房改房糾紛：未析產+擅自過戶=部分合同無效｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙父與趙母婚后育有四名子女：長子趙強、次子趙磊、長女趙敏、次女趙婷。

1995年，趙父作為某單位職工，通過福利分房政策購買了一套公有住房（后稱“一號房屋”），總價32,439元。購房時使用了趙父36年工齡及趙母18年工齡折抵部分房款。房屋登記在趙父一人名下，但由趙父長期居住。

趙母于1999年去世，未留遺囑，其父母也先于她去世。此后，一號房屋一直未進行繼承分割，依法應由趙父及四名子女共同共有。

2009年9月，趙父與次女趙婷簽訂《存量房屋買賣合同》，約定以27萬元價格將一號房屋“出售”給趙婷，并完成過戶。但雙方均承認：趙婷未實際支付任何房款。同日，趙婷還出具《承諾書》，承諾“父母在世期間，房屋仍由父母居住”。

2022年，趙父因家庭矛盾搬離一號房屋，并起訴趙婷，要求確認該買賣合同無效、返還房屋。法院經審理作出A號判決，駁回趙父全部請求，認為合同系真實意思表示。趙父上訴后，二審B號判決維持原判。

2023年，趙強、趙磊、趙敏三人作為原告提起新訴訟，主張：

一號房屋屬父母夫妻共同財產，趙母去世后未析產，五人共同共有；

趙父與趙婷在其他繼承人不知情的情況下，以“買賣”形式將房屋過戶，實為惡意串通，損害其他繼承人權益，請求確認合同無效，并將房屋恢復登記至趙父名下。

趙婷辯稱：

房屋1995年即由她全額出資購買，只是因政策原因登記在父親名下；

2009年過戶是履行家庭內部約定；

此前A號、B號判決已確認合同有效，本案屬“一事不再理”。

趙父則當庭表示：當年過戶是為幫趙婷辦理抵押貸款，并非真實買賣，也未告知其他子女。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認2009年《房屋買賣合同》中，涉及趙父個人份額的部分有效；

? 涉及趙強、趙磊、趙敏應繼承份額的部分無效；

核心結論：未析產的共有房屋，部分共有人擅自處分他人份額，該部分行為無效。

三、法院說理要點

一號房屋屬夫妻共同財產，趙母去世后形成共同共有

房屋購于婚姻存續期間，雖登記在趙父名下，但依法屬于夫妻共同財產。趙母去世后，其50%份額由五位法定繼承人（趙父+四子女）共同繼承，房屋整體處于未分割的共同共有狀態。

“買賣”實為贈與，且僅對趙父自有份額有效

雙方未支付房款，合同名為買賣，實為贈與。趙父可自由處分其個人份額（含其50%夫妻財產+繼承自趙母的10%），合計60%。但無權處分其他三位子女各10%的繼承份額。

未取得其他共有人同意，構成惡意串通

趙父與趙婷明知房屋存在其他共有人，卻未通知、未征得同意即完成過戶，損害趙強等三人合法權益，符合《合同法》第52條“惡意串通損害第三人利益”的無效情形。

此前判決不構成“一事不再理”

A號、B號案件系趙父以“虛假意思表示”為由主張合同無效；本案是其他共有人以“惡意串通損害權益”為由起訴，訴訟主體與法律依據不同，不違反一事不再理原則。

四、律師提示（房地產律師 · 靳雙權律師）

父母去世未留遺囑，房產自動進入“共同共有”狀態

即使房產證只寫一人名字，只要屬于夫妻共同財產，配偶去世后，所有法定繼承人即成為共有人，任何一人不得擅自處分整套房屋。

“名為買賣、實為贈與”在親屬間常見，但風險極高

若未支付對價，法院通常認定為贈與。而贈與只能處分自己的份額，處分他人份額部分無效。

借名買房主張需強證據，親屬出資≠產權歸屬

本案中，趙婷雖出資，但因房屋性質為單位福利房，購房資格專屬趙父，且使用了父母雙方法定工齡，不足以證明存在借名合意。

?? 特別提醒：涉及家庭房產處置，尤其是父母去世后的房屋，務必全體繼承人簽字同意，否則即使完成過戶，也可能被部分撤銷！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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