戴德梁行：房地產轉型提質大有可為 以資產管理激活行業發展新動能

1月12日，戴德梁行舉辦“洞見未來共賦新章”北京公司2025年終發布會。本次發布會聚焦房地產市場前沿動態，集結多位資深專家與行業重磅嘉賓，通過寫字樓、商業趨勢、大宗交易、REITs、資產管理等熱議話題，拆解市場趨勢、探討破局路徑，為行業傳遞前沿洞察。

　　戴德梁行北區董事總經理胡峰發表開場致辭。他指出，基礎設施公募REITs試點范圍擴容至寫字樓與酒店類資產，標志著中國不動產金融化進程邁入全新階段。這一重大政策突破，不僅為存量資產盤活提供了標準化、市場化的退出通道，為機構投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇，更向商辦與酒店市場的價值重塑及運營提升注入了強勁動力。在此背景下，市場正從單純依賴開發銷售的模式，加速轉向“投、融、管、退”全周期能力的競爭，專業服務與價值運營的重要性愈發凸顯。同時，胡峰認為，房地產行業的發展潛力和空間依然巨大，中國城市房地產大規模增量擴張的時代已經結束，存量提質增效的新階段已然開啟，房地產行業的未來增長，不再局限于新建開發，而是更多來自存量資產的精細化運營、物業服務的品質升級、租賃市場的規范發展等多元賽道。

　　在主旨分享環節，戴德梁行多位專家從多元維度，系統拆解當前市場核心命題，輸出專業研判。

　　戴德梁行北區首席政策分析專家、北區研究部主管魏東深度解析了2026年大中華區房地產發展趨勢。她表示，2026年，擴大內需、提振消費仍是復雜國際環境下拉動經濟增長的核心抓手。

　　戴德梁行北區項目及企業服務部主管鄧姍姍全面復盤2025年北京寫字樓市場表現，并從產業升級、運營策略優化等角度，提出市場突圍的核心機遇。她強調，2026年北京寫字樓市場仍將面臨多重挑戰，如何持續提升核心競爭力、在市場重圍中實現突破，是每一位業主不得不直面的重要課題。

　　戴德梁行北區商業部主管孟祎以“長期主義”為核心視角，分享了商業業態創新與破局之道。她介紹，2025年北京零售市場共有13個優質項目開業，為市場新增超110萬平方米優質零售空間；同時，多個老舊商業項目完成升級改造后重新亮相，有效推動了北京零售市場的提質升級。以文化基因賦能商業、以場景創新突破瓶頸，構建可穿越周期的商業生態，將成為下一階段北京商業市場實現韌性增長的關鍵。

　　隨后，戴德梁行重磅發布第六期《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》。戴德梁行北京估價及顧問服務部助理董事、REITs研究中心主任張愷玲表示，資本化率作為不動產核心定價錨點，其變動趨勢直接反映行業信心與投資邏輯。戴德梁行資本化率研究報告長期跟蹤傳統商辦住及工業業態的資本化率變動，隨著公募REITs正式拓展至寫字樓、酒店賽道，希望以這一核心指標為行業錨定發展方向，助力商業不動產價值挖掘，進一步完善多層次REITs市場價值體系。

　　在圓桌討論環節，戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、不動產金融業務負責人劉慧，中國資本市場部副董事總經理、北京資本市場部主管楊蕾，與普洛斯資本副總裁李宏、高和資本執行董事鄭聞鶯、中信證券債務融資業務線總監及REITs組組長邱適、大家保險投資業務董事唐沛然等重磅嘉賓，圍繞“無懼波動，穿越周期的資產管理策略”展開深度對話。

　　劉慧表示，回望全年市場波動，“無懼周期、錨定長期”始終是我們資產管理策略的核心邏輯，而REITs正是這一邏輯的關鍵實踐載體。隨著政策擴容至寫字樓和酒店、擴募機制常態化，REITs正從單一資產產品升級為可持續的價值運營平臺，為投資者搭建連接資本與實體的穩健橋梁。

　　楊蕾表示，2025年實體企業基于長期辦公、產業落地等自用需求入場，標志著市場投資邏輯從“賺取差價”轉向“長期持有+自用適配”的價值錨定，為核心資產注入了穩定流動性與運營確定性。