降費(fèi)之后，物業(yè)撤場(chǎng)潮來(lái)臨了！

1

臨近年底，物業(yè)撤場(chǎng)潮的現(xiàn)象越來(lái)越多。

就在近期，在武漢黃陂一個(gè)品牌次新小區(qū)，物業(yè)公司突然主動(dòng)發(fā)布了退出項(xiàng)目的通知。

物業(yè)的公告上稱(chēng)，因?yàn)榻桓兑詠?lái)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)欠繳戶(hù)數(shù)比例逐年攀升，疊加開(kāi)發(fā)商大額費(fèi)用長(zhǎng)期未結(jié)算，再加上較多業(yè)主通過(guò)社區(qū)正式提出降費(fèi)50%的要求，導(dǎo)致物業(yè)公司陷入虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，所以決定在12月31日推出該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

這是年底新發(fā)生的又一例物業(yè)主動(dòng)退場(chǎng)的案例。

這個(gè)案例之所以能作為典型案例流傳開(kāi)來(lái)，因?yàn)樗『眉R了當(dāng)下物業(yè)退場(chǎng)的所有原因。

非核心位置項(xiàng)目、欠繳嚴(yán)重、物業(yè)降費(fèi)、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。

今年物業(yè)退場(chǎng)潮越演越烈，而上面這幾個(gè)是物業(yè)主動(dòng)退場(chǎng)的幾大常見(jiàn)原因。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，今年1-9月份，全國(guó)公開(kāi)的物業(yè)撤場(chǎng)案例已經(jīng)高達(dá)120起，僅僅在7-8月份一個(gè)多月的時(shí)間，就有50多個(gè)物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)的案例。其中不乏一些品牌的物業(yè)公司。

比如今年4月，大連龍湖智創(chuàng)生活退出了一方天鵝湖一期小區(qū)。

今年6月份，杭州濱江物業(yè)主動(dòng)撤出了萬(wàn)固郡府小區(qū)。

今年6月份，徐州的保利物業(yè)主動(dòng)撤出了瓏灣花苑三期項(xiàng)目。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)事件發(fā)生最多的不是三四線城市，反而是如寧波、重慶、成都、武漢、合肥、深圳等一線和二線城市。主動(dòng)撤場(chǎng)的物業(yè)公司涉及到中海、龍湖、濱江、融創(chuàng)、金科等多個(gè)品牌物業(yè)公司。

上市物業(yè)企業(yè)的年中報(bào)就暴露了這個(gè)秘密。

根據(jù)年中報(bào)，中海物業(yè)退盤(pán)面積達(dá)到2680萬(wàn)方，是現(xiàn)在退盤(pán)規(guī)模最大的房企。金科服務(wù)上半年退出住宅合約面積有1008.6萬(wàn)方。永升服務(wù)終止在管面積1567.9萬(wàn)方。世茂服務(wù)終止合約面積1110萬(wàn)方。

2

為什么會(huì)在今年引發(fā)了物業(yè)的退場(chǎng)潮呢？

上市物業(yè)企業(yè)的營(yíng)收和利潤(rùn)告訴了我們答案。

根據(jù)克而瑞物管總結(jié)的數(shù)據(jù)，今年的上半年，63家上市物業(yè)企業(yè)的營(yíng)收總額為1487.9億元，同比去年增長(zhǎng)了4.1%，但是增速下滑了0.5%，創(chuàng)了近幾年以來(lái)的新低。

而這些上市物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物降至937.9億元，同比下降了5.1%。物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力越來(lái)越大。另外，他們的應(yīng)收賬款同比增加了3.2%，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)也提升至了146天。

肉眼可見(jiàn)的，物業(yè)公司的營(yíng)收持續(xù)在下滑，物業(yè)公司沒(méi)有以前日子好過(guò)了。之前那種翹著二郎腿數(shù)錢(qián)的日子一去不復(fù)返。

之所以這么多物業(yè)公司主動(dòng)撤場(chǎng)，營(yíng)收下滑是表因，根本原因只有一個(gè)。

一個(gè)是隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量期，物業(yè)公司逐漸進(jìn)入到大洗牌。

現(xiàn)在物業(yè)公司面臨三大問(wèn)題——

物業(yè)費(fèi)收繳不上來(lái)、業(yè)主要求降物業(yè)費(fèi)、部分城市物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策的出臺(tái)。

物業(yè)費(fèi)收繳不上來(lái)，這個(gè)和物業(yè)公司有關(guān)，也和市場(chǎng)環(huán)境有比較大的關(guān)系。

前幾年地產(chǎn)行業(yè)轟轟烈烈，不少新城區(qū)、遠(yuǎn)郊的房子賣(mài)了不少。這些房子相繼交房后，業(yè)主住又住不了，租又租不出去，因?yàn)槿胱÷时容^低，業(yè)主交物業(yè)費(fèi)的意愿就不高。

