換房個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底！一文讀懂如何使用

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 周瀟梟 北京報(bào)道1月14日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合對外發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（下文簡稱《公告》），明確自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

《公告》明確指出，現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場成交價(jià)格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價(jià)格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價(jià)格。

《公告》還明確指出，享受該優(yōu)惠政策的納稅人需同時(shí)滿足以下條件：

1.納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。

2.出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

此舉旨在支持居民改善住房條件，減輕居民在換房過程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，釋放居民改善性住房需求。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，此次延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)稅政策，是對2022年9月出臺的個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策的延續(xù)，且已經(jīng)是對該政策的第二次延續(xù)。

2022年9月30日，財(cái)政部和稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，出臺居民換購住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策，當(dāng)時(shí)該政策執(zhí)行周期為2022年10月1日至2023年12月31日。2023年8月，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門發(fā)文，延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)稅政策，該政策執(zhí)行周期為2024年1月1日至2025年12月31日。2026年1月，三部門發(fā)文延續(xù)實(shí)施居民換購住房有關(guān)個(gè)稅政策，政策執(zhí)行周期為2026年1月1日至2027年12月31日。

（資料圖）

國家稅務(wù)總局曾在2022年9月出臺了《關(guān)于支持居民換購住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》，并對居民換房個(gè)稅退稅的一些重要操作細(xì)節(jié)進(jìn)行解讀，并給出了示范案例。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者參照稅務(wù)總局2022年的解讀，給出如下示范案例。

首先，納稅人什么時(shí)間內(nèi)可以享受退稅政策。

按照最新的《公告》要求，在2026年1月1日至2027年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

假如，納稅人小周2026年6月出售了一套住房，2027年2月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時(shí)間均在2026年1月1日至2027年12月31日期間，且符合出售自有住房并在1年內(nèi)重新購買住房的納稅人，故符合政策規(guī)定的時(shí)間條件。

再者，納稅人退稅金額是怎么計(jì)算的。

按照最新的《公告》要求，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

假如，2026年8月，小楊出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬元，繳納個(gè)人所得稅4萬元。2027年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時(shí)滿足享受換購住房個(gè)人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，小楊可申請的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設(shè)以上均為不含增值稅價(jià)格）

需要指出的是，個(gè)人在出售自有住房時(shí)，有些情形是不需要繳納個(gè)稅的，因?yàn)楦鱾€(gè)城市針對個(gè)人住房交易往往有稅收優(yōu)惠政策。以上海為例，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

據(jù)國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)官網(wǎng)2024年12月份最新的解釋，大致分為兩種情形。

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓購入不滿5年或家庭非唯一生活用房，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其實(shí)行核定征稅，即轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征稅。