下審視。眾安給出的答案是“一套可復(fù)制、可驗(yàn)證、可迭代的現(xiàn)代化企業(yè)運(yùn)營(yíng)體系”。其價(jià)值不僅在于自身實(shí)踐的成敗，更在于為那些試圖從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)服務(wù)的房企，提供了一個(gè)可供觀察的系統(tǒng)化轉(zhuǎn)型樣本。

01

第一部分：好房子源于好體系——從手藝活到系統(tǒng)工程的必然演進(jìn)

傳統(tǒng)認(rèn)知中，房地產(chǎn)開發(fā)是高度依賴個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和外部資源的“手藝活”。設(shè)計(jì)師畫圖、總包施工、供應(yīng)商供貨、營(yíng)銷賣房、物業(yè)接管……環(huán)節(jié)如接力棒傳遞，銜接處常有損耗，最終品質(zhì)充滿變量。

這種模式下，出精品靠運(yùn)氣，出問題才是常態(tài)。行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期后，客戶不再為概念買單，他們要的是百分之百的兌現(xiàn)。這背后是底層商業(yè)邏輯的轉(zhuǎn)變：從一次性獲取土地增值收益，轉(zhuǎn)向依靠產(chǎn)品與服務(wù)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。

此時(shí)，比拼的正是企業(yè)能否把手藝活變成系統(tǒng)工程。

眾安對(duì)系統(tǒng)工程的構(gòu)建，始于一個(gè)基本判斷：房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)維度已徹底改變。過去是土地、資金、速度的資源競(jìng)賽；現(xiàn)在是產(chǎn)品、交付、服務(wù)的系統(tǒng)競(jìng)賽。前者靠膽識(shí)與杠桿，后者靠管理與協(xié)同。

這要求管理思維的根本轉(zhuǎn)變。在眾安高層的表述中，未來的管理必須“以經(jīng)營(yíng)效益為第一”，其核心在于“贏”與“創(chuàng)造效益”，并做到對(duì)成本、結(jié)果與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展負(fù)責(zé)，唯有如此，企業(yè)道路才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

系統(tǒng)競(jìng)賽的底層，需要“城、市、建、場(chǎng)、科、綠、服”七維能力的深度融合與有機(jī)協(xié)同：

“城”與“市” 是系統(tǒng)的大腦與眼睛，決定項(xiàng)目生于怎樣的土地，面向怎樣的客群。它要求投資與客研穿透市場(chǎng)表象，精準(zhǔn)預(yù)判板塊輪動(dòng)與需求變遷。

“建”與“場(chǎng)” 是系統(tǒng)的骨骼與肌理，負(fù)責(zé)將藍(lán)圖精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為實(shí)體空間，并注入溫度與靈魂。這不僅關(guān)乎工程精度，更在于社區(qū)氛圍與生活場(chǎng)景的主動(dòng)營(yíng)造。

“科”與“綠” 是貫穿系統(tǒng)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)與循環(huán)系統(tǒng)。智慧科技提升居住效率與安全，綠色低碳則關(guān)乎長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本與環(huán)境友好，二者共同指向未來的居住方式。

“服” 是系統(tǒng)的循環(huán)與代謝機(jī)制。它并非開發(fā)的終點(diǎn)，而是價(jià)值體驗(yàn)的起點(diǎn)與延續(xù)，確保社區(qū)作為生命體能夠持續(xù)健康、充滿活力地運(yùn)營(yíng)下去。

七維一體導(dǎo)覽

這七種能力，單拎出來任何一家房企或許都能講幾句。但難的是讓它們一體化運(yùn)作，而非“七張皮”。許多企業(yè)的痛點(diǎn)在于，各專業(yè)條線像一個(gè)個(gè)“深井”，協(xié)同僅停留在會(huì)議與流程。

眾安提出的“體系造”，本質(zhì)上是試圖破解一體化難題，從而鑄造確定性品質(zhì)與長(zhǎng)期價(jià)值。這種系統(tǒng)思維的構(gòu)建，非一日之功，源于28年不斷試錯(cuò)、沉淀與進(jìn)化，其間的組織變革與資源投入成本不容忽視。

