電建地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、大悅城共話“好房子新內(nèi)涵”｜產(chǎn)品力100峰會(huì)后記

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）

1月8日，“為更好 啟新篇——2025中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力TOP100發(fā)布會(huì)”成功召開(kāi)。 克而瑞聯(lián)席董事長(zhǎng)丁祖昱先生、克而瑞CEO張燕女士， 普睿數(shù)智科技副總裁、合伙人孟音女士與來(lái)自標(biāo)桿房企的多位嘉賓，通過(guò)主題演講、圓桌對(duì)話，探討當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品力創(chuàng)新迭代亮點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，為企業(yè)提供實(shí)踐參考與啟示，為行業(yè)產(chǎn)品力發(fā)展助力。

產(chǎn)品力100

來(lái)自中國(guó)電建地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、大悅城控股的高管?chē)@《聚焦好房子新內(nèi)涵，共啟產(chǎn)品活力新篇章》主題展開(kāi)圓桌對(duì)話，主要內(nèi)容如下：

議 題：聚焦好房子新內(nèi)涵，共啟產(chǎn)品活力新篇章

主持人：孟 音 普睿數(shù)智科技副總裁、合伙人

對(duì)話嘉賓：

于建勛 中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理

顧毓斌 保利發(fā)展浙江大區(qū)副總經(jīng)理

李 恒 綠城中國(guó)研發(fā)設(shè)計(jì)中心副總經(jīng)理

李 恩 越秀地產(chǎn)生產(chǎn)管理中心總經(jīng)理

韓冰皓 大悅城控股產(chǎn)品中心副總經(jīng)理

主持人孟音表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到品質(zhì)深耕的關(guān)鍵階段。每個(gè)房企對(duì)“好房子”都有自己的深刻理解。從普睿來(lái)看，好房子的建造不是單一標(biāo)準(zhǔn)，而是全鏈條的體系建設(shè)，包括客戶需求的適配和在地化的轉(zhuǎn)變等，是一個(gè)體系化的建設(shè)。

以下是對(duì)話嘉賓觀點(diǎn)精選：

孟音：在好房子落地方面，如何搭建適配的全鏈路體系，既守住標(biāo)準(zhǔn)底線，又兼顧落地效率與成本平衡？

于建勛：首先要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)體系，筑牢品質(zhì)底線。

為全面貫徹中央關(guān)于城市工作與住房發(fā)展的戰(zhàn)略部署，中國(guó)電力建設(shè)集團(tuán)有限公司于2025年12月在原電建地產(chǎn)好房子標(biāo)準(zhǔn)上正式發(fā)布中國(guó)電建“好房子”品牌標(biāo)準(zhǔn)?！吨袊?guó)電建好房子品牌標(biāo)準(zhǔn)》的“安全、健康、綠色、智慧、精工、和美”六大維度及詳細(xì)品質(zhì)要求一一發(fā)布，26個(gè)專(zhuān)項(xiàng)、75個(gè)要點(diǎn)、165項(xiàng)品質(zhì)控制參數(shù)，可落地可評(píng)價(jià)。進(jìn)一步深化好房子標(biāo)準(zhǔn)：安全（五防安全居：防洪澇、防火、防盜、防疫、防墜等）；健康（七悅健康家）；綠色（六綠低碳宅）；智慧（四智科技園）；精工（五準(zhǔn)精益房）；和美（美學(xué)三步曲）。

這套嚴(yán)苛而前瞻的標(biāo)準(zhǔn)，并非空中樓閣。已通過(guò)中國(guó)電建和美理念的“綠水青山”產(chǎn)品系，在全國(guó)多個(gè)核心城市結(jié)出了碩果。北京長(zhǎng)安華曦府上演“日光”傳奇，多次加推即罄；鄭州中原華曦府開(kāi)盤(pán)清盤(pán)，榮登區(qū)域銷(xiāo)量榜前列；鄭州高新華曦府首開(kāi)去化91%，攬金2.72億；北京山谷文旅項(xiàng)目在低迷市場(chǎng)中逆勢(shì)熱銷(xiāo)，斬獲行業(yè)殊榮。這些現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目的成功，本質(zhì)上是“好房子”標(biāo)準(zhǔn)初步實(shí)踐所贏得的市場(chǎng)口碑與客戶信任的集中體現(xiàn)。

