樓市挺尷尬了

深圳樓市的門檻不僅已經很低，還很尷尬。

分化的新房

市場的分化比想象的要強很多。

最近，深圳中原研究中心整理了一份“2026年1月深圳新房最低首付金字塔”數據。

雖然只是一份關于深圳新房最低首付的數據整理，但卻是寫滿深圳樓市眾生相的一張圖。

因為就這么一張圖就暴露出當下深圳樓市非常多的特征以及信號。

首先整個深圳樓市的可得性已經非常高。

可以看到，處于“新房首付金字塔”底部的項目，60萬以下就能上車。

這樣的首付，按照深圳普通家庭工薪層收入，很多家庭都負擔得起。

其次，整個深圳樓市處于極度分化的階段，市場非常割裂。

可以看到，核心區域以及非核心區的新房項目數量以及新房庫存量天差地別。

第一第二梯隊首付150萬以上的項目處于金字塔頂部，都是一些豪宅或者類豪宅項目，累計僅17個項目，占庫存新房比例不到10，且都是核心地段或者區域的項目。

比如中信信悅灣、華潤城、新世界香蜜四季家園等，不僅是核心片區的項目，還是核心地段的項目。

這十幾個項目，很多剩余庫存量也只有幾套或者少量套數在售。

而首付越低，新房庫存量就越大。

第六梯隊以及第五梯隊的存量新房，占了整個深圳新房存量80%以上，并且基本集中在外圍地段的低首付新房中。

第三，越是金字塔底部的項目，就越卷。

最明顯的，位于龍華上塘的塘城壹號花園，備案均價約6.63萬/平與位于坪山錦龍的深業山水東城處于最低首付金字塔的同一梯隊，備案均價約2.39萬/平；

位于南山西麗的總章翡翠公館，備案均價約8.17萬/平，與位于龍崗大運的頤安都會中央花園，備案均價約5.56萬/平，處于最低首付金字塔的同一梯隊。

但同時也說明，深圳樓市的可選項已經非常多。

很尷尬的市場

出現這樣的結果，既是市場的選擇，也是當下深圳新房市場最需解決的問題。

頂層產品賣得好，底層產品相互廝殺。

并且新房最大的對手，不是來自競品，而是項目自身。

一期比一期便宜，一棟比一棟位置和樓層更好。

比如位于龍崗大運的美域藍灣，這邊還未賣完，那邊很快又要推出樓王的樓棟。

2024年4月入市530套的美域藍灣花園，備案均價約5.75萬/平，去年10月備案118套住宅，備案均價約5.67萬/平，結果兩個多月過去，深圳房地產信息平臺顯示，到2026年1月13日只賣了2套。

最近還做限時打折，5樓約119平戶型，折后便宜約35.93萬。但這套房源折扣已經掛了將近10天，依舊未賣出。

要知道美域藍灣花園，并不算很差的產品，帶著整個大運最低容積率3.21標桿以及高品質樓王樓棟的標簽去年10月22日加推房源。

并且項目當時已經是現房，首批房源已經交付。

從整個小區的格局看，低層商業與高層結合的產品，品質和外立面都不算差，戶型格局也方正實用，南北通透。

但加推房源經歷兩個多月，只銷售掉2套，可見項目所處的市場，有多難去化。

一方面受當時同類競品中海大運玖章以大運更高端改善產品的姿態入市影響，另一方面更受項目自身規劃設計影響。

項目地塊占地面積不算大，約3.5萬平方米，參考常規的住宅項目內部社區布局及園林設計，原本可以用于該設計打造社區花園的面積受商業布局影響，導致實際可用空間小，而且沒有游泳池、球場這些常見的社區配套，休閑功能比較基礎單一。

再比如位于坪山錦龍的深業山水東城，就更明顯了，同樣是現房狀態，同樣是大型社區，占地面積達到6.7萬平方米，小區的公共配套設施齊全，前期賣均價3.79萬/平，后期賣的均價2.93萬/平。

推售3個批次的房源至今還剩非常多房源還未清盤，而深業山水東城的二手房就已經掛盤，并且也有了實際的成交記錄。

2022年7月18日，深業山水東城推售559套備案均價約37900元/㎡，總價區間約280萬～958萬的81~188平戶型，深圳房地產信息平臺顯示還剩余269套（2026年1月13日）；

2023年2月14日深業山水東城（2—6棟）推售804套備案均價約37900元/㎡，總價區間約277萬～1208萬的81~233平戶型，深圳房地產信息平臺顯示還剩余528套（2026年1月13日）； 2025年1月2日深業山水東城（7—8棟）推售1060套備案均價約29300元/㎡，總價區間約213萬～1216萬的85~243平戶型，深圳房地產信息平臺顯示還剩余535套（2026年1月13日）。

但去年深業山水東城才成交兩套二手房，一套96.53平，成交總價約240萬，折合單價約2.49萬/平，一套107.19平，成交總價約280萬，折合單價約2.61萬/平，市場的成交價格都比首批房源的最低總價便宜。

而項目也并未停止過促銷。

如去年12月，8棟2單元1706房86.35平備案總價234萬，單價約2.72萬/平，但促銷價格只要21633712元，便宜了約17.66萬。

這樣的市場就非常尷尬了。

畢竟已經無法再通過骨折的方式打開銷量，更不可能以二手房自由的價格交易。

所以，集中在坪山、龍崗這些深圳 “地理邊緣 ”區域位置的項目，大多正處于市場的“真空”狀態，供應量多，概念不夠強，自主需求又很難匹配。

或許，唯有時間才是解藥。

作者 | 醉酒大鯊魚