樂觀的《求是》，談的都是房地產的未來

2026 年第 1 期《求是》談的不是中美關系，不是人民幣升值，而是房地產。前年《求是》第一期談的是美麗中國與全面現代化，去年《求是》第一期談的是民族復興偉業，都是宏大敘事。于是，網上博流量的話題都變成了《永樂大典》、鄭和下西洋這類內容。房地產今年登上了《求是》第一期，看來首要的 “復蘇” 領域是房地產。去年 12 月，北京處置了 2300 個違規房地產類直播間，我這糟糕的被虐心理總算大大地平衡了一下。

看看《求是》都談了什么？

首先是談房地產的重要性：2024 年，中國房地產業和建筑業增加值占國內生產總值的比重合計達 13%，直接帶動就業人口超 7000 萬人。文章還與日本、韓國做了對比 ——2000—2024 年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為 7.74 套、10.39 套，以此推斷，中國新建住宅規模應在 1000 萬 —1490 萬套之間，房地產發展仍有不小的市場潛力。然后談的還是老套路：中國人均住房面積 35 平方米、城鎮化率 67%，總之和發達國家比，還有很大發展空間。

這些說法本身都對，但有一個關鍵問題被忽略了 —— 沒拿中國的人均工資做對比。中國居民人均工資性收入占人均 GDP 的 26%，而日本、韓國居民人均工資性收入占人均 GDP 的比重均為 50%-55%。再看人均 GDP 世界排名，中國位列第 78 位，日本第 35 位，韓國第 34 位；日本的人均 GDP 是中國的 1.91 倍，韓國則是 1.93 倍。

如此一比，問題就簡單了：中國樓市的復蘇，萬事俱備，只欠 “鈔票”。

樓市的本質是貨幣關系，馬光遠與孟曉蘇在這一點上說得沒錯 —— 房地產不是絕對意義上的過剩，而是相對收入不足導致的過剩。既然是收入不足引發的過剩，就沒必要去比拼什么人均住房面積、什么城鎮化率了。

卡塔爾城鎮化率接近 100%，難道要跟它比完，就證明中國城鎮化率還有 33% 的發展空間嗎？

這不算 “求是”。應該實事求是地說，中國經濟當前最大的問題是居民收入與消費，趕不上生產規模的擴張，也趕不上城鎮化發展的速度。中國 2010-2024 年的數據就很能說明問題：人均工資在 GDP 中的占比增速，顯著低于城鎮化率增速。城鎮化率的年復合增速約 1.2-1.3 個百分點（2010 年 49.95%→2024 年 66.2%，累計提升 16.25 個百分點）；而工資占 GDP 比重方面，收入法勞動報酬占比維持在 45%-47%，近 10 年年均增速幾乎為 0，甚至小幅下行；居民人均工資性收入占人均 GDP 比重約 35%-38%，年均增速僅 0.2-0.3 個百分點。城鎮化率的年增速，約為工資占比增速的 4-6 倍，差距大到離譜，這樣的情況下，還跟人家比什么城鎮化率呢？

清楚了問題出在哪里，也就看到了 2026 年潛在的利好方向。相信會是擴大消費補貼、提高居民資產性收益、完善全民共享的社會保障體系的一年。

因為我們沒有太多時間，也沒有太多選擇了。