曹德旺預言要成真？若不出意外，2026年房地產將面臨5大轉折

預言回溯

曹德旺好幾年前就說過，房子其實就是磚頭水泥壘起來的，不會總那么值錢，當時不少人覺得他外行瞎扯，現在看來還真有點先見之明。房地產這行當，從過去那股全民炒房的熱勁兒，到現在二手房掛牌一大堆卻賣不動，變化挺大。

尤其是2025年，全國二手房源躥到九百多萬套，一套房平均得等半年多才成交，三四線地方甚至有幾萬塊總價的房子冒出來，簡直像蔥價那么便宜。曹德旺早年提醒過，房產得看人口和經濟底子，老人多了新生兒少了，買房主力軍自然就弱了。

他家鄉福清房價從一萬多一平跌到幾千，空房子一大片沒人接手，這不是孤例，好多地方都這樣。2025年三四線人口流出三百多萬，庫存堆得老高，去化周期拉長到幾年，機構估摸2026年房價還得往下探一成左右。

房地產行業這些年調整得挺狠，開發商從蓋高層拼規模，轉向注重質量和配套。曹德旺說過，房產不創造真實價值，遲早出問題，現在高層住宅問題就冒出來了，電梯老化、物業費貴，二手市場掛牌多成交少。

2025年重點城市大戶型成交占比超三成，改善需求成主流，老破小沒人愛搭理。曹德旺的提醒，讓人回想起來，當時沒當回事，現在后悔也沒用。市場回歸理性，房價不再瘋漲，三線城市不少房子貶值嚴重，2020年一百二十萬買的，2025年標價一百零五萬還賣不動。

曹德旺的預判，基于人口結構變化，65歲以上老人超兩億，新生兒不足千萬，購房群體縮水明顯。房地產黃金期過去了，2026年轉折點多，政策推動現房比例升，開發商資金壓力大，弱勢企業可能被淘汰。

轉折詳析

房地產這塊兒，2026年估計變化真不小，第一點就是城市間差距拉大得厲害，一線和強二線還穩得住，三四線就難說了。過去全國樓市齊漲齊跌，現在完全兩重天，北京上海這些地方，人口源源不斷涌入，2025年深圳新增五十萬，杭州成都各二十多萬，產業基礎牢，房價小幅回升三到五成屬于正常。

反過來，三四線人口外流嚴重，2025年凈走三百一十二萬，房子庫存賣不完，機構預測2026年房價再跌一成。曹德旺家鄉那種情況，好多地方復制，房價腰斬，空置率高，遠郊文旅盤成空城，掛牌半年降價四成還無人問津。流動性沒了，有價無市成常態，這分化不是一時半會兒的事兒，得看人口和經濟長期走勢。

第二點，買房需求變了，以前剛需為主，現在改善型占大頭。2020年改善需求才三成五，2025年躥到五成五，2026年估計破六成。置換交易成主力，九十到一百四十四平的戶型受歡迎，既住得開又保值。

一線城市大戶型銷量漲，120平以上成交活躍。三四線老剛需房、遠郊概念房沒人要，房齡超二十年的老破小，降價四成還滯銷，多套房家庭負擔重。市場偏好品質戶型，偷工減料的房子沒人愛，居住舒適度成定價關鍵。

第三點，高層住宅越來越不吃香，低密洋房成搶手貨。二三十層高層，維修成本高，電梯物業費年年漲，2025年檢查出安全隱患一大堆，消防通道占了，電動車充電亂來，燃氣管改動多。浙江杭州一小區火災，樓道雜物擋路，救援耽擱傷人，賠了八萬多。

全國類似事幾起，公眾警醒了。2026年房屋養老金體檢制度推開，老高層費用更貴。相比，低層多層安全低成本，開發商轉向這類項目，新開工高層比例降，成都上海廣州土地出讓中超高層減四成，多了洋房小高層。市場價值重構，高層貶值加速，低密生態住宅受歡迎。

第四點，養房成本高了，多套房從賺錢變成賠本。曹德旺早提醒過持有成本，2026年更明顯。2025年租金降一成到一成五，空置率兩成五，收租蓋不住物業貸款。稅費變大，2026年1月起短期賣房增值稅降到三成，但房產稅試點擴，持有多套稅負升。三四線年成本占房產值三到五成，房價跌再加這些，房子成吞錢窟窿。持有者壓力山大，賣不掉租不出，資產變負債。

第五點，政策調控精準，只穩樓市不抬房價，重點穩預期。2026年元旦《求是》文章說政策一步到位，北京調限購，縮短非戶籍社保年限，支持多孩家庭多買一套，財政降二手稅率。目的讓存量房流動，幫真實需求買到房。

現房銷售比例升，保障房入市分流需求，投資屬性弱化。調控不片面追求新增，壓縮純高層比例，鼓勵多層配套。市場洗牌加速，劣質資產縮水，品質成標準。

這些轉折，本質上市場回歸理性，房子住的屬性強了，炒作弱了。曹德旺的判斷，現在一一應驗，房地產不再是財富保險箱，得看實際價值。

策略前瞻

面對這些變化，普通家庭得趕緊盤點資產，曹德旺建議處理多余房子，拋弱留強。三四線投資房、老破小、遠郊概念房，虧點也賣掉。一線強二線市中心次新改善房，配套全的，長期持有當壓艙石。

房地產黃金時代過去，市場分化繼續，核心區房價穩，外圍庫存慢消化。政策支持流通，二手活躍，開發商減高層轉低密。新盤注重生態適合住，買房人糾結抄底時機，但房價和工資掛鉤，補跌可能有，剛需族根據需求選，別指望大漲。

整體趨勢，房產回居住本質，投機空間小，家庭在意現金流、上學通勤、樓齡物業，觀望成常態。曹德旺的核心，房子別當炒作工具，2026年轉折雖多，理性應對能穩住財富。市場穩定預期強，交易量回升，行業步入新階段。