二是多環(huán)節(jié)協(xié)同，實(shí)現(xiàn)電建特色好房子的打造和落地。

中國(guó)電建地產(chǎn)以產(chǎn)品研究院牽頭，協(xié)同客研、設(shè)計(jì)、成本、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等多個(gè)部門(mén)，多職能前置介入研發(fā)，施工過(guò)程數(shù)字化管控，交付和服務(wù)體驗(yàn)閉環(huán)，后評(píng)估反哺產(chǎn)品迭代，不斷深化改革創(chuàng)新，打造三好“好房子、好服務(wù)、好社群”五力“產(chǎn)品力、成本力、交付力、服務(wù)力、品牌力”十美的好產(chǎn)品?！昂梅孔印辈皇菃我画h(huán)節(jié)的卓越，而是全鏈條的協(xié)同進(jìn)化。唯有將標(biāo)準(zhǔn)嵌入流程、將數(shù)據(jù)貫穿節(jié)點(diǎn)、將客戶置于中心，才能真正實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)、高效率、可持續(xù)的住宅產(chǎn)品落地。

李恩：關(guān)鍵路徑一：體系化產(chǎn)品研發(fā)，將痛點(diǎn)轉(zhuǎn)化為具體標(biāo)準(zhǔn)。

要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性落地，首先要建立一套基于全周期客戶洞察、清晰可執(zhí)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系。例如，越秀“好產(chǎn)品”體系的技術(shù)底盤(pán) —— 10+N健康人居科技，并非憑空設(shè)計(jì)，而是基于 1萬(wàn)多條真實(shí)的客戶原聲，涵蓋超100個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)措施、200余個(gè)量化細(xì)節(jié)與配置要求來(lái)具體痛點(diǎn)解決方案，從安全、舒適、綠色、智慧四個(gè)維度提升住宅品質(zhì)，深度解決人居痛點(diǎn)。

關(guān)鍵路徑二：通過(guò)技術(shù)和管理創(chuàng)新，消化高品質(zhì)帶來(lái)的增量成本，甚至將其轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期溢價(jià)。

通過(guò)供產(chǎn)合作，引入技術(shù)創(chuàng)新、實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化，形成企業(yè)自己的供應(yīng)鏈杠桿，向“鏈長(zhǎng)”角色轉(zhuǎn)變，通過(guò)規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化的集采，在保障品質(zhì)的同時(shí)降低采購(gòu)成本。同時(shí)，優(yōu)勢(shì)供方技術(shù)創(chuàng)新推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，能有效實(shí)現(xiàn)成本控制。

其次，以組織與模式創(chuàng)新提效。這需要變革內(nèi)部協(xié)作與管理模式，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部組織融合，通過(guò)管理優(yōu)化降本增效。越秀地產(chǎn)將產(chǎn)品、工程、運(yùn)營(yíng)三大中心合并為“生產(chǎn)管理中心”，打破部門(mén)墻，從機(jī)制上保障了設(shè)計(jì)意圖到施工建造的一體化貫通，顯著提升了協(xié)同效率與交付品質(zhì)。

孟音：“好房子”客研方面，客戶最關(guān)心的維度是什么？又該如何融入系統(tǒng)性落地的全流程？

顧毓斌：保利發(fā)展一方面結(jié)合全國(guó)統(tǒng)一的40面客平臺(tái)持續(xù)收集客戶的原聲，從日常的反饋中獲取到 客戶的真實(shí)痛點(diǎn)和需求。另一方面在每個(gè)項(xiàng)目獲取前就會(huì)做深度的客戶研究解讀，建立了一 套客戶深訪與量訪結(jié)合的研究機(jī)制，我們會(huì)錨定客戶的主力群體，并且從現(xiàn)狀生活中分析得 出未來(lái)改善的需求，聚焦核心的生活場(chǎng)景，并從美學(xué)設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、戶內(nèi)功能到硬件配置 進(jìn)行細(xì)分的策劃。從整體上來(lái)看，我們認(rèn)為客戶總體最為關(guān)心的維度是：戶內(nèi)質(zhì)量（包括滲 漏、空鼓開(kāi)裂、漏煙反味）這是最基礎(chǔ)的要求，第二是公區(qū)質(zhì)量的維護(hù)，第三是社區(qū)的儀式 感、舒適度和景觀的品質(zhì)，最后是服務(wù)的效率和專(zhuān)業(yè)程度。因此，我們?cè)诒＠暮梅孔咏ㄔO(shè) 中，聚焦好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活，建立了一套六維價(jià)值體系，包括美學(xué)耐久、舒適、綠色、 智慧、鄰里、美學(xué)，并且這套標(biāo)準(zhǔn)是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一一匹配對(duì)應(yīng)的一套體系，不僅在 建造交付時(shí)，有產(chǎn)品的兌現(xiàn)，在長(zhǎng)期運(yùn)維中，更有服務(wù)的持續(xù)提供。

