大摩說(shuō)今年房?jī)r(jià)要漲一成，咱們得把這事看明白

家人們，今天咱們聊個(gè)剛出的大熱點(diǎn)，估計(jì)不少人都刷到了——摩根士丹利，就是咱們常說(shuō)的大摩，發(fā)了個(gè)報(bào)告說(shuō)，今年咱們的住宅樓價(jià)要漲一成，也就是10%。

先跟不了解的朋友把這事說(shuō)清楚，不是我瞎編的，是大摩1月6號(hào)剛發(fā)的正式研報(bào)，里面不光說(shuō)住宅房?jī)r(jià)要漲10%，還把地產(chǎn)股的評(píng)級(jí)都上調(diào)了，首選了新鴻基、恒基地產(chǎn)這些房企。而且他們還預(yù)測(cè)，今年的房租也得漲5%，說(shuō)這是因?yàn)橘I房子的需求多了、庫(kù)存少了，再加上利息可能還會(huì)降，這些因素湊一塊兒，房?jī)r(jià)就該往上走了。

不過(guò)這里我先跟大家提一嘴，大摩說(shuō)的這個(gè)“本地住宅”，核心是針對(duì)香港市場(chǎng)，因?yàn)閳?bào)告里特意提了，香港去年2月取消了針對(duì)內(nèi)地人和外籍人士買樓的印花稅，這會(huì)帶動(dòng)很多內(nèi)地人去香港買房，再加上疫情后每年有14萬(wàn)內(nèi)地人移民去香港，比之前翻了一倍，人口多了，住房需求自然就漲了。但這并不意味著咱們內(nèi)地所有城市都得跟著漲，這點(diǎn)咱們后面再細(xì)說(shuō)，先把這個(gè)熱點(diǎn)的核心事實(shí)掰扯清楚，別被網(wǎng)上的標(biāo)題黨帶偏了。

接下來(lái)咱們聊聊，為啥大摩敢說(shuō)房?jī)r(jià)要漲10%？說(shuō)白了，無(wú)非就這幾個(gè)原因，我用大白話給大家講透。

第一個(gè)原因，政策在發(fā)力托底。咱們都能感覺(jué)到，從去年下半年開(kāi)始，各地的樓市政策就松了不少，取消限購(gòu)、降低首付比例、下調(diào)房貸利率，還有不少地方搞了城中村改造的貨幣化安置，這些政策其實(shí)都是在幫市場(chǎng)提振信心。就像去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確說(shuō)了，要持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，后面還出了不少配套政策，比如降低賣舊買新的稅費(fèi)、擴(kuò)大房地產(chǎn)融資白名單這些。大摩肯定是看到了這些政策的力度，覺(jué)得會(huì)帶動(dòng)一部分購(gòu)房需求釋放，所以才敢做這個(gè)預(yù)測(cè)。

第二個(gè)原因，部分地方確實(shí)出現(xiàn)了供需緊張。尤其是一些熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域，庫(kù)存消耗得很快。就拿香港來(lái)說(shuō)，取消印花稅后，內(nèi)地買家的需求一下子就釋放了，再加上移民帶來(lái)的新增人口，房子不夠賣的情況就凸顯了。內(nèi)地這邊也是，像上海、北京這些一線城市，去年12月的新房和二手房成交量都創(chuàng)了年內(nèi)新高，北京的中介門店甚至忙到凌晨才下班。這種核心區(qū)域的供需失衡，確實(shí)會(huì)給房?jī)r(jià)上漲提供動(dòng)力，這也是大摩預(yù)測(cè)的重要依據(jù)之一。

第三個(gè)原因，利率下行的預(yù)期。大摩判斷今年利率可能還會(huì)繼續(xù)降，這對(duì)買房的人來(lái)說(shuō)，就是借錢的成本變低了。以前貸100萬(wàn)可能每個(gè)月要還5000多，利率降了之后可能就還4000多，壓力小了，自然就有更多人愿意出手買房。而且利率低了，投資房產(chǎn)的收益相對(duì)就高了，也會(huì)吸引一部分投資需求進(jìn)來(lái)，這也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。

那咱們?cè)僮聊プ聊ィ钦嫦翊竽φf(shuō)的，房?jī)r(jià)漲了10%，會(huì)給咱們普通人帶來(lái)啥影響？別覺(jué)得這事離咱們遠(yuǎn)，其實(shí)影響還真不小。

最直接的就是租房的朋友可能要承壓。大摩自己也預(yù)測(cè)今年房租要漲5%，這不是沒(méi)有道理的。房?jī)r(jià)漲了，房東的持有成本和心理預(yù)期都會(huì)上升，大概率會(huì)把這部分壓力轉(zhuǎn)嫁給租客。就像之前北京的情況，房?jī)r(jià)波動(dòng)之后，房租雖然不會(huì)馬上跟著變，但長(zhǎng)期趨勢(shì)是一致的。尤其是在人口流入多的城市，租房需求本來(lái)就旺，房?jī)r(jià)再漲，房租大概率會(huì)跟著漲，咱們租房的成本又得增加了。

