12.8萬(wàn)億天量提前還貸！老百姓扛不住, 樓市救市, 這次真要來(lái)了?

全國(guó)銀行個(gè)人房貸余額，今年居然還沒(méi)2021年的高。

你敢想嗎？這背后到底發(fā)生了什么？老百姓扛下了所有壓力，如今，也終于扛不住了。為什么專(zhuān)家篤定，樓市一定會(huì)迎來(lái)一波瘋狂的救市？

短短4年時(shí)間，老百姓從擠破頭貸款買(mǎi)房，到現(xiàn)在的排長(zhǎng)隊(duì)把錢(qián)還給銀行，這不僅僅是一個(gè)“沒(méi)增長(zhǎng)”的問(wèn)題，這背后藏著一個(gè)巨大的財(cái)務(wù)黑洞。

要知道，從2022年到2025年這幾個(gè)年頭里，雖然大家體感上覺(jué)得樓市“涼了”，但實(shí)際上全國(guó)新房銷(xiāo)售的大盤(pán)子依然轉(zhuǎn)得飛快。

2022年賣(mài)了13.3萬(wàn)億，2023年是11.7萬(wàn)億，2024年有9.7萬(wàn)億，哪怕是2025年預(yù)估也有9萬(wàn)億的體量。

這意味著，在這短短四年里，依然有總計(jì)約40萬(wàn)億的真金白銀砸進(jìn)了新房市場(chǎng)。

按理說(shuō)，既然有40萬(wàn)億的新房子賣(mài)出去了，按照最保守的六成貸款比例，銀行的賬面上理論上應(yīng)該新增至少24萬(wàn)億的房貸本金。

如果再算上這四年里大約4萬(wàn)億的二手房貸款增量，這個(gè)“理論新增蓄水池”應(yīng)該高達(dá)28萬(wàn)億。

即便我們把大家正常按月供還款的本金扣掉——按通常10年還清周期的平均數(shù)算，這四年正常歸還的本金大約占2021年存量的40%，也就是15.2萬(wàn)億。

那一進(jìn)一出，銀行的房貸余額怎么著也得凈增個(gè)12萬(wàn)億左右才對(duì)。但現(xiàn)實(shí)是：余額不僅沒(méi)漲，還少了5000多億。那個(gè)“理論上應(yīng)該存在”的、接近13萬(wàn)億的龐大差額，去哪了？

答案極其殘酷又簡(jiǎn)單：被無(wú)數(shù)個(gè)家庭，用掏空錢(qián)包的方式，硬生生地提前填平了。這是一個(gè)約為12.8萬(wàn)億的天量數(shù)字，也是中國(guó)老百姓在面臨巨大不確定性時(shí)，爆發(fā)出的驚人去杠桿決心。

2019年到2020年，那時(shí)沒(méi)人談?wù)摯笠?guī)模提前還款，結(jié)果如何？

2020年新房賣(mài)了17.4萬(wàn)億，推算出新增房貸需求10.44萬(wàn)億，減去當(dāng)年的正常還款，算出來(lái)的理論凈增是7.75萬(wàn)億。而當(dāng)年銀行財(cái)報(bào)上的實(shí)際凈增是7.57萬(wàn)億——理論與現(xiàn)實(shí)幾乎嚴(yán)絲合縫。

那個(gè)公式曾經(jīng)是成立的，直到后來(lái)，人們的心態(tài)徹底崩了。

這也就解釋了那個(gè)詭異的現(xiàn)象：為什么你很難看到“提前還貸”的具體規(guī)模數(shù)據(jù)。這個(gè)數(shù)字太過(guò)于驚心動(dòng)魄，一旦公之于眾，極易引發(fā)羊群效應(yīng)。但數(shù)據(jù)可以隱藏，銀行柜臺(tái)前的長(zhǎng)隊(duì)卻無(wú)法掩蓋。

這種從“瘋狂加杠桿”到“報(bào)復(fù)性還錢(qián)”的逆轉(zhuǎn)，落到具體的人身上，是一場(chǎng)場(chǎng)充滿(mǎn)無(wú)奈的拉鋸戰(zhàn)。