李恩：客戶訴求之變，倒逼產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)迭代：從“物理空間”到“精神歸處”

過(guò)去，房子的標(biāo)準(zhǔn)多由建設(shè)規(guī)范與技術(shù)參數(shù)定義。而現(xiàn)在，房子正從一個(gè)物理容器，演變?yōu)槌休d人們情感與文化的“精神歸處”。我們通過(guò)真實(shí)的客戶研究，去洞察客戶需求的趨勢(shì)、發(fā)現(xiàn)規(guī)律并貫穿到開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。我們發(fā)現(xiàn)客戶的核心需求可以概括為3個(gè)層次： 1. 底線性需求：解決基礎(chǔ)痛點(diǎn)；2. 品質(zhì)性需求：追求更好的生活，追求空間的舒適與更多元的生活場(chǎng)景；3. 精神性需求：從“住得好”到“精神有歸屬”，向往文化與智慧。

孟音：“好房子”標(biāo)準(zhǔn)化方面，房企該如何錨定統(tǒng)一核心標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)因地制宜的系統(tǒng)性適配與落地？

于建勛：在“好房子”從國(guó)家倡導(dǎo)走向地方實(shí)踐的過(guò)程中，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與在地化適配構(gòu)成一對(duì)核心張力。政策要求底線一致（如安全、舒適、綠色、智慧），但城市能級(jí)、氣候條件、文化習(xí)慣、市場(chǎng)需求差異顯著。房企若想既守住“好”的本質(zhì)，又實(shí)現(xiàn)高效落地，需構(gòu)建“1個(gè)核心標(biāo)準(zhǔn)+N個(gè)地域適配策略+X個(gè)融入在地文化微創(chuàng)新機(jī)制”的系統(tǒng)性適配框架：

1個(gè)核心標(biāo)準(zhǔn)：例如電建好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，作為全集團(tuán)項(xiàng)目的底線和核心要求

N個(gè)地域適配策略：例如電建建立四檔七級(jí)匹配機(jī)制：基于城市特點(diǎn)和客戶地圖，形成2類(lèi)城市、9類(lèi)土地劃分、12類(lèi)客戶描摹及4條產(chǎn)品系，匹配4檔7級(jí)的成本檔，適配不同城市和客戶，搭建全矩陣產(chǎn)品模型。

X個(gè)融入在地文化微創(chuàng)新機(jī)制：例如電建不同項(xiàng)目對(duì)在地文化的演繹——文化符號(hào)的設(shè)計(jì)語(yǔ)言融入；對(duì)不同城市政策紅利精準(zhǔn)對(duì)接——形成屬地化高贈(zèng)送策略的深入研究、挖掘和應(yīng)用，作為產(chǎn)品打造的基礎(chǔ)底板。

顧毓斌：首先，我們認(rèn)為好房子的基礎(chǔ)應(yīng)該是國(guó)家好房子的“安全、舒適、綠色、智慧”，這是錨定 不變的底盤(pán)。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)該以客戶為中心，也就是我們保利的前置讀懂客戶，聚焦客戶 的需求，針對(duì)這些關(guān)鍵維度進(jìn)行差異化的演繹。也就是保利發(fā)展的三好六維價(jià)值中，我們鉚 釘了六大關(guān)鍵維度，首先耐久、舒適、綠色、智慧、鄰里是不變的產(chǎn)品力底盤(pán)，我們?cè)O(shè)定了 大量的硬件基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，提升了產(chǎn)品力的底線，而外顯的表達(dá)，則是根據(jù)城市和客群，打造的 在地文化及美學(xué)體系。

韓冰皓：大悅城近年產(chǎn)品力的成長(zhǎng)與進(jìn)步，核心源于對(duì)客戶需求的深度洞察，“主動(dòng)健康、場(chǎng)景生活” 正是基于這一洞察的戰(zhàn)略凝練。

我們始終認(rèn)為，客戶洞察的重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)，當(dāng)前行業(yè)的核心問(wèn)題是洞察不夠深入，而非過(guò)度。為此，我們摒棄表層調(diào)研，重點(diǎn)開(kāi)展時(shí)長(zhǎng)四五個(gè)小時(shí)的深度訪談，讓客戶跳出問(wèn)卷框架，直面吐槽居住痛點(diǎn)、表達(dá)真實(shí)訴求，這些 “臉紅” 的反饋，正是我們解決產(chǎn)品問(wèn)題的核心答案。

