全國(guó)法拍房突破600萬(wàn)套

根據(jù)中國(guó)金融智庫(kù)首席金融學(xué)家宏皓教授稱，截至2026年初，全國(guó)法拍房數(shù)量已突破600萬(wàn)套。

根據(jù)中指研究院2026年1月12日發(fā)布的最新報(bào)告，2025年全年全國(guó)法拍房掛拍量為71.9萬(wàn)套，同比2024年下降了6.6%。與此同時(shí)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)雙降”的總體特征，全年僅成交16.9萬(wàn)套，總成交金額為2536.2億元，同比下降23.6%。

市場(chǎng)表現(xiàn)與深層原因

法拍房市場(chǎng)主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

? 價(jià)格下行壓力顯著：2025年全國(guó)法拍房成交均價(jià)為4653元/平方米，同比下降12.7%，平均折價(jià)率（成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）為74.1%。這意味著法拍房平均以不到市場(chǎng)評(píng)估價(jià)八折的價(jià)格成交。拍賣規(guī)則加劇了這一趨勢(shì)：若第一次拍賣流拍，第二次拍賣的起拍價(jià)會(huì)進(jìn)一步降低至一拍的80%，若再次流拍，價(jià)格可能更低。

? 斷供是主要來源：法拍房數(shù)量激增的根本原因之一是居民房貸斷供。2025年全國(guó)平均住房斷供率升至3.7%，相當(dāng)于每28個(gè)貸款家庭就有1個(gè)面臨斷供風(fēng)險(xiǎn)。這背后是居民部門杠桿率高企（62.5%）、就業(yè)收入波動(dòng)以及部分房產(chǎn)市值低于貸款余額形成的“負(fù)資產(chǎn)”壓力。

? 債務(wù)糾紛與企業(yè)因素：除了個(gè)人斷供，企業(yè)運(yùn)營(yíng)不善、商業(yè)債務(wù)糾紛等也是法拍房的重要來源。

區(qū)域分化明顯

法拍房市場(chǎng)呈現(xiàn)“冰火兩重天”的格局，區(qū)域分化極其顯著。

? 一線城市的核心資產(chǎn)依然堅(jiān)挺：北京、上海、深圳等一線城市的核心地段豪宅法拍清倉(cāng)率（成交/掛拍）較高，例如上海和深圳的法拍房清倉(cāng)率分別達(dá)到66.1% 和63.9%，成交均價(jià)穩(wěn)居每平方米4萬(wàn)元以上。這些房源因其稀缺性甚至出現(xiàn)溢價(jià)成交，如深圳華僑城一棟別墅經(jīng)過118輪競(jìng)價(jià)以3.64億元成交。

? 三四線城市面臨深度回調(diào)：多數(shù)三四線城市面臨人口外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足、庫(kù)存高企等問題，導(dǎo)致法拍房市場(chǎng)供過于求。2025年三四線城市法拍住宅成交均價(jià)僅為4750元/平方米，與一線城市（36196元/平方米）相差近十倍，部分城市出現(xiàn)“千元一平米”的低價(jià)房。

銀行的角色與市場(chǎng)影響

面對(duì)大量因斷供形成的不良資產(chǎn)，銀行也采取了行動(dòng)。2025年，不少銀行開始直接加入賣房行列，在京東、阿里等平臺(tái)大量掛牌“銀行直供房”，這些房源通常以市場(chǎng)價(jià)七折甚至更低的價(jià)格出售。銀行之所以選擇“以價(jià)換量”，是因?yàn)榉ㄅ姆總鹘y(tǒng)渠道的流拍率居高不下，2025年前三季度的流拍率超過85%。

法拍房的激增和低價(jià)成交對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，特別是其 “價(jià)格錨定效應(yīng)” 。當(dāng)同小區(qū)法拍房以“腰斬價(jià)”成交時(shí)，會(huì)極大沖擊周邊二手房業(yè)主的價(jià)格預(yù)期，迫使他們降價(jià)，從而形成“法拍房降價(jià)→二手房跟跌→市場(chǎng)預(yù)期惡化→更多斷供→更多法拍房”的負(fù)向循環(huán)。

專家觀點(diǎn)與未來展望

對(duì)于如何應(yīng)對(duì)這一局面，原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、房地產(chǎn)專家孟曉蘇公開呼吁“叫停法拍房”。他認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)信心極其脆弱的情況下，繼續(xù)大規(guī)模低價(jià)法拍會(huì)形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重阻礙中央“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。他建議借鑒美國(guó)2008年金融危機(jī)后的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)臨時(shí)困難的家庭實(shí)行更靈活的彈性還款安排，如允許“延期還貸”或“停息延貸”，并建立機(jī)制收儲(chǔ)法拍房，避免其低價(jià)沖擊市場(chǎng)。

綜合來看，未來法拍房市場(chǎng)可能呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：全國(guó)整體掛拍量可能因經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏而緩慢調(diào)整，但絕對(duì)數(shù)量仍處高位；市場(chǎng)分化格局將延續(xù)并強(qiáng)化，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格有望率先企穩(wěn)，而缺乏基本面支撐的區(qū)域則面臨更長(zhǎng)的價(jià)格尋底過程。