上海的李雯雯就是這千萬(wàn)還貸大軍中的一員。對(duì)于她和丈夫來(lái)說(shuō)，年終獎(jiǎng)到手的那一刻，腦子里根本沒(méi)有“消費(fèi)”二字，唯一的念頭就是：贖身。

當(dāng)她習(xí)慣性地打開(kāi)手機(jī)銀行App，準(zhǔn)備像以前那樣動(dòng)動(dòng)手指就把錢(qián)還了時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)那個(gè)熟悉的按鈕“灰”了，或者功能直接關(guān)閉了。

線上無(wú)路可走，只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)線下。當(dāng)她氣喘吁吁地趕到銀行網(wǎng)點(diǎn)，眼前的一幕讓她心涼半截：大廳里已經(jīng)排了七八十號(hào)人，每一個(gè)都攥著叫號(hào)紙。

好不容易排到了，柜員卻說(shuō)：今天的額度沒(méi)了，先預(yù)約吧，運(yùn)氣好的話(huà)兩個(gè)月后能辦，運(yùn)氣不好得排半年，而且因?yàn)椤斑`約”，還要多交還款本金1%的罰金。

同樣的場(chǎng)景也在武漢上演。手握閑錢(qián)的王樂(lè)，此刻正陷在一種尷尬的“有錢(qián)花不出去”的焦慮中。以前是求著銀行放貸，還得托關(guān)系、驗(yàn)資。

現(xiàn)在反過(guò)來(lái)了，為了能把錢(qián)還給銀行，他得沒(méi)日沒(méi)夜地蹲在手機(jī)前搶那個(gè)像春運(yùn)火車(chē)票一樣稀缺的還款名額。

把錢(qián)留在手里“燙手”，是這兩年很多家庭的共同認(rèn)知。無(wú)論是股票的一片慘綠，還是理財(cái)產(chǎn)品的跌跌不休，投資市場(chǎng)的每一次震蕩都在教育人們：別折騰。

當(dāng)理財(cái)收益率跌穿了地心，甚至本金都難保的時(shí)候，那些還背著早些年4%、5%甚至6%高息房貸的人們猛然醒悟——還錢(qián)，就是最高收益的理財(cái)。

這就形成了一個(gè)極其諷刺的“收益倒掛”：你辛辛苦苦投資一年可能還要虧錢(qián)，但只要把房貸還了，就等于穩(wěn)賺了幾個(gè)點(diǎn)的利息差。在這種簡(jiǎn)單的算術(shù)題面前，誰(shuí)還愿意給銀行打工？

老百姓想“止損”，銀行卻在“流血”。這種史無(wú)前例的“提前還貸潮”，打在銀行身上，就是實(shí)打?qū)嵉睦麧?rùn)割肉。

要知道，房貸業(yè)務(wù)向來(lái)是銀行的壓艙石，是著名的“利潤(rùn)奶牛”。這塊業(yè)務(wù)通常占據(jù)了銀行整體貸款的40%左右。這筆生意不僅收益穩(wěn)定，而且極度安全，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)幾乎全被轉(zhuǎn)嫁到了買(mǎi)房人身上。

存量房貸的利率經(jīng)歷了多次下調(diào)，現(xiàn)在幾乎腰斬，這意味著銀行躺著賺利息的日子一去不返。再加上這波兇猛的還本金浪潮，銀行的資產(chǎn)規(guī)模被迫收縮，原本的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正在快速流失。

這一點(diǎn)，從銀行的凈息差上就能看得一清二楚。國(guó)際公認(rèn)的銀行業(yè)警戒線是1.8%，低于這個(gè)數(shù)，銀行的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力就會(huì)亮紅燈。而現(xiàn)在的實(shí)際情況是，整體凈息差已經(jīng)跌穿底褲，滑落到了1.42%。

為了省錢(qián)，那些原本“財(cái)大氣粗”的銀行也不得不開(kāi)始摳搜度日，甚至對(duì)以前根本看不上的“蒼蠅肉”動(dòng)起了刀子。

以一些農(nóng)村商業(yè)銀行為例，為了穩(wěn)住利潤(rùn)，他們甚至撤回了給商戶(hù)的“甜頭”。以前為了拉攏小商戶(hù)存錢(qián)，銀行會(huì)貼錢(qián)給他們做聚合支付的收單手續(xù)費(fèi)減免。