02

第二部分：解碼眾安的硬核體系

眾安的體系如何運(yùn)作？它不是某個(gè)部門的職能，而是一條貫穿投資、研發(fā)、建造、交付、服務(wù)的確定性流水線，旨在將項(xiàng)目制的不確定性，轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品制的可預(yù)期產(chǎn)出。

全周期綠色建造導(dǎo)覽

工程制造體系：“毫米級(jí)”管控如何落地？

在眾安的工地上，可見一種接近制造業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理邏輯。裝配式構(gòu)件如汽車零件般編碼入場(chǎng)，智慧工地系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)施工偏差，每一道工序都有對(duì)應(yīng)的工藝工法庫(kù)與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

眾安推行“品控前移”——質(zhì)量管控不在施工中發(fā)現(xiàn)問題，而在設(shè)計(jì)階段就消滅問題。例如，在戶型研發(fā)階段，工程、客服、物業(yè)便提前介入，針對(duì)以往交付項(xiàng)目的客戶投訴點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化。

這種制造業(yè)思維，也體現(xiàn)在供應(yīng)鏈管理上。眾安建立集團(tuán)級(jí)戰(zhàn)略集采平臺(tái)，對(duì)關(guān)鍵材料實(shí)行嚴(yán)格的品牌庫(kù)管理與飛行檢查。國(guó)際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的方案，必須通過內(nèi)部的結(jié)構(gòu)深化與工藝轉(zhuǎn)化，才能進(jìn)入施工。

更重要的是，眾安將品控視為數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的閉環(huán)。據(jù)其公開的“156未來宅”體系及ESG報(bào)告披露，集團(tuán)正建立覆蓋全項(xiàng)目的工程品控?cái)?shù)據(jù)中心。從材料檢測(cè)報(bào)告、關(guān)鍵工序驗(yàn)收數(shù)據(jù)，到交付后的客戶報(bào)修熱點(diǎn)，均被系統(tǒng)收錄與分析。這套數(shù)字工程檔案的核心目的，是將后端的投訴轉(zhuǎn)化為前端的預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)，形成“問題—數(shù)據(jù)—優(yōu)化”的持續(xù)迭代循環(huán)。

這實(shí)質(zhì)上是一種質(zhì)量成本管控的前移——通過前期更精細(xì)的投入，大幅降低后期維修、賠付及品牌信譽(yù)損失所帶來的巨額隱性成本。

眾安「156」未來宅

服務(wù)運(yùn)營(yíng)體系：從“一次性交付”到“全周期陪伴”

交付不是終點(diǎn)，而是長(zhǎng)期關(guān)系的起點(diǎn)。道理許多房企都懂，但鮮少有能力將其體系化。核心矛盾在于：傳統(tǒng)開發(fā)銷售的考核與利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)是短周期的，而服務(wù)的投入與回報(bào)是長(zhǎng)周期的，二者在財(cái)務(wù)報(bào)表和激勵(lì)機(jī)制上存在天然沖突。

眾安的解法，是構(gòu)建「長(zhǎng)住久安」空間服務(wù)體系。關(guān)鍵在于前置與嵌入：客服團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目定位階段便介入，參與客戶共創(chuàng)訪談，將需求反饋給設(shè)計(jì)；智慧生活服務(wù)板塊，早在銷售階段就已明確未來的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與觸點(diǎn)。

「長(zhǎng)住久安」空間服務(wù)體系導(dǎo)覽圖

對(duì)購(gòu)房者而言，這意味著簽約時(shí)就能清晰知道：未來社區(qū)的保潔響應(yīng)時(shí)間、社區(qū)食堂的餐標(biāo)、兒童托管的課程、長(zhǎng)者關(guān)愛的具體內(nèi)容……這種服務(wù)清單前置，本質(zhì)是將未來的生活承諾透明化，讓購(gòu)房決策基于對(duì)完整生活方式的信任，而不僅是一套房子。

服務(wù)的最高境界，是讓客戶感受不到被服務(wù)，而覺得一切本該如此、自然而然。這需要極度精細(xì)的服務(wù)動(dòng)線設(shè)計(jì)與資源調(diào)度能力。

生態(tài)協(xié)同體系：“地產(chǎn)+”從單一開發(fā)到價(jià)值共生

眾安最具差異化的優(yōu)勢(shì)，在于其“橫向融通 縱向貫通”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。房產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、資本四大板塊，不是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的子公司，而是在項(xiàng)目層面深度咬合的齒輪。

