2026開年,全國樓市就被投入兩顆重磅炸彈。
? 1月1日,《求是》雜志發表了特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》,詳細闡述了房地產發展所處階段、房地產的重要性、房地產發展潛力和空間、改善和穩定市場預期舉措等內容,同時重申“房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源,在國民經濟發展中的地位舉足輕重”。
? 1月1日起,存量商業貸款利率和存量公積金貸款利率同步下調,首套房執行貸款利率LPR-30BP、LPR-45BP的存量商貸,重定價日貸款利率分別調整為3.2%、3.05%。
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▍公積金貸款利率調整前后對比(圖源:@成都發布)
兩者結合,很難不讓人聯想到去年下半年樓市的冷靜狀況。但,事情壓根沒有大家想的那么糟。
中指研究院數據顯示,2025年,百城新建住宅價格上漲2.58%,雖然較2024年漲幅收窄,但每個季度都在悄咪咪地漲:四個季度累計分別上漲0.52%、0.64%、0.47%、0.93%。
這其中,成都表現不俗,排名全國TOP4:累計漲幅超6%!與此同時,成都的高總價改善樓盤去化也表現良好,改善需求成為新房市場供求主力。
面包悄悄漲價,面粉也不容小覷——2025年,成都宅地出讓金以854億的成績躋身全國TOP4,僅次于上海、北京、杭州。
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▍來源:中指研究院
2025年,成都中心城區計劃供應涉宅用地113宗,最終流拍2宗、臨時“撤回”6宗,成交105宗,其中42宗溢價成交,最高溢價率超過100%;14宗土地成交樓面價超過2萬元/㎡,最高樓面價突破4萬元/㎡大關!
分半年度來看,上半年的熱度確實更高:上半年45宗土地供應,44宗成交,27宗實現溢價;下半年68宗土地供應,61宗成交,15宗實現溢價(其中3宗都來自7月,也是受到上半年市場熱度輻射最強的一個月)。
那么,這一年,哪個區土地入賬最多?哪個板塊的土地最火熱?哪家房企最舍得花錢囤地?我們一文說完!*本文涉及的所有土拍數據除特別說明之外,均僅含12+2中心城區涉宅用地
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2025年,成都中心城區共計105宗涉宅用地通過拍賣形式成交,同比2024年,供應增加22%,可喜可賀!
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不僅供應、成交數量及面積都有所提升,樓面價走勢也很喜人。 成都12+2區域以及數十個板塊中,誰的溢價力更強,誰又將在今年迎來全面爆發?咱們一起去看!*下文涉及的各區土拍所有數據均包含跨區土地。
01
成交金額之「最」
/ 成華超越錦江,登頂全城! /
2025年,通過土拍入賬超百億的區域有兩個:成華(139.6億元)、錦江(136.3億元),打破了2024年錦江對「百億大區」title的“壟斷”。
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對比2023、2024年數據,會發現:
一圈層,成華、錦江2025年的年度土拍收入達到近三年最高。錦江更是實現三年連漲,真是應了那句熱梗:法拉利老了依然是法拉利。
2023年的冠亞軍——高新、天新土地收入大幅下降,甚至未及當年零頭,與土地供應量驟減直接相關,看來“去庫存”仍是這兩區今年的重點任務。
二圈層,雙流依然穩居第一,新津連續三年上漲,新都連續穩定在22~24億元區間,都很值得一個大大的贊!
02
數量之「最」
/ 雙流、郫都一馬當先 /
2025年,雙流、郫都計劃供應土地數量最多,均為15宗,但因郫都臨時“撤回”1宗土地,而雙流全部成交,小勝一籌;成華、錦江緊隨其后,分別供應14、11宗,成交13、11宗—— 它們,也分別是一、二圈層的一梯隊代表。
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高新以「供銷僅1宗」的成績墊底,但這一宗地,非常可觀,咱們后面細說。
對比2024年,雙流、成華、錦江依然是耀眼的“供地大戶”,郫都、金牛卻直接從墊底生一躍成為名列前茅的尖子生,實力了得!
