2026，墨爾本房價要起飛？悉尼暴漲$20萬！買家連夜入場！

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2026年澳洲房價漲幅放緩，墨爾本或成為“黑馬”

歷史反復證明，看空澳洲房地產市場往往是一場豪賭。然而，隨著利率預期的戲劇性逆轉，2026年的房市景象正趨于冷靜。

在多方力量交織下，今年房價雖有望繼續刷新紀錄，但專家預測其增長勢頭將有所放緩，漲幅預計低于Cotality在2025年報告的8.6%。

利率預期的戲劇性逆轉，預示著2026年房地產市場將有所降溫。

該機構研究總監Tim Lawless認為，由于高房價收入比以及長期維持的高房貸利率限制了購買力，目前預測全國房價增長5%或更低是一個合理的區間。

由于各地住房動態迥異，未來市場表現將呈現出明顯的“兩極分化”態勢。

Lawless表示，在高家庭債務、還款能力受限及信貸緊縮的雙重壓力下，主流需求將被迫轉向低端市場，因此價格較低的房產仍將表現優異。

此外，聯邦政府擬推出的首套房買家定金擔保計劃，也將進一步推高符合資格的低價房產熱度。

買方代理Pete Wargent補充道，極其緊張的租房市場正迫使首套房買家在條件允許的情況下，盡可能縮短觀望期，加速入市。

近年來，阿德萊德、珀斯和布里斯班等中型城市的表現一度蓋過了傳統的領頭羊悉尼和墨爾本。

然而，Lawless警告稱，阿德萊德目前面臨最大的調整風險。他解釋道，阿德萊德的住宅價值與收入比已逼近悉尼，但其經濟多樣性不足，且州際移民正呈負增長態勢，缺乏像西澳和昆州那樣強勁的基本面支撐。

與此同時，部分買家因內城區負擔過重被擠向流動性較差的偏遠地區。

Wargent指出，達爾文就曾出現買家扎堆涌入導致價格虛高的現象。他提醒投資者，如果不是周期早期的買入者，這種冒險策略極易導致在“潮水退去”時蒙受損失。

相比之下，墨爾本被視為一匹“黑馬”。目前墨爾本住宅中位價為82.7萬澳元，甚至比阿德萊德、珀斯和堪培拉更具吸引力。

Lawless認為，盡管維州目前經濟疲軟影響了州際移民，但從長期負擔能力來看，墨爾本仍有顯著的上行空間。

悉尼房市在2025年底已現疲態，12月房價微跌0.1%。但Wargent認為，悉尼東區別墅和CBD頂層公寓的紀錄刷新只是時間問題。

他表示，只要澳洲繼續對資本保持開放，房地產仍將是全球超級富豪與科技新貴的首選財富避風港。

針對供應端，新州政府雖致力于提高住房密度，但Lawless指出，可行性仍是核心障礙。他直言，無論審批流程如何簡化，如果私人開發商無法從中獲利，市場供應就無法實質性增加。