然后就是市場(chǎng)情緒會(huì)變熱，可能會(huì)出現(xiàn)一些炒作的情況。一旦“房?jī)r(jià)要漲”的預(yù)期形成，肯定會(huì)有一些人跟風(fēng)進(jìn)場(chǎng)，甚至有中介或者開(kāi)發(fā)商趁機(jī)抬價(jià)、制造恐慌。就像去年12月一些熱點(diǎn)城市，新房開(kāi)盤的時(shí)候，幾百組客戶搶房，這種場(chǎng)景一旦多了，很容易讓大家產(chǎn)生“再不買就買不起了”的焦慮。而且那些手里有房的人，心態(tài)也會(huì)不一樣，賣房的時(shí)候可能會(huì)更惜售，甚至提高掛牌價(jià)，讓二手房市場(chǎng)變得更復(fù)雜。

還有一個(gè)影響，就是樓市的分化可能會(huì)更明顯。不是所有城市、所有區(qū)域都會(huì)跟著漲10%。像香港或者內(nèi)地的一線城市核心區(qū)，可能真的會(huì)因?yàn)樾枨笸q一波，但那些人口流出多、庫(kù)存量大的三四線城市，就算有政策扶持，想漲10%也很難。就拿廣州來(lái)說(shuō)，今年1月的數(shù)據(jù)顯示，新房整體是微漲的，但像花都、南沙這些區(qū)域，房?jī)r(jià)反而在跌。所以房?jī)r(jià)上漲大概率是“局部行情”，不是全面普漲，這一點(diǎn)大家一定要分清。

聊到這，肯定有老鐵想問(wèn)，我到底咋看大摩這個(gè)預(yù)測(cè)？接下來(lái)我說(shuō)說(shuō)我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我結(jié)合咱們普通人的實(shí)際情況琢磨出來(lái)的。

首先，我得說(shuō)，大摩的預(yù)測(cè)是站在資本的角度，不是站在咱們普通人的角度。大摩是啥機(jī)構(gòu)？是給資本服務(wù)的，他們關(guān)注的是地產(chǎn)股能不能漲、投資回報(bào)率有多高。他們說(shuō)房?jī)r(jià)漲10%，本質(zhì)上是在給資本市場(chǎng)釋放信號(hào)，讓大家關(guān)注地產(chǎn)板塊。但咱們普通人關(guān)心的是啥？是能不能住得起房、房租會(huì)不會(huì)漲太狠、手里的錢會(huì)不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)縮水。這兩個(gè)視角完全不一樣，所以咱們不能把大摩的預(yù)測(cè)當(dāng)成“圣旨”，得有自己的判斷。

其次，“漲一成”是個(gè)整體預(yù)測(cè)，對(duì)咱們普通人沒(méi)太大實(shí)際意義，關(guān)鍵看你所在的城市和區(qū)域。就像我剛才說(shuō)的，一線城市核心區(qū)可能有上漲空間，但大多數(shù)三四線城市，還有一線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，大概率還是平穩(wěn)甚至微跌的狀態(tài)。我給大家看組數(shù)據(jù)，廣州今年1月的二手房，全城整體是跌的，天河、越秀這些核心區(qū)跌得少點(diǎn)，增城、從化這些區(qū)域也沒(méi)怎么漲；新房雖然整體微漲，但南沙、花都還是跌的。這說(shuō)明啥？樓市早就不是“一刀切”的行情了，大摩說(shuō)的“漲一成”，可能是把核心區(qū)的漲幅平均下來(lái)的結(jié)果，咱們不能被這個(gè)數(shù)字忽悠了。

再往深了說(shuō)，房?jī)r(jià)能不能真的漲起來(lái)，核心還是看咱們普通人的購(gòu)買力。大摩說(shuō)需求會(huì)釋放，但需求得建立在大家有能力買房的基礎(chǔ)上吧？現(xiàn)在很多人不是不想買房，是不敢買、買不起——擔(dān)心工作不穩(wěn)定，怕還不上貸款；工資漲幅趕不上房?jī)r(jià)漲幅，就算首付降了，月供還是壓力大。而且去年的數(shù)據(jù)顯示，居民中長(zhǎng)期貸款增速還是很低，很多人還在提前還貸，這說(shuō)明大家對(duì)加杠桿買房還是很謹(jǐn)慎的。沒(méi)有購(gòu)買力支撐的需求，就算有政策刺激，也很難持續(xù)，房?jī)r(jià)就算漲，也可能是短期的波動(dòng)，不是長(zhǎng)期的趨勢(shì)。

今天關(guān)于大摩預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲一成的事，我就跟大家聊這么多。不知道大家有沒(méi)有自己的想法？你們覺(jué)得自己所在的城市房?jī)r(jià)今年會(huì)漲嗎？可以在評(píng)論區(qū)跟我聊聊，咱們一起交流。好了，今天的內(nèi)容就到這，關(guān)注我，帶你看清樓市背后的真相，咱們下期再見(jiàn)！