北京
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
我是整十年前（2015）買的通州東亞尚品臺湖，是商住公寓，4.2米loft，每平2.85萬總價全包120萬加裝修10萬，兩套接近260萬。
現在的價格您應該也知道，租金也降到了2000多。我現在倒不用錢，就是老覺得這房鬧心，如果通州不再管控是否會好些？環球影城的長期利好會影響大嗎？
A：
1、這幾天凈是問公寓怎么辦的，估計都是因為鬧心。不過在我看來沒必要，既然買了，而且按現在的價值來說，租金收益率也很高，不著急用錢那就留著吧，沒必要為難自己。
2、現在多少錢了？這我還真沒注意。如果租金2000多的話，那以300左右的租售比，總價在7/80萬差不多。那跟120萬相比也不算賠的太多，畢竟還有腰斬膝斬的呢。
我要建議是別縱向的跟自己比較，還是橫向的比較別人買公寓的吧，比您賠的多的有的是，多看看他們或許就不鬧心了。
3、通州現在就沒什么管控了，而且五環外還更寬松呢。或許再出臺利好，明年春節前后等著看吧。有了政策至少不會再走弱，看看香港“撤辣”之后這一年的效果就知道了，尤其是最近幾個月的。
4、環球影城不會再有什么利好了，建設完畢就不會再有大的基建投入，這種主題公園對周邊的影響也不大，至少不會拉動房價。這參考鳥巢水立方吧，甚至是故宮，對周邊房價有影響嗎？或許有影響，堵車太多的話有可能拉低，但幾乎不會有利好。
僅供參考。
二
Q:
我們是純自住買房，首付150總價350-400w。請問應該首選豐臺還是大興？都說南三環是洼地，是否有抄底的價值？我們工作單位在蓮花橋和大興薈聚，中間及周邊都可以考慮，主要是考慮性價比。
A：
1、大興和豐臺，這都是行政區的規模，范圍太大了吧？還是聊具體的地段兒或板塊吧，否則聊這些太宏觀的沒什么意思。打個比方就跟拿著幾百塊錢想聚餐，問吃火鍋還是炒菜合適？還是聊具體的飯館兒吧，否則掰扯半天也沒用。
2、既然是蓮花橋和薈聚上班，那我認為首選就應該是大興啊，緊著一邊通勤方便，總比倆人都辛苦強啊。尤其是有了孩子之后，最好有一個能早到家陪孩子的，無論生活還是教育都更合適。
我建議就先看薈聚周邊吧，商品房和老房都有，這400萬之內的預算也適合這里，流動性至少不弱。
3、性價比的話可以算賬，用總價除以目標房源的預估租金，如果不高過650就算不低。西紅門高米店的應該差不多，幾乎等同于市區。
僅供參考。
三
Q:
豐臺和光里小區的地段怎么樣？自住為主兼顧保值，300萬算合適的選擇嗎？
A：
1、和光里的地段兒，普通吧，不算太強。主要是北邊是高速，南邊是鐵道，東邊又是總后南大院，所以導致這地段兒顯的孤單了，也不太好做規劃，想吸引外來人群不是太容易。
2、不過這小區是商品房，質量在當年還算不錯的，跟北邊的豐體時代是同一個開發商，只是小區的性質不同而已。那個年代的房子不好賣，管的也嚴，各家開發商的質量都還行，要不然更不好賣。
另外當年的土地也不太值錢，尤其是五里店這種板塊，千八百萬的就能拿塊地。所以開發的時候也就相對寬松，樓間距大，以后很少有這么大方的事兒了。
3、其他沒什么特殊的了，自住為主吧，投資角度的別期望值太高，到目前為止這里算不上投資板塊，小區也不算改善盤。但這也有對應的優勢，也就是居住的性價比相對高，300萬算是合適的選擇。
僅供參考。
四
Q:
我是北京人，但既沒房也沒錢，**街您覺得明年騰退有戲嗎？如果沒希望，我想先自己買套小的自住，要不然總租房也不是事兒，您覺得現在算時機嗎？
我在西邊上班，想買在房山線沿線，**萬首付，10萬備用金，月供最高*千，您幫著給介紹一下小區和房子吧，帶電梯的兩居室就行，帶車位。說實話我自己都不好意思的，您這的有錢人太多，動不動就千八百萬的。
A：
1、我不懂騰退，但上網搜了一下沒看到您家那片兒的騰退計劃，那估計怎么也得后年了。
2、房子是用來住的，能接受租房就沒必要買，什么時候覺得不劃算vs受不了了，那再聊買不買的事兒。
我認為現在租房是不太劃算的。比如一套價值200萬的房，市區平均租金4000來塊錢吧，即便扣掉物業費取暖費和控制器，收益率也在2%以上。而現在四大行的最高存款利息才1.5%，國債1.7%。年要是有200萬，最高收益每年3.4萬，租這么個小房卻得花5萬左右，您覺得劃算嗎？
3、找房的事兒您還是問房山中介吧。不過多說一句，您這要求偏高了，房山哪怕是閻村也得小2萬起步，一套兩居室150萬吧。而且一個車位也得大幾萬起步，跟您備用金差不多，指望讓業主贈送的話比較難。
要不您還是找當地中介先問問吧，先看閻村，綠城百合或許有這價格的。但考察好，價格偏低的大多數都有硬傷，比如頂層底層和臨街有噪音一類的。
4、另外不是北京的有錢人多，而是能在北京買房的都有點家底兒，所以咨詢我的才顯的都有錢。但這些人的買房錢未必都是掙來的，其中大部分都是用老房子換的。有的是因為買房早，有的則是回遷房安置房，也有的是當年的福利分房，幾萬塊錢就買下了。甭管當年的什么房吧，現在都漲到幾百萬，一想換房不就顯的都是有錢人了嗎？
其實您家只是沒趕上拆遷而已，否則現在讓別人看來也是有錢人。或者如果過些日子騰退了，無論拿錢還是要房也至少價值小200萬，同樣是有錢人。
僅供參考。
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