分板塊來看,成交數量最多的是郫都紅光(6宗),其次是雙流九江(5宗),成華槐樹店、金牛金周路、雙流華府、新都廖家灣、新津TOD和新津五津則均以4宗的成交數量并列第三:除了廖家灣之外,都是2024年未上榜的板塊,今年它們將進入新房集中供應年——板塊輪動,就是這么產生的!
03
面積之「最」
/ 雙流蟬聯第一,高新嗷嗷待哺 /
土地數量多,面積也不容小覷——2025年,雙流供應、成交面積以721.86畝位居榜首,也是唯一一個供銷面積超700畝的區域。
成華供銷面積居第二(供應628畝,成交588.8畝),新津(供銷501.87畝)、龍泉(供銷482.84畝)緊隨其后。而高新由于僅一宗63.88畝土地成交,今年上半年或將有一個很大的新盤缺口,新房買家嗷嗷待哺。
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04
溢價力之「最」
/ 一圈層大佬仍是錦江
二圈層郫都異軍突起 /
2025的土拍市場,所有土地都底價成交的區域,只有兩個:龍泉、青白江,其余區域至少有1宗土地實現溢價,并且大多數區域都實現了超半數土地溢價成交。
但一圈層溢價能力始終比二圈層強,因此咱們還是分開來看。
【一圈層】
溢價成交數量最多的為錦江、成華(9宗);
除開僅一宗土地成交且為溢價成交的高新,溢價數量在成交數量中占比最多的是錦江(9宗,占比82%),成華緊隨其后,為9宗,占比69%。
綜合溢價率(成交總額/起拍總額)最高的是高新(70.42%),其次是錦江(38.88%)、成華(14.62%)和金牛(12.09%)。
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【二圈層】
郫都 一騎絕塵,溢價成交數量達到7宗,其余區域均未超過2宗。
但看溢價數量占比,溫江與郫都則平分秋色,都有半數土地溢價成交,新都則有1/4數量的土地實現溢價。
綜合溢價率最高的還是郫都(11.45%),其余區域均未突破5%。
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對比2024年數據,會發現一圈層大部分區域的溢價力都有所減弱,而二圈層“0溢價”成交的區域從5個銳減至2個,溢價力明顯提高。
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05
樓面價之「最」
/ 錦江的價值底座,太穩了! /
2025年,成都共2個區平均樓面價超2w:錦江、高新,較2024年減少一個。
其中高新僅出讓一宗大源西地塊,因此單宗地塊樓面價代表全區,以31700元/㎡的成績位列第一;錦江平均樓面價達到24841元/㎡,青羊、武侯、成華也超過1.5萬元/㎡。
二圈層中,僅雙流平均樓面價超8000元/㎡,堪稱二圈層之光!
此外,12+2區中,僅4個區(新津、武侯、龍泉、天新)平均樓面價較2024年大幅下降,大多是因為去年沒有核心板塊土地成交;郫都持平,其余9區均有不同程度的上浮。
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但值得一提的是,2025年,全城樓面價2w+的土地數量達到14宗,較2024年增加了1宗,并且一圈層只有武侯、天新沒有任何一宗“2w+地塊”成交。
這里尤其要表揚成華,2024年唯二的2w+地塊,均是跨區土地,多少沾了錦江的光;而2025年它自己的槐樹店板塊也成功站上2w+新臺階,進步不小!
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06
市場認可度之「最」
/ 一圈層兩區“掉隊”
二圈層三區“沖鋒” /
2025年,成都土地市場有一個非常積極的信號:需要區屬國企“托底”的地塊,越來越少了——除青白江外,其余11個區域都至少有一宗土地“無需托底”成交。(如錦江統建這樣的區屬國企作為市場化企業,未被UP君算進“托底”范圍內。)
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其中,5個區域實現了100%的“0托底”,數量上與2024年持平,但名單有所變化:武侯、郫都出局,高新、成華入局。
重點看看二圈層:新都、郫都依然擔綱二圈層“市場認可度”之王——前者8宗土地,6宗均由民營企業競得,還吸引了中宇啟元這樣的新面孔完成在成都的首次布局;后者12宗土地被民營企業收入囊中,甚至還有3宗地塊溢價率超過30%。兩者都是超85%的地塊“無需托底”,實力強勁!