AMP首席經濟學家Shane Oliver分析稱，盡管2025年的降息余波、政府刺激政策及住房短缺將持續支撐房價，但2026年存在加息可能。

與此同時，澳洲審慎監管局（APRA）對高風險貸款的收緊，以及海外移民凈額的平穩回落，都將成為房市降溫的關鍵因素。

根據人口中心（Centre for Population）的數據，澳洲人口增長率預計將從1.3%降至2027年的1.2%，低于過去十年的平均水平。

02

悉尼這些區一年暴漲$20萬！曾經的“貧民窟”翻身，買家連夜入場

最新數據顯示，悉尼許多曾經房價低廉區的業主正迎來財富大幅增長，多地房產價值飆升。

這處位于St Marys的住宅近期以200萬澳元售出。該地區曾是悉尼房價最低的地區之一，但近期價值飆升。

在悉尼這些價值增長最快的區，錯失良機的買家或許會倍感遺憾。

最新PropTrack估值數據顯示，多個地區的房產價值年漲幅超過15%，部分地區房屋估值平均增漲逾20萬澳元，遠高于大悉尼市場約7%的整體水平。

這些“黑馬”地區大多位于悉尼偏遠地帶，傳統上被視為工薪階層聚居區。

此前，這些地區的房價長期低于悉尼平均水平，極具性價比，因而成為了近期投資者和首置業者爭相入場的主戰場。

數據顯示，悉尼年度漲幅冠軍由靠近Liverpool的Miller摘得，當地公寓價值平均上漲34%，漲幅約19.2萬澳元。

2025年初，該地公寓中位價僅為56.3萬澳元，是悉尼最親民的板塊之一，而如今其平均價值已飆升至75.5萬澳元。

西悉尼的Mount Druitt和St Marys地區同樣表現強勁。數據顯示，包括Whalan、Tregear、St Clair、Shalvey、Blackett、Colyton、Hebersham、St Marys和North St Marys在內的多個區均錄得驚人漲幅。

這一輪暴漲背后，基建規劃功不可沒。隨著連接St Marys與即將落成的西悉尼機場的基礎設施開建，該地區有望成為西悉尼的重要樞紐，巨大的投資潛力推高了當地租金與房價。

當地中介Amber Boumelhem指出，悉尼瘋狂的房價迫使首置業者轉向這些地區，但他們正面臨投資者的激烈競爭，后者通常財力更雄厚，出價也更高。

REA Group經濟學家Anne Flaherty分析稱，自10月起，首套房擔保計劃（First Home Guarantee Scheme）的擴大為首置業者提供了支持，允許符合條件的買家以低至5%的首付入市，且無需繳納高額貸款保險。

然而，這些符合補助計劃限額的低價房產，也恰恰是投資者眼中的“香餑餑”。

Flaherty表示，受住房短缺、人口增長及利率下調預期的影響，投資者正重返市場尋找長期增長收益。

除西悉尼外，Sutherland Shire西部的非沿海區如Heathcote、Sylvania和Menai也因性價比優勢，房產價值年漲幅逼近20%。

北海灘部分地區同樣表現亮眼，Freshwater的公寓和Mona Vale的獨立屋漲幅均超過10%。

Mona Vale居民Justin Riddet正在出售其房產，他感嘆道，自幾年前搬入以來，當地房價已發生翻天覆地的變化，由于市面掛牌房源稀缺，優質房產總能吸引大量買家重金競購。

展望未來，Flaherty認為，隨著房價一年跳漲20萬澳元，部分市場的可負擔性已接近極限，2025年的漲幅高地在2026年未必能保持熱度，買家需求可能會轉向新的性價比板塊。

中介Emma Blake補充道，盡管普通“家庭住宅”市場因利率前景尚不明朗而略顯觀望，但高端及豪宅市場卻異常火爆。

這類買家大多不受加息影響，受股市波動驅動，他們正果斷入市，推高了頂級房產的成交熱度。

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2025年房產市場狂飆：近百個區漲幅超30%！看看你家上榜了嗎

一項最新全澳房產分析顯示，成千上萬個區的房價表現正大幅領先大市，兩位數的價格漲幅已不再局限于首府城市的傳統藍籌地段。

澳洲房地產市場正持續強勁上揚。PropTrack獨家分析指出，2025年有數十個區和支線城鎮錄得驚人的兩位數增長。

過去一年中，表現最佳市場的房價飆升逾40%，更有99個市場的漲幅達到或超過30%。這不僅讓房產價值增加了數十萬澳元，也徹底改變了許多業主的財務狀況。

數據顯示，2025年共有4793個地點錄得不同程度的價格上漲，其中有3224個區的漲幅超過了10%。

在全澳范圍內，西澳Rangeway表現最為亮眼，房價從281,455澳元飆升至402,000澳元，漲幅高達43%，增值額超過12萬澳元。

達爾文的Gray緊隨其后，房價上漲40%，目前住宅售價已達564,000澳元。此外，昆州的Harristown公寓市場，以及北領地的Moulden和西澳的Spalding住宅市場并列第三，漲幅均達到39%。

從各州情況來看，維州表現最好的是墨爾本東南部的Wheelers Hill，其公寓價格在過去一年上漲36%，目前已逼近100萬澳元大關。

同時，首領地（ACT）的Whitlam住宅價格也攀升了35%。

在新州，悉尼Miller的公寓價格領跑，同比上漲34%，從約56.3萬澳元增至75.5萬澳元。南澳的Port Augusta住宅價格錄得26%的漲幅，均價達到30萬澳元；塔州的Acton房價也在12個月內上漲了24%，從400,331澳元升至444,000澳元。