“橫向融通 縱向貫通”戰(zhàn)略全景

其核心運(yùn)作邏輯，在于規(guī)劃初期即進(jìn)行的系統(tǒng)性價(jià)值設(shè)計(jì)。它摒棄了后期填補(bǔ)配套的“加法思維”，轉(zhuǎn)向在藍(lán)圖階段就主動(dòng)構(gòu)建業(yè)態(tài)間相互賦能、流量?jī)?nèi)循環(huán)的“乘法模型”。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)為空間注入活力，住宅開發(fā)沉淀穩(wěn)定客群，智慧服務(wù)保障全程體驗(yàn)，資本與房產(chǎn)板塊則提供金融與工程支持。這并非簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)疊加，而是基于“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，將多重城市功能有機(jī)融合，構(gòu)建出一個(gè)具有內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力的“微型城市生態(tài)系統(tǒng)”。

這一戰(zhàn)略方向，與公司頂層設(shè)計(jì)中對(duì)“好房子”的理解一脈相承，即未來將“緊緊圍繞‘生命、生態(tài)、生活’的主題，致力于營(yíng)造符合新時(shí)代需求的‘好房子’”。

這種生態(tài)協(xié)同的效果是多維的：居住者獲得就近、便利且品質(zhì)統(tǒng)一的配套；商業(yè)運(yùn)營(yíng)擁有來自社區(qū)的基本客源保障；整個(gè)資產(chǎn)則因功能的混合與持續(xù)運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)了穩(wěn)定性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在資本市場(chǎng)上，這種能夠產(chǎn)生協(xié)同現(xiàn)金流、具備“抗周期性”的復(fù)合資產(chǎn)包，正日益獲得更高估值青睞。

真正的挑戰(zhàn)在于，如何平衡不同業(yè)態(tài)之間各異的投資回報(bào)要求、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏與風(fēng)險(xiǎn)偏好，實(shí)現(xiàn)整體利益的最大化而非內(nèi)部損耗。

03

第三部分：「LóTUS蓮璽」，一個(gè)體系能力的壓力測(cè)試樣本

位于杭州奧體核心板塊的 IOC·「LóTUS蓮璽」，可視為眾安體系能力的一次集中壓力測(cè)試，也映射出28年經(jīng)驗(yàn)在面對(duì)復(fù)雜挑戰(zhàn)時(shí)的綜合應(yīng)用。

這個(gè)項(xiàng)目幾乎囊括當(dāng)前高端物業(yè)開發(fā)的所有難點(diǎn)：超高層地標(biāo)的技術(shù)復(fù)雜性、一線江景資源的最大化利用、小面積公寓的品質(zhì)感營(yíng)造、高端商業(yè)與住宅的融合、未來W酒店的協(xié)同效應(yīng)。

眾安「LóTUS蓮璽」實(shí)景圖

從已披露信息看，眾安的體系在其中發(fā)揮了關(guān)鍵作用：

制造體系保障了難而正確的落地：240米雙塔的復(fù)雜工程，依賴的是眾安在超高層領(lǐng)域積累的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與管理流程；國(guó)際大師的設(shè)計(jì)理念，通過內(nèi)部的工程轉(zhuǎn)化體系，得以精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)。

服務(wù)體系預(yù)埋了長(zhǎng)期價(jià)值的伏筆：在銷售階段，就已清晰展示未來將由云端會(huì)所、自營(yíng)商業(yè)、智慧物業(yè)提供的全套服務(wù)，讓客戶為未來生活圖景買單。

生態(tài)體系注入了超越房產(chǎn)的估值：購(gòu)房者獲得的不僅是一套公寓，更是奧體核心區(qū)地標(biāo)綜合體的身份認(rèn)同、W酒店帶來的奢華體驗(yàn)、米其林矩陣構(gòu)建的美食社交圈。這是單純住宅開發(fā)無法提供的復(fù)合價(jià)值。

眾安「LóTUS蓮璽」商業(yè)配套示意圖

資本市場(chǎng)現(xiàn)在評(píng)估房企，越來越看重這種能創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流和協(xié)同價(jià)值的生態(tài)化能力。「LóTUS蓮璽」定價(jià)邏輯，已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的成本+利潤(rùn)模型，反映了其生態(tài)協(xié)同所創(chuàng)造的溢價(jià)能力。

