北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1762

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們家在海淀有兩處住房，昌平鎮(zhèn)還有一處比較舊的房子，都不大。2026年想給在亦莊上班的兒子買(mǎi)一處房子，夠小家庭使用的房子。考慮到兒子不想離我們太遠(yuǎn)，同時(shí)他也不喜歡亦莊太清靜，想買(mǎi)在豐臺(tái)。預(yù)算400個(gè)左右。

我們自己沒(méi)頭蒼蠅似的看過(guò)豐益花園和遠(yuǎn)洋自然，兒子一眼看中了后者的小區(qū)環(huán)境，接下來(lái)也不知道看哪里的房子。希望您能給我們推薦一些合適的小區(qū)，滿足兒子的小家庭能夠安居，如果將來(lái)有孩子能有個(gè)不錯(cuò)的學(xué)校，另外當(dāng)然也希望房子相對(duì)保值。

A：

1、豐益花園和遠(yuǎn)洋自然，那肯定是首選后者了。豐益花園是經(jīng)適房，雖然質(zhì)量挺好，但品質(zhì)環(huán)境什么的不好和商品房小區(qū)相比。從地段兒來(lái)講兩邊差不太多，各有優(yōu)劣吧，自己看哪邊通勤方便了。學(xué)區(qū)則是都不算學(xué)區(qū)房，在豐臺(tái)都算中等吧。

2、接下來(lái)看哪里的房子？如果要疊加學(xué)校的要求，那豐臺(tái)現(xiàn)在就倆個(gè)能算學(xué)區(qū)房的地段，一個(gè)方莊的十八中學(xué)區(qū)，一個(gè)北大地學(xué)區(qū)，對(duì)口房子都有不太高的溢價(jià)，其他的都不太算。

另外豐科園的第五實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)應(yīng)該算，但到目前為止還不是對(duì)口招生。東高地從學(xué)校來(lái)說(shuō)可以算，但也沒(méi)到學(xué)區(qū)房的程度，也沒(méi)溢價(jià)。要不就看這倆地段兒的吧，如果將來(lái)成為學(xué)區(qū)房就是利好，保值上就占便宜了，沒(méi)漲出溢價(jià)也不吃虧。

3、再有公益西橋的趙登禹學(xué)區(qū)也不錯(cuò)，學(xué)校在豐臺(tái)中上，大多數(shù)小區(qū)保值至少不落后，沒(méi)溢價(jià)。就是和遠(yuǎn)洋自然同檔次的小區(qū)貴點(diǎn)兒了，也先看看吧。

僅供參考。

二

Q:

我在東二環(huán)北工作，看了昆泰國(guó)際、工體三號(hào)、東外公館，瑞士公寓，請(qǐng)問(wèn)中介口中的性價(jià)比高是不是真實(shí)情況？如果買(mǎi)下自住的話，五年后的投資升值收益會(huì)如何？我主要考慮是以下四套房，請(qǐng)幫忙選出性價(jià)比最高的，排個(gè)序也行。

A：

1、中介說(shuō)的對(duì)，公寓在居住角度的性價(jià)比就是偏高。

2、五年后的升值收益，我不敢預(yù)測(cè)，這得看大盤(pán)是否給力了。大盤(pán)漲的多，那公寓也都會(huì)跟隨，只不過(guò)幅度有可能小一些。

3、性價(jià)比最高的，那其實(shí)自己計(jì)算租售比就行。用總價(jià)除以預(yù)估租金，哪個(gè)的數(shù)值更低，就說(shuō)明哪個(gè)的性價(jià)比高。

僅供參考。

借話題多說(shuō)兩句，這些日子咨詢公寓的明顯增多，大多數(shù)都是抱著抄底撿漏兒的心態(tài)。但我還是提醒一句，這些公寓不是這兩年價(jià)格走低的，而是一直都不太強(qiáng)。雖然每次行情落后的都不多，但年頭兒長(zhǎng)了也就體現(xiàn)出來(lái)了。

這會(huì)兒買(mǎi)的話可以算抄底，但畢竟是自住為主的產(chǎn)品，投資角度的期望值別太高吧。畢竟這種產(chǎn)品自從2008年奧運(yùn)會(huì)之后就不太受追捧了，不太可能再度逆襲。

因?yàn)檫@種公寓就跟名媛似的，有錢(qián)人追捧的都是剛出道兒的網(wǎng)紅，享受的是年輕時(shí)尚。五陵少年們不在乎錢(qián)，更是聚集在新公寓里夜夜歡歌，鈿頭銀篦擊節(jié)碎，血色羅裙翻酒污。

而老公寓則就是半老的徐娘了，門(mén)前冷落鞍馬稀，老大嫁作商人婦。雖然仍然是身價(jià)不菲，但價(jià)格趨勢(shì)卻很難走強(qiáng)了，更不可能跟新名媛?tīng)?zhēng)寵。

另外之所以老公寓的租金高而單價(jià)不太高，其實(shí)也可以用名媛打比方。年輕人或有錢(qián)人在租房的時(shí)候是舍得花錢(qián)的，春宵一刻值千金，舒服一會(huì)兒是一會(huì)兒。

而一旦讓他們買(mǎi)下，就相當(dāng)于要跟過(guò)氣兒的老名媛結(jié)婚，那新貴們就未必愿意了，不是掏不起梳頭的彩禮，而是不愿意被拴住。可一旦少了這些捧場(chǎng)子的砸錢(qián)，那售價(jià)就不好被抬高了唄……

三

Q:

我想買(mǎi)別墅，預(yù)算600-800萬(wàn)，請(qǐng)推薦環(huán)境好適合養(yǎng)老的。希望在懷柔、密云和平谷，獨(dú)棟300平左右，花園大，物業(yè)費(fèi)別太貴的，最好帶電梯。當(dāng)然保值一定要好了，所以才買(mǎi)獨(dú)棟，土地價(jià)值更高，但地段也是很重要的。目前看了以下四個(gè)，已經(jīng)做表請(qǐng)點(diǎn)評(píng)一下。

A：

1、想買(mǎi)房直接找中介更合適，有專門(mén)做別墅的中介公司。我對(duì)別墅不熟，推薦不了。

2、不過(guò)帶電梯的別墅不多，其中大部分還是自己裝的，這跟普宅電梯兩碼事兒。另外土地價(jià)值這也別期望值太高，三個(gè)區(qū)都是遠(yuǎn)郊，而且獨(dú)棟一般又都避開(kāi)人口密集的配套成熟板塊，所以土地價(jià)值多數(shù)都不太高。

再者就是別墅的保值多數(shù)一般，跟地段兒的關(guān)系也不太大。無(wú)論郊區(qū)還是市區(qū)，甚至是核心區(qū)的獨(dú)棟別墅，價(jià)格走勢(shì)也都大部分落后普宅。房子是用來(lái)住的，別墅更是消費(fèi)為主，保值方面的期望值別太高。所謂別墅占有土地多就更保值，都是開(kāi)發(fā)商和中介忽悠人的。

3、我點(diǎn)評(píng)不了，都不熟，基本沒(méi)去過(guò)。不過(guò)說(shuō)實(shí)話，這幾個(gè)獨(dú)棟都房齡十來(lái)年吧，價(jià)格跟當(dāng)年幾乎沒(méi)變化，有的均價(jià)可能還降了幾千。而且普宅大盤(pán)在這十年中幾乎翻番，這再聊別墅的保值就沒(méi)什么意思了。在別人手里這么多年都走勢(shì)一般，為什么到您手里就扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)啊？

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。