小結
整體來看,2025年多數區域加大了土地供應,只有青白江、高新、溫江、青羊四區涉宅用地供銷數量減少——這些區域今年的重點任務,仍是去庫存。
聚焦單個區域來看,錦江、成華與郫都表現最為亮眼——成交數量、市場認可度與綜合溢價率都很強悍。
在中我們就已經說過,通過12月的土拍成交情況,可以大致將中心城區的板塊分為四個檔,各司其職,這個新格局同樣適用于2025年全年——
·A+檔:一圈層的高熱板塊,負責為高凈值人群提供聚居地;
·A檔:一圈層普通板塊,主要承接當地和外溢的改善購房需求;
·B+檔:二圈層近高新板塊,給城南上班族提供更具性價比的職住平衡;
·B檔:二圈層其他區域,負責是為首置、首改客群打造買得起的好房子。
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▍來源:中指研究院
最后,再劃一個重點:2025年成交的105宗涉宅土地中,有34塊已確定案名/正式亮相/開盤(一圈層19個、二圈層15個)。而還未亮相的地塊,一圈層僅有28個——2026年上半年,想入手一圈層的朋友,可得盯緊這47個項目了!
PS:大家對哪些項目感興趣,可以在評論區留言,說不定UP君會單獨寫一期,搞個爆料~
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最貴的土地可能預示著一個板塊城市價值的起飛,最大面積的土地可能指向一個區域的全新生活地標,溢價最高的土地意味著市場對所在區域價值的一致認可……
那么,2025年成都的單宗土地之「最」,都出自哪里,又花落誰家?
01
成交樓面價&總額&溢價率之「最」
/ “大滿貫”建發·海耀,當之無愧! /
2025年3月,人們在形容成都的土地市場時,都不約而同地使用了同一個詞語:瘋狂。
3月11日,招商蛇口競得高新大源西63.88畝地塊,成交樓面價3.17萬元/㎡,總價27億元,一舉讓成都樓面價“破3”,詳情:
16天后的3月27日,建發房產以樓面價4.12萬元/㎡、總價33.47億元拿下錦江金三48.74畝宅地,溢價率更是突破100%、達到106%,將成都樓面價推上4萬新臺階,成功拿下年度樓面價、總金額、溢價率三項TOP1!詳情:
在這塊金光閃閃的土地之上,建發·海耀閃亮登場:9棟建筑中,6棟都是一層一戶,約263~475㎡的大平層產品定位,加上建發房產的超級產品力,每一寸細節都散發著財富的氣息。近日,項目正式取證,價格約6.1萬~10.5萬元/㎡,2000萬+級別的產品,嘆為觀止。
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▍建發·海耀實景圖
當然,隔壁的2024年樓面價天花板——貝宸S1,產品力同樣驚人,從建筑顏值、工藝用材到室內科技,都是行業領先標準,正如我們所說:。
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▍貝宸S1實景圖
兩大豪宅項目也印證了咱們前面說的“四檔”格局——地價“破4”的金三,未來一定是高凈值人群的聚居地。
2025年樓面價2w+的14宗土地名單如下
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更多項目詳情:
「錦宸院」:
「金融城|交子縵華」:
「綠城·潤百合」:
「能建·金譽頌璽」:
成交總價超過或接近20億的6宗土地名單如下
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溢價率超過30%的12宗土地名單如下
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整體來看,還是央國企實力更強。
02
成交面積之「最」
/ 超200畝青羊大悅城,要來了! /
若看單宗土地,2025年成交面積最大的土地,是經開發展競得的陽光城地塊:157.88畝住兼商用地,樓面價4400元/㎡,總價9.26億元;其次是生物城建設競得的生物城地塊:151.54畝住兼商用地,樓面價5270元/㎡,總價10.65億元——它們,也是2025年成交的唯二超150畝地塊。
2025年5宗超百畝地塊名單如下
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不過別忘了,成都還有「組合供應」這種拍賣模式——跟2024年一樣,最耀眼的組合供地,依然是來自青羊:蔡橋97畝住宅用地+104畝商業用地,合計超201畝,由大悅城以26.5億元成功競得!