同時(shí)，我們搭建了專(zhuān)屬實(shí)驗(yàn)室 —— 它并非傳統(tǒng)樣板間的展示場(chǎng)景，而是邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)及實(shí)際客戶，在這里重現(xiàn)開(kāi) party、過(guò)生日等真實(shí)家庭生活場(chǎng)景，打破傳統(tǒng)樣板間的固有邏輯，重新解構(gòu)客戶真實(shí)需求。

總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)行業(yè)面臨困惑、找不到發(fā)展方向時(shí)，向客戶要答案，就是大悅城好房子標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)與落地的核心戰(zhàn)略。

孟音：前期項(xiàng)目預(yù)售階段的產(chǎn)品表達(dá)與后期交付和服務(wù)之間的平衡承接？

于建勛：在“好房子”從國(guó)家倡導(dǎo)走向地方實(shí)踐的過(guò)程中，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與在地化適配構(gòu)成一對(duì)核心張力。政策要求底線一致（如安全、舒適、綠色、智慧），但城市能級(jí)、氣候條件、文化習(xí)慣、市場(chǎng)需求差異顯著。房企若想既守住“好”的本質(zhì)，又實(shí)現(xiàn)高效落地，需構(gòu)建“1個(gè)核心標(biāo)準(zhǔn)+N個(gè)地域適配策略+X個(gè)融入在地文化微創(chuàng)新機(jī)制”的系統(tǒng)性適配框架：

孟音：在好房子的核心標(biāo)準(zhǔn)逐步達(dá)成共識(shí)之際，各個(gè)房企正在面臨的核心挑戰(zhàn)、自身優(yōu)勢(shì)及破局路徑分別是什么？

于建勛：當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已從“有沒(méi)有房子住”全面轉(zhuǎn)向“住得好不好”的新階段。在政策引導(dǎo)、市場(chǎng)倒逼與消費(fèi)者覺(jué)醒的三重驅(qū)動(dòng)下，“好房子”不再只是口號(hào)，而是房企生存與競(jìng)爭(zhēng)的核心命題。中國(guó)電建地產(chǎn)作為央企代表，其產(chǎn)品戰(zhàn)略動(dòng)向具有典型意義，從“造房子”轉(zhuǎn)向“營(yíng)造生活”，中國(guó)電建地產(chǎn)提出“好房子、好服務(wù)、好社群”三位一體，將產(chǎn)品延伸至生活方式，這種轉(zhuǎn)型不僅增強(qiáng)客戶獲得感，也構(gòu)建了產(chǎn)品特色。難點(diǎn)在于如何打通全鏈條，實(shí)現(xiàn)覆蓋從看房到入住后的全方位價(jià)值服務(wù)，構(gòu)建非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壁壘。對(duì)于中國(guó)電建地產(chǎn)而言，后續(xù)重點(diǎn)是要形成“以用戶為中心的系統(tǒng)性產(chǎn)品力”建設(shè)：不是堆砌配置，而是精準(zhǔn)滿足真實(shí)生活需求；不是單點(diǎn)創(chuàng)新，而是全鏈條高效協(xié)同；不是短期交付，而是長(zhǎng)期價(jià)值兌現(xiàn)。

顧毓斌：①我們保利發(fā)展目前已經(jīng)走到了銷(xiāo)售規(guī)模第一，跟其他企業(yè)相比，我們可能面臨更大的城市 進(jìn)入范圍，更多種類(lèi)型、不同售價(jià)的項(xiàng)目，甚至我們還得解決存量項(xiàng)目如何打造好房子。而 同時(shí)作為頭部企業(yè)，面臨競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)的期待，我們還需要打造具有引領(lǐng)性的好房子。這代表著我們一手要抓創(chuàng)新標(biāo)桿，一手還要不斷抬高品質(zhì)的底盤(pán)。

②面對(duì)這個(gè)情況，我們目前一方面是在內(nèi)部建立六維價(jià)值體系，不論是什么層級(jí)的項(xiàng)目，從價(jià)值維度，會(huì)有統(tǒng)一拉通的底盤(pán)和價(jià)值觀，我們根據(jù)項(xiàng)目的條件，重點(diǎn)適配項(xiàng)目合適的投入 和配置。第二是我們不斷在打造封面級(jí)的項(xiàng)目，去拉高上限，并且重構(gòu)我們的供應(yīng)鏈體系，去探索創(chuàng)新。

③我們希望通過(guò)體系、供應(yīng)鏈、模塊創(chuàng)新三方面的不斷迭代，保證好房子真正實(shí)現(xiàn)“住有優(yōu) 居”且不斷生長(zhǎng)，應(yīng)對(duì)未來(lái)更多元的市場(chǎng)變化。

