物業(yè)費(fèi)降40%狂喜，物業(yè)集體跑路，小區(qū)結(jié)局太意外

哈嘍大家好，今天老張帶大家聊聊盼了多年的物業(yè)費(fèi)降價(jià)，最后竟成了“坑業(yè)主”的鬧劇？不少城市小區(qū)物業(yè)費(fèi)出現(xiàn)下調(diào)，部分項(xiàng)目降幅可達(dá)40%，業(yè)主剛狂喜沒多久，就被現(xiàn)實(shí)潑了冷水——個(gè)別物業(yè)公司因持續(xù)虧損“撂挑子”撤場，部分小區(qū)陷入無人管的“三不管地帶”：垃圾堆成山，大門沒人守，設(shè)施壞了沒人修。

物業(yè)撤場

這劇情反轉(zhuǎn)得也太刺激了，比短視頻里的狗血?jiǎng)∵€讓人始料未及！本來是皆大歡喜的好事，怎么就變成了“業(yè)主鬧心、物業(yè)跑路、小區(qū)失管”的三輸局面？有人說這是業(yè)主抱團(tuán)砍價(jià)逼走了物業(yè)？nonono，真相根本不是這樣！

其實(shí)這波降價(jià)是政策引導(dǎo)與市場競爭共同作用的結(jié)果，并非僅靠業(yè)主推動(dòng)。2024年起，重慶、武漢等城市陸續(xù)出臺了物業(yè)收費(fèi)新規(guī)，規(guī)范多項(xiàng)不合理收費(fèi)。

裝修保證金不讓收了，超額預(yù)收的物業(yè)費(fèi)被禁止了，首次辦門禁卡免費(fèi)，青島、蘭州等地還明確連續(xù)空置6個(gè)月以上的房屋可享物業(yè)費(fèi)折扣，重慶則規(guī)定空置房物業(yè)費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)協(xié)商確定，合同另有約定從其約定。

更關(guān)鍵的是，物業(yè)費(fèi)想漲價(jià)的門檻直接被抬到了天花板——得滿足業(yè)主人數(shù)和專有面積“雙三分之二”參與表決，還得“雙過半”同意，少一個(gè)流程都不行。

再加上之前業(yè)主對“高價(jià)低服務(wù)”的投訴早就堆成山，疊加物業(yè)行業(yè)競爭加劇，不少物業(yè)選擇降價(jià)保住項(xiàng)目，那些虛高的物業(yè)費(fèi)也就此打回原形。

撤場不是任性

本以為這是政策為民的好操作，結(jié)果萬萬沒想到，部分物業(yè)因難以承受成本壓力選擇“跑路”。合著物業(yè)撤場不是耍脾氣、輸不起，是真的扛不住啊！

我尋思著，沒有哪家物業(yè)愿意放著生意不做，之所以選擇跑路，核心就倆字：虧本。首先是成本蹭蹭漲，收入?yún)s咔咔降——人力成本占物業(yè)支出六成，保安、保潔工資五年累計(jì)漲幅達(dá)50%，年均漲幅約10%。

小區(qū)里的水電設(shè)施用得越久越舊，維修保養(yǎng)的錢也一年比一年多，這些都是躲不開的硬性支出。部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)降幅達(dá)40%，疊加業(yè)主欠費(fèi)等問題，收入大幅縮水，收支倒掛之下，繼續(xù)干就是越虧越多，換誰也扛不住啊。

其次是陷入了“降費(fèi)就減配”的死循環(huán)。有些物業(yè)想止損，就偷偷縮減服務(wù)：保潔從一天一掃改成三天一掃，安保人員砍半，設(shè)施壞了也拖著不修。

業(yè)主一看服務(wù)變差，自然不愿意交物業(yè)費(fèi)，甚至出現(xiàn)集體欠費(fèi)，杭州宸瀚里等新小區(qū)累計(jì)欠費(fèi)可達(dá)上百萬元，這又讓物業(yè)的資金鏈雪上加霜，最后只能卷鋪蓋跑路。

更別提那些“先天不足”的項(xiàng)目了：老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)多年未調(diào)整過，又缺乏電梯廣告、車位出租這些額外收入，收的錢剛夠發(fā)工資，根本沒錢搞維護(hù)。

新小區(qū)入住率低，欠費(fèi)的業(yè)主還多，部分項(xiàng)目還存在開發(fā)商遺留工程問題及欠費(fèi)，物業(yè)總不能一直貼錢干活吧。

最慘的還是業(yè)主，本來盼著少花錢享好服務(wù)，結(jié)果物業(yè)一跑路，生活品質(zhì)直接拉胯。現(xiàn)在不少小區(qū)的業(yè)主群里都炸了鍋，有人吐槽沒人管，有人后悔當(dāng)初盼著降價(jià)，還有人忙著找新物業(yè)，鬧得雞飛狗跳。

回歸服務(wù)本質(zhì)才是

說白了，這事兒根本不是“降價(jià)”的錯(cuò)，而是沒找到收費(fèi)、服務(wù)和成本的平衡點(diǎn)。想破局，得三方都發(fā)力，光靠一方折騰沒用！

業(yè)主別光想著“越便宜越好”，物業(yè)服務(wù)本質(zhì)上是商品，得有合理的成本底線，“零成本享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)”根本不現(xiàn)實(shí)。武漢物業(yè)費(fèi)均值為1.99元/平方米/月，當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)最高值為3.84元/平方米/月，這種定價(jià)既擠掉了虛高水分，也給物業(yè)留了活路。

而且業(yè)委會得給力點(diǎn)，建立監(jiān)督機(jī)制，逼著物業(yè)公示收支明細(xì)，讓每一分錢都花在明處，別讓業(yè)主的錢白花。

物業(yè)也別想著“躺賺”了，現(xiàn)在這行情，只靠物業(yè)費(fèi)賺錢根本行不通。大物業(yè)公司可以主動(dòng)退出不賺錢的小區(qū)，去做學(xué)校、醫(yī)院、寫字樓這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

小物業(yè)也能搞點(diǎn)增值服務(wù)，比如社區(qū)團(tuán)購、家政服務(wù)、代收快遞，既彌補(bǔ)了物業(yè)費(fèi)的缺口，還能提升業(yè)主粘性。更重要的是，得主動(dòng)公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，別讓業(yè)主誤會“錢都被你們賺走了”。

政策層面也得跟上，不能只想著“降價(jià)”和“限漲”，還得做好“兜底”。一方面要明確物業(yè)服務(wù)的底線標(biāo)準(zhǔn)，比如保潔多久一次、維修多久響應(yīng)，防止物業(yè)以降價(jià)為由縮減服務(wù)。

另一方面得建立動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)機(jī)制，讓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能跟著人工、物料成本變化，別多年不調(diào)價(jià)，也別一降就沒底線。同時(shí)，還得打通業(yè)主和物業(yè)的溝通渠道，讓雙方有話好好說，別一鬧就僵。