天津祭出“限跌令”，開發商真的開心嗎？

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作者|深水財經社 肖瑟

對于一些人來說，穩定價格的最簡單直接的做法就是限制交易價格，不準跌，或者不準漲就行了。但是現實中真的是“一限就靈”嗎？

最近據媒體報道，天津市住建部門召集本地主要開發商開會，口頭傳達了一項重磅新規，新建商品房成交價格不得超過備案價上下10%，超5%需申請審批，超10%則直接無法網簽。

這項被市場解讀為“救市限價令”的政策，在天津樓市引發軒然大波。

一邊是部分樓盤緊急收回大額優惠，忙著鎖定客戶；另一邊是開發商內部對政策的分歧，資金鏈緊張的中小房企愁眉不展，頭部房企則態度謹慎。

在全國樓市仍處調整期的背景下，天津此番出手究竟能否穩住市場？對掙扎在虧損邊緣的開發商而言，這是“救命稻草”還是“緊箍咒”？

天津加入價格管控城市

天津樓市的政策轉向，來得有些突然。

回溯至2024年10月，天津市剛剛出臺政策，全面取消新建商品住房和二手住房的購買、轉讓限制，同時明確“不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導”，給予市場充分的定價自主權。

當時的政策導向，是通過松綁激發市場活力。

但市場的反應并未如預期般積極。2025年天津樓市繼續以價換量，環城區域成為價格戰的重災區。

比如津南區很多項目備案價定得高，實際銷售時折扣能給到八折甚至七五折，有的樓盤還通過送車位、送裝修包變相降價，降價是一個死循環，降價越多越沒人買。

正是在這樣的背景下，管控政策悄然醞釀。

2026年1月4日，還有市民在天津市住建委官網咨詢“低于備案價15%是否需要重新備案”，當時官方的回復仍是依據2024年10月的政策，強調定價的市場自主性。

短短5天后，政策風向就發生了逆轉。

據第一財經報道，此次新規采用“分層管控”模式：

新增銷售許可項目需按樓棟申報“中間價”，參考成本、歷史成交價和周邊房價確定，成交價上下浮動不超過10%；

已取得銷許的存量項目，優惠5%以上需向區住建委書面說明，優惠10%以上需提交風險評估報告，優惠15%以上則直接關閉網簽通道。

對于備案價虛高的老項目，采用“一事一議”的彈性處理方式。

1月12日，多家媒體向津南區、東麗區住建委核實政策真偽，相關科室負責人均確認了1月9日會議傳達的內容，明確政策核心目的是“防止新房銷售價格過快下跌”。

河東區住建委工作人員則補充說明，政策不會“一刀切”，會結合樓盤及周邊房價情況靈活執行，最終目標是“穩房價，促進市場平穩健康發展”。

不過截至目前，天津市住建委仍未發布正式書面文件，政策細則仍在細化中。

20城“限跌”往事

天津并非首個對新房成交價設限的城市。梳理2021年以來的樓市調控史，全國已有超20座城市出臺過類似的“限跌令”，核心集中在2021-2023年的樓市調整期。

2021年8月，珠海率先出臺政策，要求新房成交價不低于備案價90%，超幅度則網簽受限，2022年4月又將下限放寬至85%，允許滯銷項目申請調整。

同期，江陰、中山、惠州等城市陸續跟進，大多將降價下限設定在備案價的85%，通過限制網簽或要求書面備案的方式保障執行。這些政策的出臺背景，均是當地出現房企惡性降價、市場秩序混亂的情況。

但多數城市的“限跌令”并未持續太久。

2024年以后，隨著市場下行壓力加劇，房企降價去化的需求愈發迫切，多地開始松動管控，沈陽、唐山等城市允許滯銷項目“一事一議”下調備案價，團購、尾盤銷售不計入跌幅比例；不少城市更是直接在問政平臺表示，商品房定價屬于市場行為，政府不再干預。

與以往其他城市“只限跌不限漲”不同，天津此次新規明確“上下浮動不超過10%”，同時管控漲跌兩端。但是由于現在是市場下行期，房價下跌是主流，所以其目的其實就是“限跌”。

