萬科爆發(fā)清退潮

萬科長租公寓品牌“泊寓”近期在深圳、武漢、杭州等多地出現(xiàn)的集中清退租客情況，是其財務戰(zhàn)略調(diào)整與長租公寓行業(yè)模式困境共同作用的結果。

清退概況與直接原因

2025年12月至2026年1月期間，萬科泊寓在深圳、武漢、杭州等地的多家門店集中清退租客。其中深圳情況尤為突出，至少涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發(fā)埔公社等10余家門店，這些門店多為2017年前后“萬村計劃”時期簽約的城中村改造項目。

清退的直接原因是萬科旗下公司（如深圳市萬村發(fā)展有限公司）拖欠房東租金。有房東反映，萬科方面拖欠租金超過60天，甚至總額超過十萬元，導致房東依據(jù)合同收回房屋。泊寓方面曾對部分房東提出降租要求（如每平方米降低10至30元），并在拖欠租金后，要求房東先簽署解約協(xié)議才支付欠款。

深層背景：萬科的戰(zhàn)略調(diào)整與萬村計劃的困境

此次清退潮深層次源于萬科集團整體面臨的嚴峻債務壓力和戰(zhàn)略性收縮。

? 集團財務壓力：2025年前三季度，萬科歸母凈虧損高達280.16億元，短期債務壓力巨大，有息負債中一年內(nèi)到期的部分超過1500億元，而貨幣資金僅約656.8億元，資金缺口顯著。為應對危機，萬科必須收縮非核心、持續(xù)“失血”的業(yè)務，以回籠資金，聚焦主業(yè)。

? “萬村計劃”的歷史包袱：此次清退的房源很多是“萬村計劃”的遺留資產(chǎn)。該計劃在2017年左右以高于市場價的租金從城中村房東手中整租房源，并投入巨額資金進行改造（業(yè)內(nèi)估算單間裝修成本約5萬元）。然而，這種“二房東”模式存在先天脆弱性：市場租金漲幅受限，而萬科與業(yè)主的合同卻約定每三年租金上調(diào)10%，導致嚴重的租金倒掛（收房成本高于出租收入）。數(shù)據(jù)顯示，深圳泊寓在2025年1月至11月期間虧損額約為8881萬元。這些項目因此成為萬科優(yōu)先清理的低效資產(chǎn)。

租客安置方案與現(xiàn)實困境

面對清退，泊寓為受影響租客提供了三種主要安置方案：

1. 換簽業(yè)主：租客可與原房屋業(yè)主直接重新簽約，租金和服務條件原則上不變。

2. 內(nèi)部換房：可免費換租至泊寓其他門店，并提供300元搬家補貼。

3. 退租賠償：選擇退租的租客，可獲賠一個月租金，并享有一個月的免費過渡期。

然而，這些方案在實際執(zhí)行中給租客帶來了諸多不便和挑戰(zhàn)：

? 通知倉促：許多租客反映未提前30天收到通知，突然被告知需在年底前搬離，準備時間非常緊張。

? 補償不足：300元的搬家補貼遠低于深圳市場實際的搬家費用（通常800元以上），經(jīng)濟負擔轉嫁給了租客。

? 安置方案存在不確定性：其他可選門店可能位置偏遠導致通勤成本大增；與房東直接簽約則失去了品牌方的管理和服務保障，未來租金和續(xù)約存在變數(shù)。部分租客還遭遇了押金退還延誤或賠償不到位的問題。

行業(yè)視角與泊寓的轉型

萬科的此次清退潮是長租公寓行業(yè)“二房東”模式困境的一次集中體現(xiàn)。該模式依賴租金差盈利，但在市場競爭和成本高企下，利潤空間薄，抗風險能力弱。

為尋求出路，泊寓正在積極轉型，主要方向是：

? 大力發(fā)展“納保”房源：即與地方政府、國企合作，運營人才房、保障性租賃住房。這類項目有政策支持，收益更穩(wěn)定。截至2025年三季度，泊寓已開業(yè)房源中已有約13.3萬間納入保障體系，占比接近一半。

? 轉向輕資產(chǎn)模式：更多通過輸出品牌和管理服務賺取傭金，減少自身持有資產(chǎn)的重資本投入，以降低風險和資金壓力。

總結

萬科泊寓的“清退潮”，表面上是企業(yè)為求生存而進行的戰(zhàn)略性收縮，深層次則揭示了長租公寓“二房東”模式在高成本、低利潤壓力下的可持續(xù)性難題。對于租客而言，這是一次猝不及防的居住穩(wěn)定性沖擊；對于行業(yè)而言，這標志著從過去資本驅動的野蠻擴張階段，轉向更加依賴政策支持、注重精細化運營和穩(wěn)健收益的新階段。