樓市不佳，芳村板塊卻打了個翻身仗

文｜鄧浩志

雖然25年的樓市延續過去幾年的低迷，連“珠金琶”都跌得一塌糊涂。但新荔灣，準確說是芳村，今年算市場中的一個小小亮點。一是交易非常活躍，比如年中的時候，新房一度出現緊湊型三房缺貨，二手房250萬左右總價也出現缺貨的情況。而年底入市的某江景盤，也一度出現某些戶型斷貨。二是片區配套有了比較大的提升。“三館合一”全面投入使用，廣船的船臺1914已經成為了市民新的打卡點，太古里、山姆會員店也開始試運營。而萬象城、太古里也在推進當中。突然之間，芳村集中了一眾高端配套，也成為了高端樓盤的匯聚地。而芳村樓盤的銷售壓力，實際上要比老黃埔要低不少。

為什么和老黃埔相比呢？

這得從2021年樓市最火爆的時候說起。當時廣州樓市充滿了投資客，而市場一邊倒強調廣州的東進南拓。當時有個粉絲咨詢我買哪兒好，這位粉絲在此之前花了1萬多進了深圳某樓市大V的“私董會”，和他說如果投廣州，錢多選天河，錢少就黃埔。他不放心，于是找了個廣州本地的V問。問完我后還是采信深圳大V的建議。他反過來給我解釋：首先廣州城市往東發展，西邊沒機會。其次荔灣是老城，沒產業，缺乏帶動效應。最后是荔灣破舊，只有本地老廣會選，外地人看不上。

結果呢？房價當然都是跌，全國都在跌。但荔灣明顯更抗跌。這里有我上面說的城市面貌的改善，配套的升級，也有收入穩定的體制內員工對老城的支持。更有拆遷對片區及周邊需求的帶動。反觀黃埔，超級大盤云集，供大于求情況不是一般的突出……

房子和其他投資品種有很大差異，它可以使用，而且投資周期非常長。所以必須以5年甚至10年的為尺度進行思考，而非專業人士（強調一下這里的專業人士不包括普通中介，或者網上所謂的大V，這兩年廣州和深圳不少出名的炒房大V自己都爆雷，自己都跑路了。由此可見他們也只是幸運地吃到市場紅利而已）是無法把握未來5年的變化趨勢的，他們不會知道哪里的配套能落地還只是宣傳，哪里的舊改能推動還是有障礙，哪里的供不應求是階段性還是趨勢性的。他們只知道現在哪里火，就推哪里。

芳村樓市的相對強勢，得益于四年前的相對弱勢，讓它的價格反而有了安全墊。得益于樓市投資潮褪去，回歸自住為主的市場更看重配套。得益于規劃的逐步落地而非遠期的畫“大餅”的假利好。至于芳村沒有產業支撐，這更是個沒文化的偽命題，居住離工作一定距離一點問題都沒有。

潮水褪去之后，才知道誰在裸泳。樓市如此，大V亦如此。