悉尼墨爾本房價增幅不到2%！墨爾本全澳墊底，連珀斯零頭都沒有利率懸劍高懸澳洲入門房市

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房市冷到發抖？悉尼墨爾本房價增幅不到2%！

根據Barrenjoey的預測，由于2026年預計將有兩次潛在加息，買家需求減弱，澳大利亞兩大城市——悉尼和墨爾本——的房價今年可能大幅放緩，增幅僅略低于2%。

這一預測相比去年全國房價平均增長8.6%，即每套房約71,400澳元的漲幅，明顯減弱。

Barrenjoey預測悉尼今年房價將上漲1.9%，而2025年為5.8%。

Barrenjoey預計，悉尼今年房價將上漲1.9%，而2025年為5.8%。全國范圍內，預計房價增長2.8%，墨爾本上漲1.8%。

這一預測不到兩大市場去年增幅的一半：當時悉尼房價上漲5.8%，墨爾本上漲4.8%，漲勢受澳洲儲備銀行三次下調官方現金利率推動。

去年，中小城市的房價漲幅更高，Cotality數據顯示，達爾文上漲18.9%，珀斯15.9%，布里斯班14.5%，阿德萊德8.8%。

Barrenjoey首席經濟學家Jo Masters表示，今年的房價展望假設儲備銀行將在5月和8月各加息25個基點，這也是該投資銀行在去年11月首次預測的情況。Barrenjoey將2月加息視為40%的可能性。

Masters稱：“我們認為這是房價增長周期的降溫，利率略升使市場熱度有所下降，但我們仍預計中型城市將繼續表現優于平均水平。”

《澳大利亞金融評論》季度調查顯示，在受訪的38位經濟學家中，有17位預計在未來18個月內利率至少會上調兩次。此前，儲備銀行行長Michele Bullock上個月意外表示，如果通脹無法控制，加息是可能的。

Bullock表示：“對于悉尼和墨爾本，我們預計未來幾個季度房價會保持平穩……可能有幾個月會出現小幅下跌，但不會出現大幅負增長，因為市場庫存仍然很低。”

Cotality研究總監Tim Lawless表示，盡管缺乏降息可能會抑制住房需求，但供應水平仍低，意味著房價可能仍會上漲，只是增速不及去年。

Lawless稱：“全國范圍內，今年年底房源比五年平均水平低約20%，每個首府城市的房源均低于平均水平，而新建房供應也沒有明顯增加。”

“這是供需兩方面的博弈。需求可能略有減弱，但低供應仍支撐價格，這種情況預計在2026年將持續，但供需關系可能會更平衡一些。”

Lawless預計，悉尼房市將放緩，因為房價高度不可負擔，對利率敏感；墨爾本房市放緩則主要是因為對州經濟和利率缺乏信心，而非可負擔性問題。

Domain首席經濟學家Nicola Powell表示，有兩種可能情景：今年不加息，或者加息兩次。但無論哪種情況，都會影響買家信心。

她說：“這會影響買家的情緒……決定他們是否真正執行2026年的買賣計劃。我認為，現金利率預期的變化可能讓一些澳大利亞人感到不確定。”

全國房價增長速度在12月放緩至0.7%，為五個月以來最低。Cotality數據顯示，悉尼和墨爾本中位房價當月分別下降0.1%。

SQM Research總監Louis Christopher表示，去年人口增長42萬，而僅建成17萬套住房。

他預計今年人口遷移率和自然出生率將下降至39萬套，同時新建房屋完工量將上升，這意味著房價將上漲6%至10%。

Christopher表示：“今年我們可能會多建一些房子，因此市場在供需關系上將接近平衡，甚至達到平衡，這將是自2019年以來的首次。”

他預測，2026年開局將呈現混合態勢。悉尼和墨爾本市場仍將波動，首次購房者仍會利用5%首付計劃。

Christopher補充：“如果消費者物價指數再次表現不佳，那么2026年上半年加息的概率將超過50%。”

02

首購族激戰投資者，利率懸劍高懸澳洲入門房市

澳大利亞房地產市場研究專家普遍預測，2026年入門級房產的爭奪戰將在首次購房者與投資者之間激烈展開。然而，對于資金緊張的年輕群體而言，潛在的利率上調風險可能令其徹底失去競爭資格。

權威房地產研究機構Cotality執行研究總監蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）指出，2025年房價的顯著上漲已基本抵消了當年三次降息帶來的利好效應。他分析道：“自去年2月首次降息以來，住宅價值已上漲約6.8萬澳元，但普通購房者的借貸能力僅提升了約5.5萬澳元，兩者間形成了明顯的差距。”

