上海業主“錢袋子”有保障啦！公共收益50% 補維修資金，手機就能查收支明細

公共收益指利用小區共有部位、共有設施設備獲取的收入 新民晚報記者 周馨 攝

為破解住宅小區公共收益管理不規范、資金透明度不足等痛點，進一步落實黨建引領物業治理要求，上海市房屋管理局日前發布《上海市住宅小區公共收益管理辦法（征求意見稿）》，對小區公共收益的歸集、使用、管理全流程作出系統性規范。

明確公共收益的“來龍去脈”

公共收益指利用小區共有部位、共有設施設備獲取的收入，扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后的收益，分為全體業主公共收益（如小區公共道路停車收入）和門牌幢業主公共收益（如某樓棟外墻廣告收入）。分配方式優先遵循約定，無約定則按業主專有部分面積占比確定。

收入來源涵蓋七大類別，包括共有道路或場地停車收入、公共場地商業活動及設施投放收入、內外廣告收入、共有文體設施經營收入、共有房屋出租收入、相關違約金或賠償金、資金利息等，且明確收益獲取不得改變設施用途、妨礙業主正常使用或影響物業安全。

公共收益主要用于補充專項維修資金（補充比例不低于50%，按季度入賬），也可按業主大會決定，用于業委會工作經費、代理記賬及審計費用、物業維護、房屋安全保險等合法支出。其中，專項維修資金已有明確使用范圍的項目，不得從公共收益中重復列支。

業主大會成立前，公共收入主要為停車收入，管理成本計入前期物業費，物業服務企業需按季度將公共收益交存至區房管局指定賬戶，并實行代理記賬；業主大會成立并開立賬戶后，區房管局將代管的公共收益本息一次性劃轉至業主大會公共收益子賬戶，實現管理主體平穩交接。

五大創新舉措破解管理難題

相較于2020年出臺的原有規范文件，此次《辦法》在總結實踐經驗基礎上新增五大關鍵制度設計，針對性解決當前公共收益管理中的突出問題。

《辦法》明確全市統一建立公共收入監管賬戶制度，要求以物業管理區域為單位開立專戶，全額存放公共收入，實行“專戶專儲、單獨列賬、公開透明”管理。無論是業主大會成立前由區房屋行政管理部門代管，還是成立后由業主委員會或物業服務企業管理，均需通過該賬戶歸集資金，從源頭杜絕資金截留、挪用風險。

業主大會成立后，公共收入管理將實現“自主管理+委托管理”雙軌并行。經業主大會授權，業主委員會可自行管理公共收入（需辦理稅務登記、開立監管賬戶），也可繼續委托物業服務企業管理。若已委托物業，業主大會還可通過法定程序收回委托權，充分保障業主在資金管理中的主導地位。委托管理時，物業服務合同需明確管理職責及違約責任，避免權責不清。

為解決物業更迭、業委會換屆導致的資金與賬目移交不及時問題，《辦法》規定，物業服務合同終止或業主委員會任期屆滿之日起10日內，原管理方需向新一屆業委會完整移交收支憑證、賬目等資料，并將未入賬的公共收益足額交存至業主大會公共收益子賬戶，確保資金與賬目“無縫銜接”。

公共收益使用將更趨嚴謹，業主委員會需在每年第四季度擬定并公布下一年度使用計劃。若啟動業主大會決策使用公共收益，需提前向居（村）“兩委”報告，充分發揮黨建引領作用。同時，《辦法》支持業主大會在管理規約中一次性授權業委會使用公共收益的情形、額度及程序，兼顧決策效率與監督規范。

業主的知情權將得到充分保障：小區物業管理處需公開公共收入項目清單及相關協議；每季度第一個月15日前，需在管理處、公告欄、各樓棟出入口等醒目位置張貼上一季度收支公示表，且公示至下一季度表格張貼為止。此外，業主還可通過“隨申辦”、公共收入查詢二維碼等線上渠道，便捷查詢本小區及所在樓棟的公共收益收支情況，有異議可在5日內申請查詢核實。

該《辦法》將于2026年4月1日起正式施行，有效期至2030年12月31日。新規既回應了業主對公共收益“明明白白”的訴求，也為住宅小區物業治理提供了明確指引，將推動上海小區公共收益管理邁入法治化、規范化、透明化新階段。

新民晚報原創稿件

記者：楊玉紅

編輯：施雨

編審：魏麗英