04

第四部分：體系的背后，是價(jià)值觀與戰(zhàn)略定力

建造一套復(fù)雜的運(yùn)營(yíng)體系，投入大、周期長(zhǎng)、見效慢，本質(zhì)上是一種長(zhǎng)期主義的選擇。這需要企業(yè)有超越行業(yè)周期的戰(zhàn)略定力與清晰的價(jià)值導(dǎo)向。

眾安“戰(zhàn)略引領(lǐng)未來”的理念與“致力于發(fā)展對(duì)社會(huì)有益的事業(yè)”的使命，構(gòu)成了這套體系的文化基石。它決定了企業(yè)愿意在ESG治理、綠色建筑、公益慈善等領(lǐng)域進(jìn)行長(zhǎng)期投入，并將這些要素融入產(chǎn)品體系，而非視為營(yíng)銷點(diǎn)綴。

眾安社會(huì)責(zé)任展示

公司管理層亦在內(nèi)部明確倡導(dǎo)“陽(yáng)光下做事做人”的原則，強(qiáng)調(diào)“應(yīng)得之利，當(dāng)仁不讓；非分之益，分文不取”，這為體系的健康運(yùn)作奠定了價(jià)值觀基礎(chǔ)。

走過28年，“橫向融通 縱向貫通”也不僅是組織架構(gòu)圖上的連線，而是通過時(shí)間驗(yàn)證的戰(zhàn)略定力與業(yè)務(wù)韌性。它通過三大港股上市平臺(tái)的資本聯(lián)動(dòng)、四大業(yè)務(wù)板塊的多元協(xié)同，確保資源與利益能在體系內(nèi)順暢流動(dòng)，最終服務(wù)于“三生融合”（生命、生態(tài)、生活）的人居理想。面對(duì)未來，公司管理層表達(dá)了“堅(jiān)持清舊立新、團(tuán)隊(duì)共擔(dān)”的決心，以期走向更光明的未來。

說到底，體系競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。它意味著行業(yè)終于從賭趨勢(shì)、賺快錢的野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入拼內(nèi)功、賺慢錢的專業(yè)主義時(shí)代。

眾安在這條路上走得較早，也相對(duì)系統(tǒng)。筆者認(rèn)為，其探索提供了一種可能性：當(dāng)行業(yè)告別杠桿驅(qū)動(dòng)的野蠻增長(zhǎng)后，企業(yè)真正的護(hù)城河，或許就藏在那些需要時(shí)間慢慢構(gòu)筑、無法被快速?gòu)?fù)制的系統(tǒng)化能力之中。

眾安的“好房子體系造”，本質(zhì)上是在向市場(chǎng)輸出一種確定性。選擇眾安，選擇的不是某個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人能力，而是一套經(jīng)過28年驗(yàn)證與迭代的、可持續(xù)的價(jià)值創(chuàng)造系統(tǒng)。

對(duì)于客戶而言，這套系統(tǒng)意味著更少的交付風(fēng)險(xiǎn)、更穩(wěn)定的品質(zhì)預(yù)期和更豐富的居住價(jià)值；對(duì)于投資者而言，它意味著更穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和更具韌性的商業(yè)模式；對(duì)于城市而言，它意味著更負(fù)責(zé)任的空間營(yíng)造和更可持續(xù)的發(fā)展參與。

當(dāng)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代落幕，白銀時(shí)代也在褪色，或許正是這樣的“體系造”企業(yè)，能夠穿越迷霧，為行業(yè)找到下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的價(jià)值錨點(diǎn)。

好房子從來不是偶然，它必然誕生于一套精密、可靠、不斷進(jìn)化的制造系統(tǒng)之中。

站在28周年的新起點(diǎn)，眾安這套深植于企業(yè)基因的硬核體系，其最終價(jià)值將由時(shí)間、客戶與資本市場(chǎng)共同決定。盡管前進(jìn)道路不乏挑戰(zhàn)，但公司管理層對(duì)其未來表示期待。它既是眾安應(yīng)對(duì)行業(yè)變局的答卷，也是其能否在下一個(gè)周期中贏得新身份的關(guān)鍵所在。

來源：中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)