上億人受益！2026年舊改新規來了，老小區利好，你的房子要升值了

來源：大偉看樓市

2026年伊始，住建部聯合多部門推出的老舊小區改造新規正式落地，標志著我國舊改工作從“表面修繕”全面邁向“系統升級”。不同于以往“刷墻鋪路”的基礎整治，此次新規以“改面子、補里子”為核心，構建起覆蓋安全保障、功能完善、價值提升的全鏈條改造體系，直接惠及上億老舊小區居民。更值得關注的是，系統性改造不僅將顯著改善居住品質，更將激活老房資產價值，讓無數家庭實現“住房升級”與“資產增值”的雙重紅利。

舊改新規的核心突破，在于告別“重面子輕里子”的粗放模式，構建“基礎保障-功能完善-價值提升”三級改造體系，精準破解老小區的共性痛點。基礎類改造作為政策兜底項，聚焦建筑安全底線，將年久失修的屋面防水、銹蝕老化的給排水與燃氣管道、雜亂無章的電線電纜等納入重點整治范圍。這類改造以政府補貼為主，多數地區實現居民“零出資”，從根源上解決了老房“跑冒滴漏”的安全隱患。以北京為例，2025年以來通過國債資金支持，已完成逾2600部老舊電梯更新，惠及51萬余戶居民，2026年新規進一步將補貼范圍擴大至所有基礎類安全改造項目，讓老房“強筋骨”的過程無需居民額外負擔。

功能完善層面，加裝電梯成為最受關注的民生亮點，也是新規破解民生痛點的關鍵舉措。此前，加裝電梯因資金分攤不均、低層居民反對等問題進展緩慢。2026年新規明確將加裝電梯納入中央財政補助范圍，采用“梯度出資+政府補貼”的創新模式，高層住戶按比例出資，一二層住戶無需出資且可獲得相應補償，徹底破解了協商困境。北京大興區雙河南里小區的改造案例頗具代表性，該小區通過拆除廢棄垃圾井道新建電梯，實現平層入戶，49萬元的總投資中財政補貼24萬元，社會資本出資25萬元，既解決了老年居民出行難題，又未過度增加業主負擔。除電梯外，新規還推動在小區閑置空間增設健身器材、兒童游樂設施，建設社區食堂、日間照料中心等嵌入式服務設施，全力打造“一刻鐘便民生活圈”，讓老小區的生活便利度媲美新小區。

價值提升類改造是此次新規的最大亮點，讓老房“增值”從期待變為現實。新規允許符合條件的樓棟，在保障結構安全的前提下，通過優化設計增加不超過原產權面積20%的建筑面積。新增面積一部分用于配套設施建設，另一部分可直接分配給業主擴大居住空間，居民僅需按優惠標準補繳少量土地價款。浙江杭州浙工新村的改造實踐已印證了這一政策的增值效應，該小區通過業主眾籌+政府補貼的模式完成改造，不僅加裝了電梯、翻新了外立面，還實現了居住空間的優化，改造后房價從3萬元/平方米飆升至5萬元/平方米，較周邊同年代小區高出30%。此外，部分城市推出的“拆墻并院”模式，將分散院落整合為治理共同體，統籌規劃停車位與消防通道，進一步提升了小區宜居性與市場競爭力。

大規模改造的順利推進，離不開多元化的資金保障機制。新規構建了“政府補、居民出、市場融”的三方合力模式，既減輕了政府財政壓力，又調動了各方積極性。政府補貼重點覆蓋基礎類改造，確保安全底線不缺位；完善類和提升類改造則鼓勵居民通過出資、使用住宅專項維修資金、提取住房公積金等方式參與，實現“共建共享”；社會資本被引導進入養老托育、便民商業等可持續運營領域，通過獲得改造后設施的產權或經營權實現收益閉環。中建華宇電梯董事長丁志華指出，中央資金補貼起到了“藥引子”作用，能有效撬動業主出資、推動社會資本參與，解決了以往項目“啟動難”的問題。這種資金模式讓舊改從“政府獨角戲”變為“全民大合唱”，為改造項目的落地見效提供了堅實保障。

對于居民而言，舊改帶來的不僅是居住品質的提升，更是房產價值的實質性增長。數據顯示，基礎設施改善較好的老舊小區，房產價值平均提升10%-15%；環境優化顯著的小區，升值幅度可達15%-20%；而安全保障升級能使房產價值提升5%-10%。核心區老房的升值潛力更為突出，北京西城區部分老舊小區改造后，單價上漲5000-8000元/平方米；七臺河市新富小區改造后，每平方米房價上漲超1000元，讓留守居民切實享受到了資產增值紅利。值得注意的是，價值提升存在區域分化：一線城市核心區及強二線城市成熟板塊的老房，憑借稀缺配套資源，升值空間最大；三四線城市非核心區域的老房，多以保值為主。納入完整社區建設試點的小區，因享受更多政策傾斜，市場競爭力將進一步增強。

面對這場惠及上億人的民生與資產雙重紅利，居民應主動參與、理性決策，才能最大化享受政策福利。首先要及時關注社區改造申報信息，主動參與意愿調研，讓改造方案更貼合需求；其次要理性協商出資與利益分配方案，尤其是加裝電梯、擴容增面等項目的樓層分攤比例，借鑒順義區某小區“高層多擔、低層免繳”的梯度分攤模式，化解鄰里矛盾；最后要積極參與改造后物業管理制度建設，按時繳納物業費和電梯維護費，保障改造成果長效維持。

2026年舊改新規的落地，不僅是對老舊小區物理空間的升級，更是對居民生活品質與資產價值的重塑。從“修修補補”到“系統升級”，從“面子工程”到“里子革命”，舊改正在讓無數老小區煥發新生，讓上億居民實現“住有所居、居有所安、安有所值”的美好愿景。對于老小區居民而言，主動擁抱政策紅利、積極參與改造進程，就能讓陪伴多年的老房子完成“華麗轉身”，成為承載幸福生活的優質資產。