筑底與分化并行：從房企“成績單”看房地產行業新變化丨年度對話

2026年伊始，回望剛剛過去的2025年，中國房地產行業在深度調整中呈現出復雜的圖景。

據中指研究院、克而瑞等機構發布的《中國房地產銷售額排行榜榜單》來看，2025年，保利發展蟬聯銷冠，與中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國位居前五位，而萬科則跌出前五。

雖然2025年房企業績整體延續筑底態勢，但可喜的是，部分企業業績明顯回暖。據克而瑞研究中心統計，2025年累計業績同比增長的房企占比為24%，其中同比增幅大于30%的企業數量占到12家。

韌行致遠，共筑“好房”丨2025年“時代榜樣·封面-華西房產TOP50年度對話活動舉辦在即，本期我們從房企“成績單”看房地產行業的新變化。

2025年銷售額超千億的房企有10家，同比減少1家

全國商品房銷售規模曾在2021年達到歷史高點，當年銷售面積17.94億平方米，銷售金額達18.19萬億元，此后逐年下降。

2025年，百強房企銷售額仍處于下滑通道。據中指研究院數據，千億房企數量由2024年的11個下降至10個，百億房企數量由2024年的86個下降至73個。

2025年銷售額超千億的房企依次是保利發展（2530億元）、綠城中國（2519億元）、中海地產（2512億元）、華潤置地（2336億元）、招商蛇口（1960.2億元）、萬科（1339億元）、建發房產（1220.8億元）、中國金茂（1135億元）、越秀地產（1085億元）和濱江集團（1017.6億元）。這十家房企已連續五年登上百強榜。

其中，保利發展已經連續三年登上百強榜榜首，中海地產連續三年躋身銷售榜前三，2025年它被綠城中國趕超而位列第三名。包括前三甲在內，前十名房企的銷售總額均值持續下降，2025年同比下降15.96%。

中指研究院分析稱，前十名房企的優勢在于融資便利、較強的經營開發能力和穩健的公司治理，且抓住了核心城市的改善性需求。十強席位中，民營房企僅剩萬科和濱江集團，而萬科擁有國資大股東支持，“國資化”趨勢基本成形。此外，僅有中國金茂的銷售額有所增長，同比提升15.52%。

央國企整體表現較好，42%的央國企業績增長

在克而瑞發布的2025年1-12月典型企業銷售情況表中，可以看出，2025年典型房企中累計業績同比增長企業共有24家，其中同比增幅大于30%的企業數量有12家，部分企業業績大幅回暖，例如嘉里建設同比增幅達1646.5%，江山萬里置業同比增幅達731.3%。

但若從全年銷售規模超過1000億元檔來看，房企中民營房企僅有1家，越靠后的檔位民營房企占比越高。在市場筑底，且多數房企流動性仍然承壓的背景下，資本更傾向于投資較為穩健的國央企和大型房企。

據克而瑞統計，央企中業績增長的企業占比為42.9%，其中千億房企中國金茂同比增幅達到了15.5%，國企中增長的企業占比為28%。相比之下，民營房企為15.2%，混合所有制房企更是僅有12.5%。

部分民企堅持區域深耕，表現穩健

盡管整體承壓，部分民企通過精細化運營和區域深耕策略，依然實現了逆勢增長或穩住了基本盤。例如，濱江集團、大華集團在保持銷售業績的同時維持一定投資規模，如濱江集團持續深耕核心城市，濱江集團深耕杭州，銷售額和拿地金額均位列杭州市前列。

在成都，龍湖集團、新希望地產、邦泰集團以及潤達豐濱江等企業堅持區域深耕，布局城市韌性較強助力其銷售規模后來居上，尤其是潤達豐濱江，通過“小而美”的精準布局、與頭部房企或其他合作方聯合拿地降低資金壓力，主打適配本地需求的高性價比或細分領域高品質產品，同時嚴控成本與現金流，輔以精細化運營和本土口碑沉淀強化競爭力。

出險房企債務重組進程加速，化債模式發生根本轉變

與此同時，多家出險房企的債務重組在2025年取得關鍵性突破。

去年11月，融創宣布約96億美元的境外債務重組獲香港高等法院批準，重組計劃條件均已達成；次日，碧桂園宣布境外債務重組方案在債權人會議上順利通過，在兩個債務組別的投票中，均獲得出席并投票的債權人中超過75%債權金額的贊成票。

2025年下半年以來，包括旭輝、世茂、禹洲、佳兆業、時代中國等宣布各項境外債務重組條件均已獲達成，重組方案全面生效；龍光的境外重組方案也在9月份獲得了超80%的債權人支持。

當前，房企的債務重組進程明顯加快，并且化債模式發生根本轉變，從過去的“以展期為主”轉向“實質性削債”，多數企業境外債務重組削減幅度超過50%。業內認為，此番化債落地后，將降低房企短期內的償債壓力和利息成本，使企業能聚焦“保交樓”和輕資產轉型。房地產行業的風險化解正進入重要的窗口期。

封面新聞記者 韓欽清