地塊出讓當天,大悅城控股商業發布文章稱:201畝土地將統 一規劃為涵蓋大型商業綜合體與高端住宅的封面級項目,住宅定位為中糧大悅城住宅壹號系列,商業將充分發揮軌道交通優勢,提升商業輻射能力——大部分青羊人看到這一消息,應該都和我們發出了一樣的感嘆:
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小結
由于金三地塊太過耀眼,直接包攬成交樓面價、總額和溢價率的第一,顯得其他地塊都有些暗淡了。
但通過全年單宗地塊的盤點,我們還是可以很明顯地看到成都新地的特點:
第一,大地塊供應明顯減少,這與成都近幾年堅持的“小街區制”是一脈相承的。
第二,一圈層增容、二圈層減容,也符合咱們的“四檔”理論——加強核心區域人口密度與非核心區居住舒適度,各取所需,也各有所長。
第三,近20%的涉宅用地都兼容商業,提升生活便利性,此外,還有多宗地塊要求配建公園綠地,從而提高生活“含綠量”。
適宜步行、舒適居住、便捷生活,成都在“15分鐘宜居生活圈”這條路上,腳步愈發堅定了!
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1月4日,中指研究院發布了2025年成都房地產企業拿地金額與規模TOP30名單,經開發展、中國鐵建地產、空港興城分列拿地金額前三,彭州國投、崇州蜀興實發、經開發展則排名拿地建面前三。
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聚焦中心城區涉宅用地土拍——據UP君統計,2025年,共2家企業競得中心城區5宗或以上土地,它們分別是嘉禾興(10宗)與空港興城(7宗),其中4宗為兩者聯合競得;共10家企業競得中心城區2~4宗土地,僅1家為民營企業。
而中心城區拍地金額TOP5,為中國鐵建地產、嘉禾興、空港興城、華發股份&錦江統建、經開發展,僅中國鐵建地產超過50億元(含聯合競得地塊)!
這里我們要單獨表揚一下嘉禾興:不僅拿下TOP2的好成績,并且拿地數量、面積皆為最高,同時從拿地到亮相的速度相當之快,截至目前,10宗土地中已有半數亮相,也獲得了極好的市場口碑,堪稱新晉民營企業之光!
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從各房企土地分布情況來看,今年,各區屬國企持續深耕各區自己所在的區域;中國鐵建地產將持續開拓老牌熱點板塊;嘉禾興開始從九江、斑竹園向同行政區的華府、大豐拓展,同時布局十陵、光華新城等二圈層熱點板塊,盤子越來越大;華潤加碼成華、中能建扎根金牛、國貿賦能東大街……
核心地段高端樓市“神仙打架”的場面將持續上演,非核心板塊高性價比“好房子”遍地開花——這,就是成都的新「格局」。
在年度樓市報告中,中指數據這樣說道:成都等多個核心城市加大優質地塊推出力度,土地出讓金同比基本持平,但城市分化延續。
這種“分化”,放在2023、2024年,會讓我們不斷提出“二圈層/非核心板塊該怎么救”的疑問。
但2025年,隨著“好房子”的概念深入人心,這樣的疑問已不復存在:熱點恒熱,那便讓它們熱——高地價板塊,一定是一座城市的價值錨點,在成都的城市能級不斷躍升的當下,它們無疑將為城市樹立一個接軌世界的標桿,滿足財富階層的高階居住需求。
二圈層,則開始成為成都吸引外地民營企業與善待首置首改客群的“利器”:房企拿地成本低、容錯率高,就像嘉禾興以雙流、新都為原點打開成都市場,在積累口碑的同時開拓市場;年輕人以低總價買到心儀的家,也以之為起點,走上這座城市的奮斗之路!
年初的兩顆重磅炸彈會對2026全年的土地與房地產市場產生何種影響?
成都中心城區今年會否加大土地供應?地價走勢又會如何?一切答案,即將揭曉。
歡迎進群,共同探討成都土地市場↓
最后,奉上2025年土拍合集↓
>12月30日:
>11月28日:
>11月19日:
>10月30日:
>10月16日:
>9月30日:
>9月16日:
>8月22日:
>7月25日:
>6月26日:
>6月19日:
>5月23日:
>4月22日:
>3月28日:
>3月27日:
>3月11日:
>2月25日:
>1月27日:
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編輯:Zoe Ⅰ 美編:Amy Ⅰ 主編:Comet
圖文來源:成都向上/網絡
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