年末翹尾兌現(xiàn) “老破小”交易活躍

據(jù)上海中原地產數(shù)據(jù)顯示，2025年12月上海二手住宅成交2.04萬套，環(huán)比微跌0.65%。是2025年第4個成交過2萬套的月份，年底的翹尾基本兌現(xiàn)。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：網上房地產、上海中原整理

成交維持活躍 外環(huán)外增加顯著

12月份延續(xù)11月交易上的快節(jié)奏。從網上房地產每日更新的網簽數(shù)據(jù)可以看出，工作日基本維持在500套以上，雙休日會出現(xiàn)網簽過千套的現(xiàn)象，市場活躍度相當高。這和新房形成高度反差，畢竟二手房掛牌量多，選擇面廣，同等價位的房源，地段要比新房好很多，最重要的是價格實惠。

空間分布上同樣延續(xù)11月格局，大浦東成交4433套，僅比前期少38套。寶山成交2019套，比前期少了129套。閔行成交1985套排名第三。可以看出，雖然成交領先的區(qū)成交都出現(xiàn)了減少，但幅度并不大，說明市場交易相當穩(wěn)定。此外，環(huán)線分布上，外環(huán)以外成交量繼續(xù)保持在50%以上，說明剛需入市相當穩(wěn)定。

低價房進一步放量

雖然市場成交量活躍，網上房地產顯示的掛牌總量已經下滑到34萬套，雖然下降趨勢明顯，但還是處于高位區(qū)，去化還是面臨一定壓力，價格尚未到“變盤”的時機，因此還是延續(xù)此前的以價換量走勢。不過議價空間似乎趨于穩(wěn)定，降價“砸盤”案例開始減少。

進入12月，低總價剛需成交有進一步活躍的跡象。總價300萬以內的剛需房源占比達到70.01%，比11月份還略微高一點。從成交活躍的小區(qū)來看，小戶型，低總價房源尤其是位于傳統(tǒng)市中心的小區(qū)受市場青睞。典型的有曹楊二村、三村、成交套數(shù)都超過30套，且成交的套均面積42平方米左右。此外，還有宜川四村這樣的典型小區(qū)。除了租金回報率能在2.3%以上外，這些小區(qū)房齡大，有改造的可能性。此外，這些房源總價不高，對一些剛需而言即便后續(xù)有調整空間也不大，中間可能存在的損失就當使用成本。

市 場 分 析

12月成交保持較快節(jié)奏意料之中。一方面市場格局相當明晰，畢竟從22年開始調整，周期已經足夠長，房價下跌幅度也比較大，調整已經相當充分，安全墊已經足夠厚。另一方面，年底有些需要面對債務清償等現(xiàn)象，會遇到一些突擊花錢或是突擊拋售的時間窗口，加大了交易幾率。從消息面來看，市場在持續(xù)釋放各種利好，市場情緒不再盲目悲觀，因此年末的翹尾順理成章了。