去年12月房價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)布，新房上漲，二手房下跌，市場走穩(wěn)了嗎？

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譚浩俊

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中國新聞網(wǎng)1月2日?qǐng)?bào)道，中指研究院2026年1月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年12月份，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米17084元(人民幣，下同)，環(huán)比上漲0.28%；同比上漲2.58%。當(dāng)月，100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為每平方米13016元，環(huán)比下跌0.97%；同比下跌8.36%。

新建住房價(jià)格上漲，二手房價(jià)格下跌，看似一漲一跌，市場已經(jīng)趨于平穩(wěn)，實(shí)際還存在一定的下行風(fēng)險(xiǎn)。

必須看到，在現(xiàn)行房地產(chǎn)市場，二手房價(jià)格的變動(dòng)情況，比新房價(jià)格變動(dòng)更為重要，更能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)狀況。如果二手房市場價(jià)格仍然沒有平穩(wěn)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場的波動(dòng)依然，且二手房價(jià)格波動(dòng)越大，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性越差。

所以說二手房價(jià)格的變動(dòng)更能體現(xiàn)市場的穩(wěn)定狀況，主要在于，二手房價(jià)格的變動(dòng)，不僅是二手房市場活躍度判斷的主要標(biāo)準(zhǔn)，是衡量居民購房熱情的標(biāo)志，而且是對(duì)新房市場活躍度判斷的重要標(biāo)準(zhǔn)，是居民購房熱情最有效的體現(xiàn)。

如果二手房市場價(jià)格上漲，說明二手房市場的活躍度增強(qiáng)。一方面，改善性需求增多，換房者增加，既能推動(dòng)二手房市場向好，也能給新房市場帶來積極影響；另一方面，說明無房者正在購房，正在通過購買二手房解決住房問題。

而從目前的實(shí)際情況來看，新房價(jià)格看似出現(xiàn)了上漲，上漲幅度達(dá)到2.58%，顯示出購買新房的熱度提升。但是，二手房價(jià)格卻出現(xiàn)了8.36%的下跌，跌幅遠(yuǎn)高于新房價(jià)格漲幅。很有可能是，改善性需求沒有釋放，無房者購房熱情也沒有出現(xiàn)。

更重要的，新房價(jià)格上漲，主要是前期新房價(jià)格跌幅過大，原本只想買二手房的居民，可以購買新房了。雖然這也是房地產(chǎn)市場所需要的，但無法體現(xiàn)房地產(chǎn)市場回暖的趨勢(shì)，居民購房的熱情，總體仍然較差。

正是因?yàn)榍捌谛路績r(jià)格下跌時(shí)間過長，下跌幅度很大，特別是大型開發(fā)企業(yè)普遍資金鏈出現(xiàn)問題，降價(jià)售房，才帶來目前新房價(jià)格的短期上漲。因此而帶來的問題，讓二手房市場更難恢復(fù)，價(jià)格更加低迷。

如果購房條件不足者也轉(zhuǎn)向購買新房，使新房價(jià)格上漲，就會(huì)進(jìn)一步遏制改善性需求的釋放。那些指望通過出售現(xiàn)有住房改善居住條件的居民，可能會(huì)繼續(xù)等待觀望，甚至放棄改善居住條件。也就是說，二手房市場實(shí)際一手托兩家：一個(gè)自身，一個(gè)新房市場。

相反，如果二手房價(jià)格恢復(fù)了，由跌轉(zhuǎn)漲了，即便新房價(jià)格仍然下跌，也沒有問題，很快就能通過二手房市場的活躍，傳導(dǎo)到新房市場。也就是說，只有二手房市場趨于穩(wěn)定，二手房價(jià)格上漲，市場才能真正出現(xiàn)回暖。

反過來，只要二手房市場不回暖、價(jià)格不走穩(wěn)，房地產(chǎn)市場就難以真正企穩(wěn)。因此，去年12月份房價(jià)出現(xiàn)的漲跌現(xiàn)象，并不能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的整體格局正在改變，無法體現(xiàn)房地產(chǎn)市場真正已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)，不能證明房價(jià)已經(jīng)止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)。

目前的房地產(chǎn)市場，仍然是整體下跌格局，尤其是二手房市場，在改善性需求不足，新市民就業(yè)還沒有完全充分，收入水平還無法穩(wěn)定增長的情況下，二手房價(jià)格可能還得處于下跌狀態(tài)。

樂觀的估計(jì)是，2026年上半年有可能會(huì)逐步轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，二手房價(jià)格有可能會(huì)在就業(yè)整體改善的情況下，止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)，二手房市場的活躍度，也會(huì)有所增強(qiáng)。初步預(yù)測，到6月份，二手房價(jià)格有可能會(huì)達(dá)到2%左右的上漲幅度，市場的活躍度也會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，提高3—5%。新房市場也會(huì)在二手房市場的帶動(dòng)下，呈現(xiàn)市場回暖現(xiàn)象。

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作者｜譚浩俊

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