用同學名義買房，自己還貸16年，法院判過戶｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年，周明遠與同學吳志航達成口頭協議：由周明遠借用吳志航名義購買乙房地產公司開發的一號房屋（總價117萬余元）。

具體履行情況如下：

首付款36萬元由周明遠通過其控制的甲實業公司、丙策劃公司支付；

貸款81萬元以吳志航名義辦理，但全部月供由周明遠或其親屬存入吳志航賬戶償還，持續至2023年；

2007年10月，周明遠向吳志航賬戶存入5萬元，備注為“借名費”；

2009年房屋交付后，周明遠完成兩次裝修，并一直實際占有、出租、收取租金；

物業費、供暖費、契稅、維修基金等均由周明遠支付；

房產證原件長期由周明遠保管；

2022年，周明遠將一號房屋出售給具備購房資格的張文博，要求吳志航配合過戶，遭拒。

吳志航辯稱：

雙方不存在借名買房，自己是真實購房人；

首付款系向甲公司借款，已償還12萬元；

因出國留學，公證委托周明遠嫂子李秀芳代管房屋；

房屋登記在其名下，戶口也已遷入，應歸其所有；

反訴要求周明遠騰退房屋。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認周明遠與吳志航存在借名買房關系；

? 周明遠于10日內代吳志航清償B號借款合同項下全部剩余貸款并辦理解押；

? 吳志航在解押后10日內配合將一號房屋過戶至買受人張文博名下；

? 駁回吳志航要求騰房的反訴請求；

三、法院說理要點

雖無書面合同，但借名關系具有高度可能性

法院綜合以下事實認定借名成立：

首付款、契稅、裝修、物業等全部費用由周明遠承擔；

16年持續償還月供，有銀行流水、證人證言佐證；

長期實際控制房屋（自住、出租、收租、保管證件）；

吳志航對“為何不出資、不管理、不主張權利”無法作出合理解釋。

公證委托≠房屋歸屬證明

吳志航稱委托李秀芳代管，但法院認為：

公證委托發生在購房之后，且內容僅為“代辦手續”；

不能反推房屋歸吳志航所有，更不能否定周明遠的實際出資與占有。

戶口遷入、自行還貸等行為不足以推翻借名事實

吳志航2012年遷戶口、2023年突然變更還貸賬戶，均發生在周明遠提出過戶要求之后，有明顯對抗意圖；

此類行為不能否定此前16年的客觀履行狀態。

買受人具備購房資格，過戶請求可支持

張文博符合北京購房政策，且同意接受房屋，過戶具備現實條件，僅需先行解押。

四、律師提示（借名買房律師 · 靳雙權律師）

借名買房無需書面合同，但必須形成“證據閉環”：

本案勝訴關鍵在于：出資 + 還款 + 占有 + 證件保管 + 證人證言五位一體。缺任何一環，都可能敗訴。

名義人“事后補救”行為難撼動既成事實：

如遷戶口、突然還貸、聲稱“委托管理”，若與長期行為矛盾，法院通常不予采信。

過戶前必須清除權利障礙：

本案因存在抵押，法院明確要求先由出資人代償貸款、注銷抵押，再辦理過戶。這是央產房、商品房過戶的通用規則。

買受人資格決定能否直接過戶：

若周明遠自行起訴確權，可能僅獲“協議有效”判決；但因買受人張文博具備購房資格，法院可直接判令過戶至其名下，一步到位。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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