2026房價分化定局！兩個指標判斷你家房子何時止跌回暖

2026年會有一部分房子重新上漲，但還有一部分房子現在每一天都是它最好的賣點。給你兩個指標，幫你判斷你的房子什么時候能止跌。

那先來看這張圖啊，這是我們日本、美國、西班牙、香港在房價到頂之后的走勢，可以看到除了日本是真的跌了二三十年，其他地區基本上在第5年到第6年就觸底反彈了，而我們目前是已經跌到第4年了。

那再看跌幅這張圖，是各國房價從高點回撤的幅度。其實不算金融危機的極端情況，全世界其他地區的房價回撤基本上都在30%~35%左右。

而我們2025年全年的百城房價也剛剛出爐，全年二手房累計下跌了8.26%。

那都讓道，我們的房價高點在2021年，當時的百城二手房均價是16000，而目前是13855，也就是說目前我們的房價較高點已經回撤了近20%了。

所以如果有人說我們的房價會永遠跌下去，其實是不現實的。因為從數據來看，不管是時間維度還是價格維度，我們的樓市目前跌得都差不多了。

所以我在去年年初的視頻中就給出個結論，2025年的樓市是全面分化的一年。核心城市新房會更高，而二手房會更低，那數據也確實，2025年百城新房價格累計上漲了2.58%，而一線城市可能上漲了6.67%。

那么如果想要更精確的判斷房價什么時候止跌，我們就需要搞明白當前房地產的供需關系。2025年3月住建部首次把“好房子”三個字寫進了政府工作報告，就導致了整個2025年新開盤的小區和二三年前的小區之間是有代差的。

不信你們可以去看看自己城市現在的新樓盤，和自己住的房子對比一下，住房新規把小區的層高、總高、公攤、會所外立面都做了要求。

當初我們可以看到2025年越往后，各地的二手房跌的是越來越多的，就是因為各地滿足新規的新房批量開盤，對老的二手房造成了降維打擊。

所以如果你的小區附近地塊很多，而且都是規劃的住宅用地，那么你的房子大概率還會跌，因為新房全面換代了，有更大的室內空間，更高的層高和更低的容積率，而那些老的大高筒子樓現在每一天都是它最好的置換時機。

同時如果你想買新房，那我主頁也詳細拆解過住房新規，盡量去買符合“好房子”標準的房子，因為未來價格能站穩的只有核心城市的改善房型。

那如果你的預算不夠，只考慮剛需，那其實我是更建議你去租房子，因為如果只考慮當下的性價比，那么租房會比你強行上車一個剛需老二手，然后再看著它繼續下跌要更劃算一點。

那么如果你的房子附近沒有什么新房，而且所在城市是省會或者區域中心城市，那么止跌其實不遠了。那為什么這么說呢？

我們再來看需求端啊，問你們一個問題，你們覺得現在是哪些人在買房呢？A，剛需；B，改善；C，投資。那答案是改善和少部分投資，因為剛需人群現在看著這個跌幅，他們是不敢買房。

那你可能會說，那扯吧，這年頭哪還有人買房來投資呢？來看這張圖，這是每年二手房的成交面積。首先可以明顯的看到大面積改善房型的成交在肉眼可見的變多，同時一線城市300萬以下的二手房成交占比在今年出現了大幅的提升，上海的老破小被搶一度上了熱搜，原因也很簡單。

就是經過幾年的下跌，有些房子租售比已經跌出性價比了，那什么意思呢？就是像上海虹橋蓬普板塊，300萬的房子，一年租金能到7萬多，租售比來到了2.5%，而我們現在10年期國債收益率只有1.8%，你有300萬放銀行是怎么都拿不到7萬利息的，但是買房出租卻可以，而資金都是趨利的，有了套利空間自然就會有買盤。

那么這時候有人可能會提出疑問，啊，那為什么我的城市租售比也在2%左右，但是房價依舊在下跌呢？

那么還有另外一個問題，就是房租也在跌，今年整體租金下跌了3.6%，那不出意外的話，2026年房租和大家的平均收入還會降，而上海作為經濟中心，率先穩住了，所以房價何時止跌，這個問題就變成了我們何時能走出通縮，收入重新上漲。

那今年是十五規劃開年第一年，那央行和財政部也多次定調了，今年是繼續貨幣寬松的一年，那走出通縮我相信指日可待，與其去開個時間點，不如點個關注，我們一起去觀測通脹指數CPI和PPI的走勢。

總結一下，注意聽當下房價的邏輯是，只要通脹回暖，老百姓的收入增加，房租止跌，那么租售比在2%以上的城市會率先止跌，同時，符合住房新規的優質新房大概率會進一步走高，因為市場當前的需求主要是改善，而那些遠郊高層沒有租金優勢、沒有居住優勢、沒有學區優勢的房子大概率還會繼續走低。

房價間的分化會越拉越大，沒有哪個冬天不會過去，也沒有哪個春天不會到來。全國的房子價值400多萬億，市值是GDP的4倍，是我們老百姓最大的財富，這些錢不可能就此灰飛煙滅，不合邏輯。

但是需要注意的是，財富不會消失，但是會轉移。未來的房價分化很可能會和股市一樣，也許一墻之隔，一邊上漲一邊下跌，都有可能出現。