微光初現：大宗交易底部的結構性機會浮現

作者 |虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：

本篇節選自睿和智庫《中國不動產資產管理發展概要藍皮書（2025-2026）》大宗篇，

完整報告將于1月21日正式發布。

2025年1-11月全國不動產大宗交易金額Top10

（辦公樓/寫字樓/酒店）

排名

物業名稱

城市

物業類型

交易金額（約）

買方

關鍵備注

1

上海博華廣場

辦公樓

108億元

中郵保險（領投）

2025年1月簽約，是年初最大單筆交易

2

北京首程時代中心A區

寫字樓

30億元

國家開放大學

2025年1月完成交易

3

北京世茂大廈

寫字樓/綜合

22.54億元

揚子江藥業（通過北京揚子江置業）

2025年11月4日司法拍賣成交，較評估價折價約30%

4

上海信泰中心T1辦公樓

辦公樓

21.68億元

普陀長征鎮下屬村鎮企業

2025年第三季度成交，為整棟甲級寫字樓收購

5

上海仙樂斯廣場

商業/辦公樓

21億元

象嶼集團（廈門國資）

2025年11月以股權交易方式收購90%權益，折價約25%

6

三亞希爾頓酒店

三亞

酒店

18.49億元

海南驪馳咨詢管理有限公司

2025年初完成交易，為今年金額較大的度假酒店交易

7

上海金橋萬創中心

寫字樓

14億元

周莊發展集團有限公司子公司

2025年7月完成交易

8

北京奧林·NEO大樓

鞋子樓

12.2億元

光線傳媒

2025年3月完成交易

9

貨拉拉虹橋T6辦公樓

辦公樓

>10億元

貨拉拉（物流企業）

2025年11月完成收購，整棟甲級寫字樓，總價超10億元

10

前灘匯N5辦公樓

辦公樓

9.36億元

國泰人壽

2025年第三季度成交，險資布局核心區域辦公資產

睿和智庫整理

經歷了前幾年的流動性緊縮和市場預期調整，2025年的中國不動產大宗交易市場整體依然在底部區域徘徊。

睿和智庫錄得截止11月30日全國大宗交易209宗，已錄得總投資金額超1847億元人民幣，截止12月31日已披露的大宗數據是218宗，金額超1900億元人民幣。全年交易總額預計將與去年1736億元，上升9.4%。

雖然交易總額有所上升，但法拍比例占比擴大。市場情緒依然謹慎，然而在平靜的水面之下，新的交易邏輯和結構性機會正在悄然形成，市場分化特征愈發明顯。

不良資產占比顯著上升

2025年大宗交易市場最顯著的特征之一，是不良及困境資產的交易占比從2024年7.86%上升到40.21%。這背后的驅動力是雙向的：

賣方：房企加速處置存量

一方面，部分民營房企為了回籠資金、優化債務結構，不得不加速出售旗下的非核心資產，其中不乏位于核心城市的優質寫字樓、商業和酒店項目。這些資產本身質地不差，只是因持有主體的流動性問題而被動進入市場。

買方：專業機構“尋寶”

另一方面，包括四大資產管理公司（AMC）、地方AMC、險資、地產基金以及市場化的特殊機會投資基金在內的專業機構，正積極地在這些不良資產包中尋找投資機會。

他們關注的焦點，是那些通過債務重組、資產改造和運營提升，能夠實現價值修復和現金流改善的項目。在這些交易中，辦公和商業業態的資產占比最高，因為這類資產標準程度高，且通過功能調整或重新定位，往往能發掘出較大的改造潛力。

國企“聚焦主業”出售非核心資產

在國資委“聚焦主業、做強實業”的導向下，許多中央和地方國有企業在2025年也加入了資產出售方的行列。這些國企在過去的發展過程中，積累了大量與主營業務關聯度不高的不動產，如酒店、培訓中心、老舊辦公樓、配套園區等。

剝離這些非核心資產，對國企而言具有雙重意義：

一是優化資產負債表，將沉淀的資本釋放出來，投入到更具戰略意義的核心業務中；二是通過引入市場化的專業運營商，可以更好地盤活這些存量資產，實現國有資產的保值增值。

這些來自國企的資產包，通常產權清晰、位置優越，對尋求穩定、長期持有機會的投資人（如保險資金、主權財富基金）具有較強的吸引力。