所以這幾年物業(yè)費(fèi)收繳不上來(lái)的重災(zāi)區(qū)并不是老舊小區(qū)，反而是這些遠(yuǎn)郊或者新城樓盤(pán)。

而有些主城入住率高的小區(qū)物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，主要就是物業(yè)服務(wù)不行。

為什么今年這么多小區(qū)的業(yè)主吵著要降物業(yè)費(fèi)，除了說(shuō)因?yàn)榍皫啄陿鞘懈叻迤谳^高的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還在于高價(jià)格的物業(yè)費(fèi)之下，業(yè)主們沒(méi)有體驗(yàn)到匹配價(jià)格的服務(wù)。所以今年降物業(yè)費(fèi)的呼聲越來(lái)越高。

而一些城市如武漢、重慶、青島等城市陸續(xù)出臺(tái)了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策，明確劃定收費(fèi)上限，讓物業(yè)管理行業(yè)重歸民生行業(yè)。

物業(yè)行業(yè)重歸民生行業(yè)之后，物業(yè)公司的營(yíng)收下滑是必定的。當(dāng)物業(yè)行業(yè)整體營(yíng)收下滑時(shí)，就對(duì)行業(yè)內(nèi)的公司進(jìn)行了市場(chǎng)出清。實(shí)在裹不住成本的物業(yè)公司就被市場(chǎng)的大浪淘汰了下來(lái)。

3

說(shuō)實(shí)話(huà)，物業(yè)公司確實(shí)需要改變下原有的運(yùn)營(yíng)模式了。

在過(guò)去，物業(yè)公司一旦接管了小區(qū)，因?yàn)槿狈Ρ匾谋O(jiān)管，很容易從服務(wù)者的角色變?yōu)楣芾碚摺?/p>

收了業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，但是業(yè)主感受到的是非?；A(chǔ)的物業(yè)服務(wù)。甚至不少物業(yè)公司連基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)都做不好。

比如大家吐槽的小區(qū)的安保，常常交房的時(shí)候看到的是1米8高站姿筆挺的俊小伙兒，過(guò)不了半年就換成了佝僂著身子的老大爺。

還有小區(qū)的保潔，交房的時(shí)候可能一個(gè)單元安排一個(gè)保潔大姐，等到半年之后變成兩個(gè)單元合一個(gè)保潔大姐。

這種服務(wù)著服務(wù)著就縮水的現(xiàn)象，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的頑疾。甚至出現(xiàn)保安外包、保潔外包，物業(yè)公司掙差價(jià)的情況。

物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不透明，公共收支被挪用，這種現(xiàn)象在物業(yè)服務(wù)中是常碰到的現(xiàn)象。

面對(duì)物業(yè)服務(wù)的下滑或者出現(xiàn)的種種問(wèn)題，除非業(yè)主們成立業(yè)主大會(huì)，要不然是沒(méi)有辦法去對(duì)物業(yè)公司形成有效的管理約束。

在此種情況下，業(yè)主只能用每個(gè)月自己上交的物業(yè)費(fèi)作為最后的籌碼。久而久之，物業(yè)費(fèi)收繳就會(huì)越來(lái)越難。

上面說(shuō)的是業(yè)主和物業(yè)公司之間非常常見(jiàn)的問(wèn)題，也是物業(yè)公司和業(yè)主的沖突所在。

根據(jù)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，平均繳納率已經(jīng)從2018年的83.7%下滑至去年一季度的73.5%，現(xiàn)在的平均繳納率只會(huì)更低，不會(huì)更高。

物業(yè)服務(wù)是個(gè)長(zhǎng)期的事情。在長(zhǎng)期的服務(wù)過(guò)程中，只要物業(yè)服務(wù)有開(kāi)始下滑的苗頭，慢慢的就形成了物業(yè)費(fèi)收繳率下降-物業(yè)服務(wù)更差-物業(yè)費(fèi)收繳率更低的循環(huán)。

而當(dāng)這個(gè)循環(huán)形成之后，小區(qū)的敗落就不可避免了。后面小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)施消耗更快，物業(yè)服務(wù)更差，業(yè)主體驗(yàn)更加難受，小區(qū)的房?jī)r(jià)也會(huì)跟著下滑。

在業(yè)主和物業(yè)的PK過(guò)程中，沒(méi)有哪一方是最終的贏家。

希望借著這波物業(yè)撤場(chǎng)潮，能夠改變下物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)模式，增加物業(yè)支出的透明化，給業(yè)主算明白賬，同時(shí)服務(wù)的模式也可以做些改變。

比如先服務(wù)后收費(fèi)，或者基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)相結(jié)合，或者打分彈性收費(fèi)制。這些都是后期物業(yè)服務(wù)調(diào)整過(guò)程中可以實(shí)踐的模式。

業(yè)主們只要入住，只要物業(yè)服務(wù)好，還是愿意交物業(yè)費(fèi)的。誰(shuí)都希望自己的家越來(lái)越好。也都希望自己居住在一個(gè)舒適的生活環(huán)境中。

THE END