但從2024年開(kāi)始，這種好日子結(jié)束了。除了那極少數(shù)存款貢獻(xiàn)特別大的大戶(hù)，普通小店想免費(fèi)用收款碼？沒(méi)門(mén)了。每一分錢(qián)的成本，現(xiàn)在銀行都要算計(jì)得清清楚楚。

一位在鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)信貸業(yè)務(wù)的銀行內(nèi)部人士透露，他的日子正變得愈發(fā)魔幻。上半年，他每天忙著處理的都是提前還貸的解押業(yè)務(wù)，每個(gè)月都有二十多筆全款結(jié)清的單子。

那是老百姓在恐慌中急于卸下重?fù)?dān)的真實(shí)寫(xiě)照。

而到了下半年，還貸的量雖然下來(lái)了——或許是大家手里的余糧也耗盡了，但另一種更危險(xiǎn)的信號(hào)開(kāi)始閃爍：正兒八經(jīng)買(mǎi)房的按揭少了，反倒是那種“把房子抵押出來(lái)做經(jīng)營(yíng)貸”的業(yè)務(wù)變多了。

這在行內(nèi)人看來(lái)，絕非好兆頭。實(shí)體個(gè)體經(jīng)濟(jì)如果不景氣，這些抵押房產(chǎn)換出來(lái)的錢(qián)，搞不好就是一顆顆隨時(shí)可能引爆的雷。

這種壓力，最終無(wú)可避免地向上傳導(dǎo)。當(dāng)房產(chǎn)因?yàn)閮r(jià)格下跌三成甚至更多，逐漸淪為負(fù)資產(chǎn)時(shí)，那個(gè)原本被視為“無(wú)限責(zé)任”的個(gè)體防線已經(jīng)被擊穿了。

第一波扛雷的是買(mǎi)了房的老百姓，但當(dāng)老百姓確實(shí)扛不動(dòng)、寧愿把房子扔給銀行也要解脫的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)的擊鼓傳花就傳到了銀行手里。

到了這一步，你就能讀懂近期那些密集出臺(tái)的、看似眼花繚亂的政策了。從天津提高貸款限額，到云南給多孩家庭增加額度，再到允許提取公積金付首付、房租甚至物業(yè)費(fèi)。

這一系列操作，名為“救市”，實(shí)則是為了給搖搖欲墜的金融系統(tǒng)做最后的托底。只要把買(mǎi)房的門(mén)檻降到地板上，讓你更容易進(jìn)來(lái)，才能穩(wěn)住那個(gè)不斷縮水的資產(chǎn)池。

政策的意圖很直白：既然老百姓不愿意借錢(qián)了，那就想盡一切辦法降低借錢(qián)的阻力。

因?yàn)槿绻贿@么做，銀行這艘巨輪在資產(chǎn)縮水和壞賬風(fēng)險(xiǎn)的雙重夾擊下，是真的會(huì)出大問(wèn)題的。只要他們想救，確實(shí)有很多手段可以使出來(lái)。

但之所以現(xiàn)在到了不得不拼盡全力救市的時(shí)刻，恰恰是因?yàn)檫@不再僅僅關(guān)乎你的房?jī)r(jià)漲跌，而是關(guān)乎他們自己的生存。

對(duì)于身處這場(chǎng)風(fēng)暴中心的普通人來(lái)說(shuō)，這一切宏大的博弈，最后都濃縮成了最樸素的生活哲學(xué)。以前大家總覺(jué)得，背點(diǎn)債沒(méi)關(guān)系，資產(chǎn)增值的速度一定能跑贏利息。

現(xiàn)在大家看透了，在這個(gè)充滿(mǎn)了不確定的時(shí)代，哪怕政策花樣再多，只要口袋沒(méi)有真正鼓起來(lái)，誰(shuí)也不敢輕舉妄動(dòng)。

正如網(wǎng)友所說(shuō)：“以前覺(jué)得欠銀行錢(qián)是大爺，現(xiàn)在才知道，在這個(gè)世道，無(wú)債一身輕才是真正的硬通貨。”對(duì)于現(xiàn)在的很多人來(lái)說(shuō)，看著房貸余額歸零的那一瞬間，比賺多少錢(qián)都來(lái)得踏實(shí)。