2025天津樓市圖景

天津此番緊急出手管控價格，根源在于2025年樓市的持續低迷。

克而瑞發布的數據顯示，2025年天津新建商品住宅銷售金額1165.1億元，同比下降21.3%；銷售面積658.0萬平方米，同比下降21.1%，量價雙降的態勢十分明顯。

價格方面，呈現“上半年波動、下半年持續下行”的特征。國家統計局的價格指數顯示，2025年1-6月天津新建住宅價格環比漲跌互現，1月微漲0.02%，4月則環比下跌1.1%；7月起進入持續下降通道，11月環比跌幅0.4%，同比下降2.2%，直至12月才因政策預期出現微漲0.28%。

庫存高企是天津樓市的另一大痛點，而且天津的去化周期多年來一直居高不下，歷史上曾經達到過30多個月的超長去化周期。

到目前，據有媒體測算，天津新房去化周期仍然高達18~20個月的區間，遠超最長18個月的合理區間，其中環城和遠郊區域的去化壓力最大。

這也是為何此次新規在津南、東麗等區域率先推進落實，這些區域備案價虛高、降價促銷最為集中，是市場秩序整治的重點。

能把房價托起來嗎

在政策出臺后，不少市場聲音將其視為天津樓市的“止跌信號”。但限制新房降價，真的能起到托市作用嗎？

我們認為，答案并非簡單的“能”或“不能”，關鍵要看能否破解二手房對新房的價格下拉壓力。

和全國樓市一樣，當前天津樓市也同樣面臨“新房價格高于二手房”的“正掛”局面，而新房價格由于收到開發商成本壓力和政府限制，很難像二手房那樣隨意降價。

但是要知道，二手房的價格是市場真實供需的體現，大量低價二手房的存在，會持續拉低購房者對區域房價的心理預期。

即便新房被限制降價，購房者也會拿周邊二手房價格做對比，覺得新房“性價比不高”，進而選擇觀望或轉向二手房市場。這種情況下，新房成交量難以真正回暖，托市效果自然會打折扣。

短期來看，政策確實能遏制新房市場的惡性降價，但這個也只能是形式上的，開發商迫于規定，而收回優惠或者收回贈送。

但從中長期看，若二手房價格持續下行，新房價格的“剛性約束”可能會導致市場供需失衡加劇，庫存進一步積壓。

如果監管跟不上，政策很可能陷入“名存實亡”的尷尬境地，這也是此前多地“限跌令”最終失效的重要原因。

開發商的喜與憂

面對這項突如其來的新規，天津開發商群體的態度呈現明顯分化，核心差異在于企業的資金狀況和項目布局。

事實上，開發商降價本來就是迫不得已，但是如果不降價快速動銷，自身的資金鏈就會出問題。而不讓降價對于一些資金鏈緊繃的開發商來說，反而可能是適得其反。

對資金實力雄厚、項目集中在核心區的頭部房企而言，可能對于新規沒啥感覺，反正他們也不急著賣。核心區項目本身價格堅挺，不需要靠降價去化。

但對中小房企和布局在環城、遠郊區域的項目來說，政策無疑是“雪上加霜”。

2025年，房企整體虧損面持續擴大，近日綠地控股、華夏幸福、津投城開等多家房企已預告2025年繼續虧損，其中綠地控股預計虧損160-190億元，津投城開上半年更是出現凈資產由正轉負的情況，短期償債能力極弱。

這些企業原本寄希望于年底大幅促銷回籠資金，政策的出臺直接阻斷了這條路徑。對這類企業而言，無法通過降價快速去化，資金鏈斷裂的風險將進一步上升。

值得注意的是，即便是態度謹慎的頭部房企，也對政策的執行細節充滿擔憂。現在新規只是口頭傳達，沒有正式文件，各個區的執行標準不明確，關鍵是如何審批？如果浮動超5%就要申請，要是審批不及時，客戶可能就走了。

天津的新房價格浮動限制政策，本質上是用行政手段為下行的樓市“托底”，傳遞穩定市場預期的信號。但單一的價格管控難以解決樓市的根本問題，反而還會帶來新的問題。

（全球市值研究機構深水財經社獨家發布，轉載引用請注明出處。）

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