Cotality數據顯示，2025年全國住宅（含獨立屋和單元房）價值整體攀升8.6%，但增長勢頭在年末放緩，12月僅微漲0.7%，創下五個月來最小月度增幅。具體來看，悉尼獨棟房屋價格上月小幅回落0.3%，墨爾本亦微降0.1%。盡管加息擔憂和負擔能力壓力抑制了市場信心，但悉尼獨棟房屋中位價仍高企于近160萬澳元，墨爾本也達到981,165澳元。

勞利斯明確表示：“可以合理預期，2026年我們將不會看到進一步的降息。事實上，存在一個明確的風險，即我們可能迎來加息。” 這一判斷源于去年通脹的意外跳升，徹底扭轉了部分經濟學家關于今年至少降息一次的預測。

Domain集團研究及經濟主管尼古拉·鮑威爾博士（Dr Nicola Powell）對此評論道：“這充分說明，僅憑一兩個關鍵數據點的變化就足以徹底改變經濟前景。這對首次購房者是一個及時的警示，他們必須建立足夠的財務緩沖，以便在情況變化時仍能從容應對房貸壓力。” 市場正密切關注將于本周三公布的澳大利亞統計局最新通脹數據，若價格壓力持續積聚，可能成為觸發加息的催化劑。

勞利斯進一步強調：“即使利率維持不變而房價繼續上漲，首次購房者想要成功‘上車’也將面臨巨大挑戰。” 推動入門級市場價格上漲的一個重要因素是高企的投資者活躍度。勞利斯透露：“當前投資者占據了抵押貸款總需求的約41%，而首次購房者占比僅為約22%。通常情況下，投資者在需求中的占比應維持在三分之一左右。”

這些投資者通常瞄準市場低端房源，并積極競購以用于出租。鮑威爾博士觀察到：“目前在全國各地的房產拍賣會上，首次購房者與投資者正面交鋒的場景已變得非常普遍。不幸的是，對于首購族而言，投資者往往擁有更雄厚的資金實力。”

然而，2026年投資者活動也存在降溫的可能性。勞利斯指出：“如果我們未能看到投資者活動自然放緩，監管機構有可能出臺針對投資者購房貸款的信貸限制措施。” 與此同時，渴望購房的首次置業者可以利用聯邦政府的扶持政策。其中，“5%首付計劃”允許買家僅支付5%的首付且無需購買房貸保險。

另一項“置業援助計劃”（Help To Buy）則允許政府購買房產中最高40%的產權份額，從而顯著降低購房者的月供負擔。

但鮑威爾博士也提醒道：“這些計劃確實為首購族提供了優勢，但支持人們購房的政策也會提前釋放需求，進而推高整體房價水平。” 她建議符合條件的買家：“盡早行動。這些計劃的真正贏家，將是那些在政策推高所有人購房成本之前就充分利用它的人。”

買家代理機構科恩漢德勒（Cohen Handler）的湯姆·彭福德（Tom Penfold）認為，對于首次購房者而言，做好充分準備至關重要。“現在就要確保萬事俱備：落實貸款預批、準備好首付款，一旦遇到合適的交易機會就能立即出手。”

他同時指出，當前不確定的經濟前景也可能為首次購房者帶來機遇。“不確定性有時是好事，因為它意味著部分潛在買家會持觀望態度，等待價格和利率走勢明朗。根據我的經驗，這反而能創造出交易機會和議價空間。”

勞利斯特別提醒那些希望從租房轉向購房的人士需謹慎評估生活成本。“過去五年租金累計上漲了約43%，空置率仍維持在接近歷史低點的1.7%，我完全理解許多租戶渴望擺脫緊張的租賃環境、擁有自己住房的心情。但至關重要的是，必須對生活開支保持現實態度，并仔細比較在利率可能上升的情況下，租房成本與持有房貸的成本差異。”

鮑威爾博士對此表示贊同，并強調務實態度是關鍵：“你的出發點應該是準確評估自身的還款能力，而不是先列出一份理想居住區域的愿望清單。”