經濟學家Anne Flaherty指出，這波快速增長主要集中在負擔能力較好的地區，尤其是價格低于80萬澳元的區。

她解釋稱，高昂的房價正迫使更多買家轉向低價區，而投資者的回歸也進一步推高了對廉價公寓的需求。

目前，投資者正與首次置業者展開激烈競爭。后者在擴大的“首次置業擔保計劃”（First Home Guarantee Scheme）支持下，可以低至5%的首付購房并免除抵押保險。

Flaherty強調，住房短缺問題短期內難以改善，加之人口增長強勁、建設量不足以及降息預期，投資者紛紛入場尋求長期增值。

以達爾文為例，向投資者發放的新貸款同比翻了一番。她表示，盡管投資者追求高收益，但這在一定程度上也屬于基于長期預期的投機性行為。

展望2026年，Flaherty提醒投資者和買家，今年的熱門增長市場未必能維持目前的瘋狂勢頭。

隨著價格漲至高位，負擔能力下降將導致買家需求減少，市場焦點預計會向更具性價比的新興區轉移。

Flaherty認為，全澳大多數增長最快的區是負擔能力較好的地區，特別是那些價格低于800,000澳元的地區。

她表示，雖然在競爭激烈的市場中，買家可能會為了搶房而超支報價，但當一年內的漲幅達到20萬澳元時，市場就會觸及天花板。

不過，只要“首次置業擔保計劃”在2026年繼續實施，各州符合該計劃價格上限的郊區仍將保持強勁的表現。

04

88萬澳元！2025年澳洲房價再創歷史新高，布里斯班挺進“百萬俱樂部”

隨著澳洲房價攀升至880,000澳元的歷史巔峰，普通家庭進入房地產市場的難度進一步加大。

周一發布的 PropTrack 報告顯示，12月全澳房價環比微漲0.1%，全年漲幅累計達8.8%，刷新歷史紀錄。

悉尼和墨爾本的房市在12月略有降溫，跌幅均為0.3%。盡管如此，由于兩地房價仍高于去年同期，悉尼的房價中位數在年增長6.4%后達到124萬澳元，墨爾本則在年增長4.5%后錄得854,000澳元。

相比之下，昆州首府布里斯班表現強勁，年增長率高達14.6%，房價中位數正式突破百萬大關，達到101萬澳元。

阿德萊德成為12月表現最亮眼的首府城市，單月上漲0.8%，中位數達908,000澳元，全年漲幅為12.8%。

珀斯同樣表現不俗，單月增長0.5%，在年增長17.2%的高速推動下，房價中位數升至950,000澳元。

此外，2025年全年偏遠地區的表現優于首府城市，不僅12月單月漲幅達到0.4%，全年的價格增速也更勝一籌。

REA Group 高級經濟學家及報告作者 Anne Flaherty 表示，2025年的價格增長主要得益于三次降息的支持。盡管預計2026年房價將繼續沖向新高，但增長速度可能會有所放緩。

值得注意的是，由于預計2026年不會進一步下調利率，若國內通脹持續，利率甚至存在上升的可能。

但 Anne Flaherty 指出，住房供應有限和持續的剛需可能會抵消澳洲儲備銀行（RBA）加息帶來的影響。同時，政府推行的5%首付計劃也可能通過提振市場（尤其是剛需房產）的需求，從而對價格形成支撐。

此外，建筑成本上升以及行業勞動力緊缺，導致房屋供應遠低于需求水平，這或將進一步推高房價。

PropTrack 的競爭對手 Cotality 周五發布的數據也印證了這一趨勢。數據顯示，2025年澳洲住宅價值激增8.6%，全國住宅中位數價值增加了約71,400澳元。

據悉，這是自2021年以來澳洲房市表現最強勁的一個年份。2021年，在疫情期間緊急低利率和創紀錄采購活動的推動下，全澳房價曾出現過24.5%的驚人漲幅。

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