李恒：推進(jìn)過(guò)程中，我們面臨兩大突出挑戰(zhàn)：

一是行業(yè)非理性?xún)?nèi)卷，競(jìng)爭(zhēng)從表層延伸到性能化參數(shù)過(guò)度比拼，如部分項(xiàng)目盲目追求 TDS≤10 毫克的極端直飲水標(biāo)準(zhǔn)，既存實(shí)現(xiàn)疑問(wèn)，長(zhǎng)期飲用還可能危害健康，誤導(dǎo)客戶需求導(dǎo)向；

二是標(biāo)準(zhǔn)落地與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同不足，當(dāng)前市場(chǎng)雖有各類(lèi)產(chǎn)品設(shè)備，但符合綠城標(biāo)準(zhǔn)、兼具穩(wěn)定性與綜合性的供給仍有欠缺。

針對(duì)這些問(wèn)題，綠城后續(xù)將重點(diǎn)推進(jìn)兩項(xiàng)工作：1、引導(dǎo)行業(yè)回歸理性競(jìng)爭(zhēng)，以真實(shí)客戶需求和科學(xué)健康標(biāo)準(zhǔn)為導(dǎo)向，規(guī)避非理性參數(shù)比拼。2、深化產(chǎn)業(yè)鏈共研，與供應(yīng)商及合作伙伴攜手開(kāi)展定制化生產(chǎn)，解決產(chǎn)品穩(wěn)定性、綜合性不足的問(wèn)題，推動(dòng)好房子標(biāo)準(zhǔn)落地見(jiàn)效。

李恩：落地階段的核心難點(diǎn)集中在兩大方面：

甄別客戶真實(shí)需求，核心挑戰(zhàn)在于客戶難以系統(tǒng)化、完整表達(dá)自身需求，且存在 “千人千面” 的需求差異，無(wú)法直接通過(guò)簡(jiǎn)單問(wèn)詢(xún)獲取精準(zhǔn)方向。越秀構(gòu)建持續(xù)滾動(dòng)的數(shù)據(jù)洞察體系，整合產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)與客戶交流數(shù)據(jù)，通過(guò)數(shù)據(jù)分析挖掘客戶需求的核心趨勢(shì)與內(nèi)在規(guī)律，以此精準(zhǔn)甄別真實(shí)需求。

平衡需求滿足與落地可行性：明確客戶需求后，需在多元需求中找準(zhǔn)落地路徑，核心考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力 —— 既要平衡成本投入、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)出的商業(yè)邏輯，又要保障銷(xiāo)售承諾與最終交付的一致性。越秀從組織與執(zhí)行層面優(yōu)化，通過(guò)完善組織體系、規(guī)范生產(chǎn)工作流程，提升動(dòng)態(tài)敏捷響應(yīng)能力，在需求滿足、成本控制、承諾兌現(xiàn)之間尋求動(dòng)態(tài)平衡。

韓冰皓：大悅城在好房子體系建設(shè)中，面臨的核心挑戰(zhàn)與行業(yè)普遍情況一致，關(guān)鍵在于對(duì) “內(nèi)卷” 的理性看待與應(yīng)對(duì)：

我們認(rèn)為，適度內(nèi)卷并非壞事 —— 在行業(yè)基本面不夠健康的當(dāng)下，內(nèi)卷實(shí)則推動(dòng)企業(yè)將更多優(yōu)質(zhì)資源和產(chǎn)品價(jià)值給到客戶，是行業(yè)補(bǔ)短板、提品質(zhì)的一個(gè)過(guò)程。

但真正的挑戰(zhàn)在于 “盲目?jī)?nèi)卷”：即脫離客戶真實(shí)需求與企業(yè)自身能力，單純跟風(fēng)堆料，以營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)邏輯無(wú)節(jié)制堆砌配置的行為。

針對(duì)這一挑戰(zhàn)，我們的解決核心是堅(jiān)守 “長(zhǎng)期主義”。內(nèi)卷終會(huì)過(guò)去，而避免盲目?jī)?nèi)卷的唯一路徑是 “找到自我”—— 明確企業(yè)自身的核心價(jià)值主張，聚焦與客戶真實(shí)需求、企業(yè)能力相匹配的核心方向。我們堅(jiān)信，行業(yè)洗牌后，最終留存的將是那些有清晰價(jià)值觀、不隨波逐流的企業(yè)，這也是我們?cè)谄胶舛唐诶麧?rùn)與長(zhǎng)期品牌價(jià)值時(shí)的核心堅(jiān)守。