03

全年增幅僅4.7%！墨爾本全澳墊底，連珀斯零頭都沒有

過去12個月，大墨爾本地區獨棟住宅中位價飆升至101.2萬澳元，房主資產平均增值5.54萬澳元。

房產數據分析機構PropTrack今日發布的最新房價指數顯示，去年12月，墨爾本獨棟住宅的價格仍高于阿德萊德、霍巴特和達爾文這三個中位價低于百萬澳元的首府城市。

但在2025年全年漲幅方面，墨爾本以4.7%的增幅在全澳首府城市中墊底，不僅落后于排名倒數第二的首領地（5.6%），更與榜首珀斯（16.9%）的漲幅差距懸殊。

維州房地產協會首席執行官Toby Balazs表示，維州面臨的宏觀經濟挑戰，或許是拖累當地房市表現的重要原因。

PropTrack在報告中預測，2026年澳洲房價整體仍將上漲，但鑒于短期內預計不會降息，房價漲幅或將有所放緩。

金融比價網站Finder曾對35位專家和經濟學家展開調查，結果顯示，三分之一的受訪者預計未來一年至少會有一次加息。

“如果真的加息，對于本就面臨可負擔性挑戰的購房者來說，入市難度會進一步加大。”

Balazs指出，中位房價漲幅放緩，在一定程度上也降低了許多人的購房門檻。而且對于尋求未來幾年資本增值的投資者而言，墨爾本依然具備吸引力。

“但與之對應的挑戰是，投資者在墨爾本持有房產，需要面臨稅收和監管方面的多重壓力。”

維州房地產協會正呼吁州政府出臺更多激勵政策，鼓勵民眾在維州購買并持有租賃房產，以緩解該州當前的租房危機。

區域市場方面，2025年12月，維州地區獨棟住宅中位價達到61.8萬澳元，較2024年 同期上漲4.21萬澳元；墨爾本公寓中位價增長2.42萬澳元，至63萬澳元；維州地區公寓中位價則上漲2.76萬澳元，達到44萬澳元。

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年漲幅超14%！比悉尼墨爾本還要猛，公寓表現同樣出色

新年伊始，布里斯班房主迎來資產增值利好，住宅中位價年度漲幅達14.6%，業主人均資產增值135,900澳元，增速超悉尼兩倍、墨爾本三倍，昆州區域 （Regional）房產市場同步量價齊升。

根據房產數據分析機構PropTrack周一發布的最新房價指數，布里斯班住宅中位價已破百萬大關，達到1,013,000澳元，在東部首府城市中一騎絕塵。

更顛覆市場傳統認知的是，當地公寓表現首次反超獨棟住宅：公寓年度漲幅高達 18.3%，增值125,500澳元；獨棟住宅漲幅為13.5%，增值146,900澳元。

業內分析指出，這一市場結構轉變源于多重需求驅動，包括購房者對高性價比房源的偏好、退休人群的小戶型置換需求、跨州移民流入，以及年輕職場人士的置業選擇。

昆州區域市場同樣呈現罕見趨勢。

以往獨棟住宅與公寓的價格差距普遍在30%-40%，如今已大幅收窄至21,000澳元。

過去一年，昆州區域獨棟住宅中位價漲至797,000澳元，年度增值99,800澳元；公 寓中位價達776,000澳元，年度增值99,100澳元，且公寓13.7%的漲幅已超過獨棟住宅的12.7%，預計2026年兩類房源價格將基本持平。

數據顯示，昆州區域所有住宅年度漲幅達13%，一年內人均資產增值100,000澳元， 中位價升至790,000澳元。

市場人士認為，這一趨勢背后是區域住房供應的持續短缺，推動兩類房源價格加速靠攏。

從全澳范圍來看，布里斯班房價漲幅僅次于珀斯的17.2%，遠超悉尼的6.4%和墨爾本的4.5%。

而12月的月度數據更凸顯市場分化：布里斯班與珀斯房價環比均上漲0.5%，悉尼、墨爾本則雙雙下跌0.3%，阿德萊得以0.8%的環比漲幅領跑當月各首府城市，達爾文持平，堪培拉下跌0.2%。

盡管2025年的三次降息是房價上漲的重要推手，且2026年澳洲聯儲存在加息可能性，但REA集團高級經濟學家Anne Flaherty仍看好全年房價走勢。

她表示，新房供應不足、市場需求堅挺，疊加聯邦政府“5%首付購房計劃”的政策支 持，將對沖加息帶來的下行壓力，尤其會拉動中低價位房源的需求。

Flaherty還指出，過去一年珀斯、布里斯班、阿德萊德領跑首府城市房產市場，這三座城市的區域市場也同步位居全澳區域市場漲幅前列。

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